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新房遇冷,二手房意外火爆! 合肥楼市还有小阳春?

新房遇冷,二手房意外火爆! 合肥楼市还有小阳春? 第一房研究院
2024-03-26
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导读:编者按:2024年初,受节假日和返乡置业影响,全国新房热度环比上涨,全国31个省份312个城市建立了城市房地产

编者按:

2024年初,受节假日和返乡置业影响,全国新房热度环比上涨,全国31个省份312个城市建立了城市房地产融资协调机制,报送“白名单”项目6000多个。截至2月底,商业银行已经审批贷款超过2000亿元。地产融资协调机制加快落地见效,将有效缓解房企资金紧张问题。此外,受近期降准落地等因素影响,5年期以上LPR下调25个基点,迎来最大降幅,助力房地产市场平稳复苏,一系列政策的落地为行业注入新活力。

有鉴于此,第一房研究院推出新春看城市、新春看板块、新春看土地计划,旨在通过城市、板块、土地全方位的解读,聚焦热门城市、热门板块以及热门土地,剖析其在新春楼市中的表现与潜力,为投资者和购房者提供有价值的参考。本期我们从数据角度来看合肥市场。






新房遇冷,二手房意外火爆!合肥楼市还有小阳春?



在今年3月初的时候,各个售楼部“座无虚席”、排队看房的场景在网络上、朋友圈到处传播,二手房销量也是一路上涨。合肥楼市真的迎来传统的金三银四了嘛,今天我们来看合肥楼市数据成交到底有没有反弹回升。

NO.1丨壹
新房市场分析
根据第一房研究院AI楼市指数系统统计数据显示,截止到3月24日,3月份新房成交1077套房源,周成交约300套房源,虽然环比2月份大幅上涨,但是2月份是近几年月度新低,同比来看,即便按照300套左右周成交来看,3月份合肥新房1400套左右,同比去年跌幅也将超过60%,去年年初疫情刚放开,3月份迎来楼市高峰期,3月份是去年成交量最高的一个月,成交4793套房源。

从近6年合肥新房成交来看,2018年-2021年合肥新房整体成交较为稳定,年均新房成交约6万套房源,而2022年和2023年这两年合肥新房成交量跌到3万多套,跌幅在40%左右。新房成交量由原来一个月四五千套房源,跌到现在一个月只有一两千套房源,尤其从2023年下半年开始,而今年前三个月也就一千多套房源,2月份新房成交甚至不足千套。

从今年周成交来看,新房周均成交约240套房源,相比往年周成交基本上都在千套房源以上,今年周成交也是近几年新低。今年周成交最高的是上周,上周新房成交383套房源,从成交趋势来看,3月份周成交有个小幅增长,但能否保持持续,还有待观察。

从今年1-3月新房区域成交与去年1-3月新房区域成交对比来看,政务区无新房忽略不计,其他区域均大幅程度下跌,跌幅最小的是庐阳区,跌幅约40%,这还是因为庐阳区万科璞拾隐翠项目拉动,不然跌幅将更大。除庐阳区外,其他区域跌幅均超过50%。跌幅最大的是高新区,跌幅超80%,主要是因为高新区目前在售项目较少,随着去年龙湖光年清盘、高速信达时代星河也进入尾盘,目前区域内新房可选择的也只有伟星玖峯汇和伟星万科星遇光年。


NO.2丨贰
成交结构分析
从成交结构来看,首先来看下面积段,90㎡以下户型占比仅5%,90-120㎡户型占比最多,占比41%,也就是说刚需+刚改市场依然较大。120㎡以上户型占比54%,尤其140-200㎡户型占比28%,也就是说目前合肥房地产市场改善型需求已经占主流。这个要结合合肥新房市场来说,目前合肥新房基本上都是打造改善型住宅,规划的小户型就很少,基本上都是改善大户型,因此新房的成交转为大户型为主。

从成交单价结构来看,2万以下占比仅30%,而2-2.5万的成交占比最高,为34%,2.5-3万的占比21%,3万以上的占比16%。因此从成交单价结构来看,合肥目前市场对刚需购房者来说并不友好。

再来从成交总价结构来看,成交总价在200万以内的仅22.4%,200-250万占比16.5%,250-300万占比18.3%,300万以上的占比42.9%,占比最高。

从成交户型、单价、总价段结构,在结合合肥楼市情况,目前合肥的新房户型越做越大,基本上都是刚改+改善或者纯改善户型,价格上来看,去年合肥先取消了毛坯限价,又放松了备案限价和价差,接着又取消了土地价,土地的供应量又大幅缩减,一系列的操作后在前期楼盘陆续清盘后,市场上新房以改善为主,导致大量的刚需客户涌入二手房市场,从近几周二手房成交来看,200万以内的房源占比超50%,也就是刚需客户已经从目前新房转到二手房市场。
截止2024年3月24日,3月合肥二手房成交了2918套,单周二手房成交量超800套房源,合肥二手房从2021年9月至今,成交最高的2023年2月,为3402套,其次是2023年3月2855套,也就是说今年3月份二手房成交有望超越去年2月份,达到2021年二手房成交水平。但从3月份几周二手房成交来看,成交量虽然保持较高,但逐月下跌的趋势。

NO.3丨叁
结语
合肥房地产市场近期虽有所回暖,尤其二手房市场持续高成交量,但整体仍显疲态。新房市场成交同比跌幅显著,改善型需求成为主流,小户型供应减少,显示出市场正在经历结构性的调整。也正是因为新房结构性调整,导致大量刚需选择二手房,二手房市场成交上升,二手房市场成交却没有带动新房市场回暖,这也导致合肥市场仍还处于底部调整期,难现传统金三银四的小阳春。

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第一房研究院
第一房研究院公众号隶属于合肥第一房网络科技有限公司,依托院校、研究机构、媒体等资源组建核心团队。自主研发的筋斗云AI楼市指数系统,覆盖土地、房产等数据。作为政企与土地之间的桥梁,精准对接客户需求,助力项目快速落地。
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