金地集团稳重的多元化布局土储优质- 大数跨境

第一房研究院

2021-08-23

导读：金地集团公告，2021年6月公司实现签约面积178.6万平方米，同比上升2.69%；实现签约金额340.3亿

金地集团公告，2021年6月公司实现签约面积178.6万平方米，同比上升2.69%；实现签约金额340.3亿元，同比上升0.63%。2021年1-6月公司累计实现签约面积753.0万平方米，同比上升55.27%；累计实现签约金额1628.3亿元，同比上升60.22%。

NO.1|壹

具有一定投资价值的地产公司

金地集团是一家房产公司，但股东结构中确实一家实实在在的保险控股公司，截止2021年一季度，富德生命人寿保险股份有限公司是公司第一大股东持股近30%，大家人寿保险股份有限公司-传统产品，持股20.4%。同时证金，社保，外资均有2%到3%的持仓。整个股权结构，看起来都像是避险持仓。

房地产行业被看衰是资本市场共识，所以最近几年转型中的地产公司比较多，其中一部分地产公司布局物业和上游建筑基建，部分大力布局新型产业，如新能源车，目前来看多数转型，并不理想。金地集团是较早开启多元发展路径的企业之一，目前效果不错。

深耕产业园区

金地集团旗下的产业园区项目已经初具规模。截至2021年5月，金地集团在全球近20余个产业核心城市实现了布局，开发运营产业类项目达33个，运营面积逾400万平方米，布局区域覆盖中国长三角、珠三角、环渤海以及美国纽约、波士顿、旧金山、洛杉矶、圣何塞、圣地亚哥等全球产业高地，产业园区吸引了众多世界500强及目标产业领域的领先企业入驻。

产业投资

除了产业园区的开发运营，金地集团也在不断深耕发力产业投资。据介绍，金地威新产业公司协同母公司金地集团的优势资源，聚焦生命科学和人工智能两大战略领域，整合政府机构、顶尖高校、行业协会、龙头企业等多重资源，为全产业链条赋能。

当前，金地集团已联合AminoCapital（丰元创投）、MissionBayCapitalIII（元禾谷风）、OrizaVenturesII（清源创投）等多家全球顶级基金公司成立金地创投基金，聚焦产业前沿项目进行战略投资，涉及人工智能、大数据、云计算、芯片研发、生物科技、基因检测等领域。

在生物医药领域，目前，金地集团已经投资了Mission Bio（美国）单细胞测序项目、Angarus免疫癌症药开发、Cardea Bio生物传感器设备制造、凯思凯迪、康朴生物、亲合力、贝海生物等项目，涉及生物医药、检验检测、医疗器械等不同细分领域。而在芯片、半导体、机器人、建筑科技等先进制造关键技术领域，金地集团则投资了包括睿思芯科、英诺赛科、达闼科技等在内的多家企业。

为了更好的培育投资企业的成长，金地集团采取的是“空间运营+孵化+加速”的模式，在北京、深圳、上海、南京、美国硅谷等地布局了智汇港湾（BetaBay）人工智能孵化器、金地威新软件科技园人工智能孵化器（深圳南山）等多个产业孵化器，为被投企业提供高品质的项目落地空间、资源体系和全周期的企业服务体系，辅助其快速成长。

物业管理

2020年，金地集团物业管理实现收入40.82亿元，同比增长33.2%。报告期内，公司物业合约管理面积达2.7亿平方米，同比增长29.2%；其中新增外拓合约面积超6700万平，累计外拓合约面积突破2亿平大关；市场拓展能力居于行业TOP3。

另一方面，持有型物业收入也在逐年增长。2020年，金地集团持有型物业实现租金收入14.7亿元，同比增长30%。截至去年末，公司持有型物业在运营项目达24个，租赁面积约160万平米，同比增长61.9%。

物管业务的不断开拓与持有型物业比重的不断上升，为金地集团未来的可持续增长提供了动力。而在房地产相关业务之外，金地集团的代建业务、体育产业、教育业务、大健康业务也在有序推进，与地产主业形成一定的良好协同效应。未来，通过布局产业园、办公、优质商业等，培育等多种业态，将有助于金地集团有效平滑房地产主业所存在的周期性，亦能创造更多的旧改、TOD等项目勾地机会、及提高公开市场出价能力。

