NO.1|壹
合肥市区首次集中供地！
地块基本分布情况
昨天合肥首批集中出让地块挂牌，共18宗，总出让面积为2436.76亩地。涵盖滨湖区3宗，包河区2宗，新站区4宗，高新区1宗，蜀山区3宗，庐阳区1宗，经开区4宗。
其中，包河区BH202103号、新站区XZ202106号、高新区GX202106号、经开区JK202105号、经开区JK202108号均有200亩以上，经开区JK202105号甚至达到了430.34亩。将于6月3日正式竞拍（土地明细表见文末），其分布如下图：
此次集中供地计容建面约为285万㎡，其中经开区空港板块出让4宗综合商住用地计60.9万方土地占地最多，总建面约61万方，出让容积率在1.1-1.4之间；其次是新站出让30.25万方，总建面53.55万方。
注：计容建面为预估面积，具体以地块入市为准
NO.2|贰
合肥土拍新规！
拿地要求更严格，新政之后拿地更激烈
关键词提炼变化一：
配建租赁不超25%、根据拍地阶段，工程进度达到50%-80%方可销售
政策内容：本次供地公告发布细则中，明确将拍卖方式调整为“价高者得+最高限价时转竞配建租赁住房+摇号”
第一阶段：竞买人以举牌方式应价，在未达到最高限价时，报价最高者且高于保留底价的，为竞得人。
第二阶段：竞价达到最高限价时，转竞拍配建租赁住房，以竞配建租赁住房计容建筑面积最大者为竞得人，配建最高比例不超过拍卖地块住宅计容总建筑面积的25%（具体面积由市、县自然资源和规划局在公告中明确）。此阶段竞得土地的，住宅预售形象进度须达到地上建筑层数50%以上的，方可进行销售。此款由市住房保障和房产局负责监督落实。
第三阶段：竞配建租赁住房达到最高比例时，如有其他竞买人继续参与，则摇号产生竞得人。此阶段竞得土地的，住宅预售形象进度须达到地上建筑层数80%以上的，方可进行销售。此款由市住房保障和房产局负责监督落实。
专家观点
1、提高实际供给：因之前土拍市场竞自持比例不断突破新高，实际供市场销售房源减少，此次拍地设置租赁住房不超过25%,有效保证供应转化为销售房源，提高市场总体供给数量；缓解房源紧张，提高实际供给。
2、对于开发商的要求提高：提高拍地门槛，热点地块工程进度至少50%才能销售，对开发商的工程建设和资金回流有很大影响，比政策前的资金回笼速度降低
3、对于市场运行：热门区域可以预测地上80%才可以拿预售证，今年12月之前能上市的可能性基本为0，无法缓解目前的供需不平衡状况，目前全市库存告急，加剧合肥市区的客户买不到房的焦虑情绪。
4、“摇号”给与更多房企机会：原有的机制对于热门地块来说必须最大化竞自持，而本次新政对于最后阶段通过“摇号”来决出“胜负”，既保留了开发企业的盈利空间，又给与更多开发企业拿到热门地块的机会。
关键词提炼变化二：“一地一价”，新限价体系出炉
政策内容：合肥首次对地块出让设定了毛坯备案均价（如下表）
专家观点
1、精准限价：目前限价是一地一价，区别于原有的大区域“一刀切”的限价方法，政府将根据地块开发的难度和小区域的板块价值对同区域的不同地块进行限价调整，更具有限价的精准性
2、 部分新项目将突破原有限价：整盘备案均价限制基础上，是否还遵循过往对不同产品线价格的限制，如果不限制，从目前的公布的限价看，部分地块的产品将突破目前的价格，如滨湖、包河地块
3、 从严调控价格：过去各类房价的备案价格政策比较宽松，基本从申请预售证时起才开始管控，而此次新政将价格管控提前到了土地出让前，这是限价政策的新模式。将降低房企市场预期，从而降低土地市场预期
4、带详细方案拿地：对于开发商前期拿地拓展要求越来越高，受拿地阶段限制备案均价影响，在总销额、总建面一定的基础上，怎样的产品组合是最有竞争力且成本最低的，将对开发商前期拿地准备阶段的要求更高；
5、实操层面待细节出台：由于是对于整盘均价进行限制，在开发商实际进行备案阶段，是分批备案还是整盘一次性备案未进行细化，如分批备案，对于后期房源涨幅较难控制，很有可能实行一次性整盘备案以方便实际操作
关键词提炼变化三：自持租赁部分政府有偿回购
变化三：转竞配建的租赁住房（毛坯），由房产主管部门指定单位按照2500元/平方米回购，专项用于租赁住房，纳入市住房交易服务监管平台统一管理。配建的租赁住房回购时涉及的相关税费由竞得人负责缴纳。配建的租赁住房应相对集中，成幢连片，应与可售商品住房共享小区配套设施、统一建设标准。竞得人须优先安排租赁住房建设，在租赁住房竣工交付前，商品房销售不得超过可销售面积的80%。
专家观点
对于开发商影响：
原政策，开发商竞自持后需要自持租赁住房，在目前的中国租赁市场和金融环境下，多数开发商无运营的意愿，自持部分又无法进行融资，所以前期开发商自持物业多数处于闲置状态，成为沉没成本，现政府回购处理对于开发商也是利好；
对于市场影响：
政府回购租赁部分既增加了租赁住房的供应，又节约了社会资源（政府建租赁房指标和开发商自持租赁用房闲置）
NO.3|叁
两集中土拍回顾！
新政之后，到底谁更焦虑了？
从全国来看，截止到5月12日，22个宣布“两集中”供地的城市中已有19个城市官宣了集中供地时间及面积，其他城市也在陆续公布的过程中。
专家观点
其它省会城市土拍一览：
长春：4月15日，共成交40宗地块，其中30宗底价成交，6宗现场竞拍，2宗流拍，土地成交总面积约为3711754㎡，成交总价194.44亿元
广州：4月26日-27日，共成交38宗土地，其中20宗底价成交，4宗进入摇号，6宗流拍，两天收金906亿元，成交地块出让土地总金额达1043亿元。
重庆：4月28日-29日，主城区46宗土地，总金额达635亿元，平均溢价率约43.78%，最高溢价率达129.98%。
无锡：4月28日-29日，其中14宗地块出让，总金额超188亿，2宗宅地待摇号
沈阳：4月30日，22宗地块悉数拍出，成交总金额达197.9亿元
杭州：5月7日-8日，共出让57宗地，41宗竞自持，总金额1178亿元。
从明天起会连载对于地块的详细解析。
附：合肥首批集中供地明细：
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