第一房研究院

2025-10-24

今天合肥土拍落下帷幕，三宗涉宅地块全部以底价成交，总金额达21.24亿元。蜀山城更、招商蛇口和意禾三家房企分别竞得蜀山、包河和瑶海地块。

与往年火热的土拍市场相比，本次拍卖虽全部成交，但零溢价的结果表明开发商拿地依然谨慎。引人注目的是，民营房企意禾的参与为市场带来一丝暖意。

NO.1|壹

三宗地块各归其主

本次土拍的三宗地块分布在合肥三大区域，均由单一竞买人以底价竞得，延续了近期土地市场的低温态势。

蜀山城更以总价10.9亿元竞得蜀山区SS202507号地块，住宅成交单价1100万元/亩。该地块位于望江西路以北、金寨路以西，属于南七片区城市更新项目，总面积达150.78亩。

作为南七片区在合肥计容新规政策落地后首宗入市地块，未来将打造集大科创产业、TOD一体化和创新商业融合的新型产业集聚地。地块内历史建筑望江宾馆将被保留，打造“科创+文创”复合生态。

住宅部分占地71.62亩，容积率≤1.7，将建设南七片区首个新计容项目。学区为稻香村小学教育集团肥西路校区和五十中东校教育集团望江路校区。

招商蛇口以总价5亿元竞得包河区BH202527号地块，单价1100万元/亩。该地块位于祁门路以北、潜口路以东，总面积45.59亩，容积率≤1.6。

该地块地理位置优越，享受政务、包河双区配套，临近南二环、宿松路、金寨路等主干道，地铁4号、5号线环绕，商业配套有绿地大融城、环宇天地、华润万象城等。

值得注意的是，该地块原计划今年6月出让，当时起拍价为1500万/亩，容积率2.0。此次重新上市，起拍价降至1100万/亩，容积率降至1.6，土地条件明显优化。

意禾集团以总价5.3亿元竞得瑶海区YH202506号地块，单价720万元/亩。地块位于郎溪路与滨河路东北，占地面积81.97亩，其中住宅用地68.85亩，容积率1.5。

该地块属于东部新中心核心区域，紧邻南淝河，距离市儿童医院新区较近。学区为和平小学新本部和平路小学和三十八中学新校。相比一路之隔的远大九璟湾1153万/亩的成交价，本次地价有明显降低。

据透露，意禾可能在此打造继澄庐后的又一标杆作品，规划15栋楼，包含11栋8层洋房，主打建面约110-170㎡户型。

NO.2|贰

板块市场分化加剧

本次土拍结果对合肥各区域房地产市场将产生不同程度的影响，尤其对周边新房和二手房市场带来新的变数。

南七片区：城市更新带动价值重估

蜀山07号地块的成交为南七片区城市更新按下加速键。该区域作为合肥老城区，配套成熟但缺乏新项目入市。此次土地出让将带来几个明显影响：首先，1.7的容积率决定了项目将主打低密度洋房产品，与周边老旧小区形成鲜明对比。鉴于五十中东校的学区优势，项目入市后很可能成为区域价格标杆。周边二手房目前均价约2.3-2.8万元/㎡，新项目预计售价可能突破3万元/㎡。

其次，大规模城市更新将提升整个区域的城市面貌和配套设施，对周边老旧小区价值有拉升作用。但短期内，由于新房价格可能明显高于二手房，或加剧一二手房价格倒挂现象。

政务东板块：差异化产品填补市场空白

招商蛇口拿下的包河27号地块位于政务东板块，该区域目前新房市场以大户型为主。招商此次拿下容积率仅1.6的地块，很可能打造小面积洋房产品，实现差异化竞争。

政务东板块目前新房价格在2.2-3.8万元/㎡之间，但房源多为140㎡以上大户型。招商若推出100-130㎡的产品，将有效填补市场空白，吸引刚改型客户。

对周边二手房市场而言，新房入市可能进一步拉大与二手房的价差。目前周边次新房价格约2.8-3.2万元/㎡，与新房价差明显。但长远看，高品质新项目入市有助于提升区域整体价值。

东部新中心：地价理性回归助力区域发展

意禾拿下瑶海06号地块的价格为720万元/亩，相比此前区域地价有明显降低。这种地价的理性回归有助于降低项目开发成本，为房价提供合理空间。

东部新中心作为合肥重点发展区域，近年来供地集中，市场竞争激烈。此次地价下调向市场传递了积极信号，表明政府正在根据市场实际情况调整土地价格，提高开发商拿地意愿。

对周边项目而言，地价降低可能带来价格压力，但长远看有助于区域房地产市场健康发展。目前东部新中心新房价格约1.8-2.2万元/㎡，此次地价对应的房价有较大安全边际。

图片来源：合肥楼市航拍

NO.3|叁

结语

本次土拍呈现出明显的两面性：一方面，全部地块底价成交，反映市场依旧低迷；另一方面，民营房企参与和优质地块的成交，显示市场正在寻找新的平衡点。土地市场的分化加剧，核心优质地块依然有企业愿意接手，但普遍性的市场回暖尚需时日。

合肥土地市场的调整是全国房地产下行周期的一个缩影。根据克而瑞数据，2025年上半年全国土地成交建面同比下降29%，远大于商品房5%的降幅。这种深度调整既是挑战也是机遇，意味着土地价格正逐步回归合理区间。

第一房智库观点：

合肥房地产市场正处于探底企稳的关键阶段。本次土拍传递出三个关键信号：首先，土地价格实质性下调，政府开始根据市场情况优化土地供应条件；其次，国企央企仍是拿地主力，但民营房企开始试探性回归，意禾的参与具有象征意义；第三，低容积率地块成为市场新宠，反映产品趋势向改善型需求转变。

合肥作为人口净流入城市，住房需求基本面依然坚实。但短期内，市场信心的恢复需要更多政策支持和企业让利。建议购房者关注核心区域优质地块项目，这些项目由于地价合理、产品定位精准，抗风险能力较强。对于开发商而言，当下是获取优质土地的窗口期，但需谨慎评估市场承受力，避免过度乐观。

【声明】内容源于网络

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第一房研究院公众号隶属于合肥第一房网络科技有限公司，依托院校、研究机构、媒体等资源组建核心团队。自主研发的筋斗云AI楼市指数系统，覆盖土地、房产等数据。作为政企与土地之间的桥梁，精准对接客户需求，助力项目快速落地。

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