从业绩看，2018到2020年，金地集团净利润为80亿，100亿，104亿，营业额上升较快有506亿,634亿，839亿，可以看出营收增长快，利润增长并不稳定，金地集团之所以被资本市场看好，本质上市看中公司的稳重的多元化布局。

NO.2|贰

融资环境

金地集团是目前少有的未踩到三道红线的大型房企。融资环境不错。

金地集团整体平均融资成本仅为4.74%，处于行业绝对低位，截至2020年12月末，公司有息负债中银行借款占比为49.5%；公开市场融资占比为44.3%，其他融资占比为6.2%；公司境内负债占比92%，境外负债占比8%。公司债务融资加权平均成本为4.74%，较上一年下降25个BP。

虽然公司融资环境不错，三道红线都是绿档，但负债率同样也要谨慎，截止2021年一季度，公司总资产4190亿，负债3338亿，负债率78%，其中有息负债1188亿，有息负债的规模也不低。需要保持稳定的现金流，以应对政策环境变化，楼市转冷的隐患。

NO.3|叁

土储优质，地价较低

优质的土地储备，是房地产企业保持持久发展的基础。2020年，金地集团新获取项目116个，新增土地储备1657万平方米，总投资额约1350亿元，同比增长12.5%，权益投资额约697亿元，同比增长24.9%；新进入9座城市，实现了全国70个地级市布局。稳健增长的投资规模，为公司业绩增长打开想象空间。

截至2020年末，金地集团已布局70个地级以上城市，近30个县级市，公司总土地储备达6036万平方米，权益土地储备约3203万平方米。进一步来看，金地集团项目以一二线城市为布局主力，而优质三四线城市也是重要的组成部分。

上半年一二线拿地占比67%，新进入了阜阳、泉州等地级市。公司上半年拿地金额在一线、二线和三线城市占比分别为42.14%、24.85%、33.01%，较2020年分别+8.51pct、-10.73pct、2.22pct，公司聚焦一二线的同时也在围绕深耕城市进行适当下沉，上半年新进入了阜阳、泉州等地级市。分城市群来看，1-6月公司新获土储主要分布在长江三角洲（金额占比26.87%）、京津冀（21.80%）、粤港澳大湾区（18.87%）、海峡西岸城市群（12.80%），这几个重点区域金额占比约80%。具体城市来看，上半年拿地金额占比较高的城市有北京（16.6%）、广州（12.8%）、上海（12.77%）、温州（10.2%）、武汉（7.55%）。

公司拿地成本控制较为合理，6月拿地均价为6451.7元/平（-53.9%），相当于当期平均售价的33.9%；1-6月拿地均价为7394.6元/平（-18.8%），相当于当期平均售价34.2%（-9.3pct），处于行业低位。

NO.4|肆

深耕长三角

自2015年聚焦“深耕城市”以来，金地华东区域将上海、南京、苏州、合肥等城市列为投资重点，同时在聚焦一、二线城市的同时也在围绕深耕城市进行适当下沉，积极拓展重点城市周边的都市圈。

近年来，金地华东区域持续坚持这一导向，加码长三角区域的都市圈的投资和布局。金地集团发布的公告显示，2020年，金地华东公司获取了19 宗土地，位于上海、南京、苏州、盐城、扬州等核心城市。而今年上半年，金地有26.87%（金额占比）的新获土储位于长三角。

截至2020年末，公司已布局全国70个城市，其中一、二线城市占比约为71.2%。一、二线城市的土储通常被视为投资中的蓝筹股，以2020年的房地产市场为例，疫情初期行业几乎停摆，然而后续的复苏过程中城市出现分化而快慢不一，许多一、二线城市的房地产市场比预期更快回暖。将一、二线城市的土储作为压舱石”，金地的“粮仓”积累的是“稳稳的幸福”。

深耕城市”的发展导向结出了累累硕果。2021年，金地华东区域上海和南京的单城销售双双突破200亿，分别位列克而瑞城市销售榜单第1和第6位。其中，南京都会四季项目实现热销，单盘销售超50亿元，

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