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中海地产逆市拿地 未来房企走向

中海地产逆市拿地 未来房企走向 第一房研究院
2021-11-01
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导读：近期在全国土拍市场较冷的情况。却有一丝暖意袭来，根据最新中指研究院统计，今年一到十月，中海地产拿地624万平
近期在全国土拍市场较冷的情况。却有一丝暖意袭来，根据最新中指研究院统计，今年一到十月，中海地产拿地624万平方米。同比增长6.1%.

10月以来，中海在北京、杭州第二轮集中供地中接连出手，先以59.69亿元的价格竞得杭州市拱墅区地块，后又以11.6亿、45亿的价格于北京获取两块地。

据克而瑞统计，仅在9月，中海地产（含中海宏洋）便拿地25 幅，新增总建面达 444 万平米，权益建面 414 万平米；拿地总价 512 亿元，权益拿地总价 503 亿元。

2021 年前 9 月，中海地产（含中海宏洋）共新增投资权益金额 1311 亿元，已完成全年1650亿元投资目标的近八成。其中通过集中供地方式投资权益金额 644 亿元，占比达 49%。

在今年中期业绩会上，中海主席颜建国就说过：“第一批集中供地竞争比较激烈，回报也比较低。我们坚守投资刻度，不会为买地而买地，不赚钱的地不会去买。”并预测下半年土地端会更加理性一点，诸如中海这样的企业 “机会会更多一点”。
 
当顺周期结束，人口红利退潮，你就知道谁在裸泳，今年是国家提出住房不炒的第五个年头，大型地产商已经出现不少违约暴雷情况，地产市场进入冰期，优胜劣汰机制已经发挥作用。而中海此刻是日出东方，唯我不败！
 
从财务看，截至 6 月 30 日，中海资产负债率 60.2%，净借贷比率低至 33.8%，一年内到期负债占比仅 19.8％，是国内财务表现最好的地产商。
 
穿越周期
 
作为老牌一线央企，中海历来被冠以 “利润王” 的头衔。多年来经营稳定，拥有几十年的房地产投资经营，经历过香港楼市崩盘，和美国次贷危机，深知市场长期生存的准则，经营核心是规模和利润同步增长，对此，中海董事长表示“没有利润的规模是没有意义的”。
 
面对周期，几年前，在《上市25周年致股东函》中，中海提出了大周期论：城市化率60%将房地产大周期分为左右两侧，左侧都经历了全面普涨，房价累计上涨100%，甚至5倍以上的高速增长期。城镇化完成60%之后，右侧时期市场市场依然客观，但增量空间增速有限，持续时间20年以上，而中间的小周期受阶段性货币宽松利率下行，仍然会刺激房价上涨。持有型物业也会上涨。

看完中海的预判判断，就可以解释为何近期大举拿地。房地产市场空间依然有，货币宽松期周期内依然可期，利润依然看得见。

继央行9月27日首提“两维护”以来，近期各地地产市场贷款已经有明显放松的情况。10月底全国土拍市场也有回暖迹象。11月1日，也就是今天，无锡第三批集中供地土拍落幕，共出让20宗地块，总占地面积约113.74万平方米。从成交情况来看，20宗地块全部顺利成交，成交总金额约273.8亿元，其中有17宗地块均为底价成交，仅3宗地块出现溢价。二线城市又见一城回暖。
 
房企未来走向

从目前看，受市场环境大降温影响，房地产逐步走向居住属性趋势不变，租赁房也会开始抬头，房地产税开启试点和加速立法。
 
房地产市场加速去杠杆

从近几年的市场看，不少房企加杠杆拿地，负债较高，现在基本都面临去杠杆的问题，有的经营顺利负债减少，轻装前行，有的负债控制不下来，被动面临逐步瘦身，直到资不抵债，不过在国家维稳房地产市场的基础上，多数高负债房企能躲过一劫。不过规模会大瘦身。
 
竞争力越来越偏向来自经营
 
在低溢价下，备案价确定的情况下，未来地产商之间的竞争更多来自融资成本和自身经营，这里重点探讨经营问题，如何有效控制成本很关键，如何快速实现高周转，如何减少营销费用越来越关键，在碳中和和国家严控高能耗的背景下，建筑材料成本未来很难有多少下降空间，那么装配式建筑，光伏建筑一体化，绿色建筑未来在土拍和控制成本上优势较大，那么有一定科技实力或拥有绿色建筑建造经验的房企将会获得领先优势。
 
租赁市场会崛起

从西方的情况看，租赁是是解决居住的一个重要方式，西方国家多数开征房地产税，房价在无特殊情况下，房价整体多年保持稳定，是一个比较成熟的房地产市场，刚刚说过未来楼市增量空间不会太大，一二线城市整体上保持稳定土地供应，部分热点城市人口流入较多，买房成本较高，租赁住房成本也会水涨船高。热点城市流动人口依然保持较大规模。供应问题叠加房产税，会对租赁市场形成戴维斯双击！未来房企很容易出现新的部门，租房部。
 
房企多元化布局加速

房地产多元化的呼声多年，但雷声大雨点小，开启多元化已经迫在眼前了，从当前情况看，多数房企的多元化布局以相关物业公司，城市改造，商业地产等项目为主，且占公司总营收不高，跨行多元化布局较少，且多数转型效果不理想。不过。未来随着地产行业毛利润大降，很多房企将被动转型。传统的物业项目地位将大大提高，成为多元化重要拼图，成为资本追逐的宠儿，近一年出现了大量的物业买卖交易，也可以看出物业项目的流动性非常好。不过对于大多数上市房企来说，多元化需要非常专业的投资经营能力，中国目前各行业多数已经规范化，市场较为成熟，立足新的行业绝非易事，多元化虽然美好，同时风险巨大。
 


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第一房研究院公众号隶属于合肥第一房网络科技有限公司，依托院校、研究机构、媒体等资源组建核心团队。自主研发的筋斗云AI楼市指数系统，覆盖土地、房产等数据。作为政企与土地之间的桥梁，精准对接客户需求，助力项目快速落地。
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