合肥市国有建设用地使用权出让公告（合自然资规公告[2025]50号）的发布，为2025年合肥土地市场收官战定下基调。此次土拍最引人注目的当属庐阳区“南门小学+42中”双本部地块，以26036元/平方米的起拍楼面价创下年度纪录。
与此同时，经开区低密地块同步亮相，共同构成12月土拍的核心看点。在市场调整期，这批优质地块的入市，不仅为开发商提供布局机会，更将重新定义合肥高端住宅的价值标准。
NO.1 | 壹
顶配学区+低密规划，LY202510号地块重塑庐阳核心价值
庐阳区LY202510号地块的挂牌，堪称合肥年末土拍市场的“王炸”。这块位于庐江路以南、桐城路以东的35.02亩宅地，凭借其独特的双本部学区优势，未拍先火。
从技术指标看，该地块容积率≤1.4，起拍价2430万元/亩，起拍楼面价高达26036元/平方米。这一数字不仅刷新了合肥今年的楼面价纪录，更凸显出地块的稀缺价值。
地块的最大亮点在于学区属性。根据合肥2025年学区划分，该地块明确属于“南门小学+42中”双本部范围。目前，周边学区房价格坚挺，省建设厅宿舍挂牌价3万+/㎡，省政府机关宿舍达3.1万+/㎡。
“双本部学区范围内多年没有新房供应，这批地块入市将填补市场空白。”合肥本地楼市分析师指出，与周边老旧小区相比，新地块兼具学区与产品双重优势。
来源：合肥楼市航拍
地块配套同样亮眼：1公里范围内覆盖省立医院、妇幼保健院、银泰中心、包公园等顶级资源。根据规划要求，竞得人需配建约300平方米的黄梅戏文化展馆，与小区配套用房共同建设，竣工验收后无偿移交庐阳区政府。
低容积率决定了项目的高端属性。业内预测，项目未来将主打洋房产品，毛坯入市价格预计3.6万/平方米以上，若竞拍激烈，有望突破4万+。
与此同时，经开区JK202504号地块同样值得关注。该地块位于和雅路以北、至善路以东，面积30.53亩，容积率≤1.8，起拍楼面价10500元/平方米。
来源：合肥楼市航拍
地块毗邻热销项目华润置地·嘉宸，可共享银泰PARK、一六八玫瑰园南校等成熟配套。根据要求，竞得人须同步建设地块北侧规划支路和西侧至善路，提升区域路网体系。
市场人士分析，该地块有望延续嘉宸的产品定位，参考目前嘉宸小高层2.1-2.5万/平方米、洋房2.3-2.9万/平方米的售价，为经开区改善客群提供新选择。
NO.2 | 贰
10宗地约326亩集中放量，包河蜀山板块补位刚需改善
12月，合肥市共有两场土地拍卖会，出让10宗涉宅用地，出让日期分别为12月19日和12月26日。其中，12月19日出让包河、蜀山等7宗地块，12月26日出让庐阳区、经开区、肥西县各一宗居住用地。
肥西县FX202561号地块位于肥西经开区丹霞路与青龙潭路交口西南侧，面积为20.9549亩，规划为居住用地，容积率介于1.0至2.3之间，起拍价为800万元/亩，竞买保证金为3500万元。地块出让年限为70年，要求竞得人按现行规定建设绿色建筑、居家养老服务设施及文体活动场地，并实行“交房即发证”。竞买人须为企业法人，且购地资金需符合严格的来源审查要求。该地块将于2025年12月26日以拍卖方式出让。
包河区仰光片区组合地块（BH202530/BH202531号）则聚焦城市更新。两宗地须统一竞得，其中BH202530号容积率≤1.3，为低密住区奠定基础；BH202531号需配建商业体，包河区BH202531号地块内商业建筑，全部由包河区政府指定单位按照不超过5000元/平方米（按商业建筑总建筑面积计算）价格购买，强化片区配套。值得注意的是，竞得人还须承建曙光小学和屯溪路小学改扩建项目，以及道路和公园绿地，开发责任与区域升级深度绑定。
BH202531号地块位于水阳江路与金寨路交口东南角，地处包河区重要交通节点。地块北侧为劳动公园，西侧是金寨路高架，南侧是常青体育公园，东侧是在建中的中海观庐府。这种“公园+交通”的优质区位，为打造高品质住区提供了得天独厚的条件。配套方面，30地块周边生活设施齐全：临近曙宏小学，距省儿童医院仅300米，珺珺玺商业中心800米，南七商业圈1.2公里。31地块更是公园环绕，北邻劳动公园，南接常青体育公园，距南七商业仅350米，1公里范围内有六十一中等优质教育资源。
包河区BH202532号地块虽仅11.4171亩，但以其稀缺区位和低密属性成为本轮土拍亮点。该地块位于十五里河路以南、常青街以东，就是滨河湾A地块旁的原清和园小区，容积率≤1.8，起拍价1500万元/亩，竞买保证金3500万元。规划要求住宅实行毛坯交付，且须保障十五里河片区房票持有人优先购房，凸显政府对征迁群体住房需求的精准支持。
根据出让要求，若该宗地与紧邻的包河区S1908-A地块为同一竞得人，则两地块可统一规划建设，肯定还是滨投拿地了，也预示着滨河湾A地块的上市，不远了。土地出让年限至2089年，为开发商提供长期运营空间。当前包河区库存压力显著，在售项目超50个，同质化竞争激烈。BH202532号地块的低容积率有望打造洋房或小高层产品，与周边刚需盘形成差异化，吸引改善客群。
包河区另有两宗微型地块（BH202533/BH202534号）合计仅8.85亩，起拍价1280万元/亩，容积率≤2.2。公告明确，若与紧邻的BH202218号宗地由同一竞得人获取，可统一规划。
蜀山区SS202508号地块占地80.3901亩，是本月面积最大的涉宅用地。地块位于社岗路以西、梁岗路以北，容积率≤1.7，起拍价950万元/亩。项目要求配建不少于30%的50-80平方米小户型，且须保障蜀山区老城片区城中村改造项目被征迁群众房票持有人优先购房。地块邻近植物园与董铺湖，生态资源优越，小户型设置有望降低总价门槛，为市场注入新鲜血液。
新站区XZ202503号地块原计划11月份出让延期至12月19日推出，该地块也因此成为市场关注焦点。作为合肥冰雪主题综合用地，该地块明确要求建设计容建筑面积不少于4.3万平方米的冰雪馆以及1.2万平方米的商务酒店，且须在24个月内实现运营，建设与开业节奏要求明确。
该项目的推进，也与地铁4号线的建设形成协同。新站区借此引入大型冰雪场馆，旨在弥补合肥北部城区在大型文旅休闲设施方面的短板，提升区域综合服务能级与吸引力。尽管此次延期出让，但仍可看出合肥在优化城市功能布局、培育文旅新业态方面的持续努力。
NO.3 | 叁
结语
12月土拍结果将为合肥楼市提供关键信号。多类型地块集中入市有助于平衡供需关系，尤其小户型增量有望缓解刚需购房压力；起拍价的审慎设定与严苛开发条款，表明政府正通过土地供应优化市场结构。
来源：合肥楼市航拍
当前合肥土地市场已进入深度调整期，房企需从“高周转”转向“精耕细作”。12月土拍呈现三大趋势性特征：
中小户型供应制度化。蜀山地块的强制性配建要求，与11月成交地块中“房企聚焦改善”的现象形成互补，预示合肥住房供应体系正向“保刚需、促改善”双轨转型。
文旅配套加速补位。新站区冰雪综合体的规划建设，反映合肥在文旅设施上的追赶决心，有助于提升北部城区综合服务能级。
市场理性成常态。地方国企主导拿地成为稳定市场预期的关键力量，起拍价的审慎设定凸显政府对市场健康的重视。
第一房智库观点
刚需客群应紧盯政策红利。蜀山等地块的小户型配比、房票制度等，将形成总价可控的购房窗口期，需优先选择国企或品牌开发商项目以规避交付风险。
改善需求可聚焦核心资产。包河低密地块及仰光片区更新项目，有望通过产品差异化维持价值稳定性，但需理性评估周边竞品去化压力。
土地市场的冷静并非悲观信号，而是行业走向健康的必经阶段。在分化加剧的楼市中，唯有坚持需求本位、理性决策，方能穿越周期把握机遇。
