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肥西王炸地块亮相，合肥二批次供地泛经开四星毛利高达26%！
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肥西王炸地块亮相，合肥二批次供地泛经开四星毛利高达26%！

肥西王炸地块亮相，合肥二批次供地泛经开四星毛利高达26%！ 第一房研究院
2022-05-26
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导读：近期，合肥国土市场网发布公告，肥西县5宗地块同时挂牌入市。
近期，合肥国土市场网发布公告，肥西县5宗地块同时挂牌入市，除了FX202238号地块为人才公寓以外，其余4宗地为连体的涉宅用地。近期肥东、长丰、肥西、巢湖以及万众瞩目的合肥市区土地集中挂网，超过45宗土地将在6月23日集中出让，肥西的土地是否能在当前的市场脱颖而出？让我们先来看看肥西本批次供地的详细信息。
 

NO.1丨壹

肥西泛经开稀缺土地入市

5月17日，合肥国土市场网挂牌肥西5宗地，其中1宗为人才公寓用地。具体信息如下：

（信息来源：合肥国土市场网）
肥西的4宗地位于肥西县与合肥经开区交界，金寨南路以东，石门路以南，向北步行5分钟就即可到达合肥人民熟知的明珠广场，正大广场也在1公里范围内。西邻翡翠湖，北眺徽园和海洋公园，周边高层住宅尽览徽园绿廊和翡翠湖景。地铁3号线大学城北和和在建的地铁3号线莲花路都在直线1公里的范围内，无论地段、交通、景观资源，都直接共享了经开区的成熟繁华配套，而总计近400亩的连体地块，在寸土寸金的经开外围恐怕很难再有，因此这批地毫无疑问会在第一时间吸引众多房企的眼球。
肥西泛经开四宗涉宅用地区位图


肥西泛经开四宗涉宅用地航拍图


（长按二维码，进入航拍云景展示）

引起关注是一回事，能否让房企们趋之若鹜又是另一回事了，各家房企拿地时，首先考虑的无疑是各宗地的利润，那么肥西的四宗地利润空间如何？我们选取其中的两宗纯居住用地进行测算。

（备注：测算指标及利润结果仅供参考）

（备注：测算指标及利润结果仅供参考）
本次出让的土地，起始居住楼面价在9300-9500元/㎡之间，毛坯备案限价均为17490元/㎡，加上1500元/㎡的精装修和500元/㎡的装配式建筑备案价格奖励，实际备案价预计在19500元/㎡左右，在起拍价下，两宗居住用地的净利润率，乍一看数据并不十分亮眼。

但利润率只是开发商考虑的其中一个角度，那么真正受开发商们重视的，是项目的年化自投资金回报率（ROE），也就是在同一周期内，投入更少资金，赚取更高利润，总结起来就是掏钱少、融资多、资金回笼要快。合肥作为一个整体市场，融资条件相差无几，也就是说自有资金投入的比例都差不多，那么资金回笼就是开发商的重点关注对象了。众所周知，房企资金回笼速度=销售速度，那么肥西地块的销售速度预期如何？让我们来了解一下周边市场情况。

肥西地块周边市场

（数据来源：AI楼市查询系统）
四宗地位于泛经开板块，周边的在售项目，主要为保利拾光年和振兴湖境，住宅均价在1.8-2.1万元/平米，相比周边房龄较短的二手房，价格要低3000-5000元/平米；如果对比周边经开产证的二手房，价差最高超过10000万元/平米！得益于高额的价格倒挂，保利拾光年和振兴湖境的住宅一经入市，便受到热捧，很快便销售一空，资金回笼速度要远优于市区政滨高核心区域以外的楼盘。笔者就四宗地与多家房企进行沟通了解，市场端的热销，搭配上合适的利润空间，大部分房企对这四宗地表示了强烈的兴趣！

那么这批优质地块，是否设置了更高的门槛？下面笔者带大家分析一下本批次地块的出让条件。

NO.2丨贰

出让条件全面解读

（1）本次公告地块采取“投报高品质住宅方案”的挂牌方式。即：“价高者得+投报高品质住宅建设方案+摇号”。  
解读：周边县城已经跟随市区脚步，采用‘’限地价+竞品质+摇号“的方式进行拍卖，但本次肥西土地起拍价已经比较高了，因此预计这次土拍大概率在“竞地价”阶段或"投报方案“的低分段成交，摇号的概率不大。
 
（2）竞买人须为企业法人。该企业法人须具有中华人民共和国境内房地产二级以上（含二级）开发资质且注册资本金不低于1亿元人民币。
解读：对于开发资质的要求，肥西地块的要求暂无太大调整，未要求一级资质，相比长丰更加宽松，比肥东则要求更高，这也符合泛经开板块土地在合肥市场的定位，接近中游，能够寻找到开发能力更为匹配的房企。
 
（3）竞得人可在签订出让合同后30日内付清全部土地成交价款，也可分期付款。如分期付款，竞得人须在签订土地出让合同30日内付至土地出让金总额的50%，3个月内付清余款。
解读：基本保持原先的土地款支付方式，支持分期，但分期的时间较短。考虑到房企目前的资金状况和全国市场政策放松的背景，或许延长支付土地出让金的周期，能够吸引更多的房企加入竞争行列。
 
（4）FX202237号地块，带有26亩商业用地；商业项目主体结构封顶前，住宅预售建筑面积不得高于住宅可售总建筑面积的50%。
解读：FX202237号地块带有一定的商业要求，并且要求住宅预售和商业建设周期挂钩，能够一定程度上保障商业的顺利建设，以上条件虽然可能降低开发商对于该宗地的关注度，但商业配套增加，能够促进开发商对于周边地块的投资热情，可谓失之东隅，收之桑榆。
 

NO.3丨叁

总结与展望

1、结合政策暖风劲吹的节点，肥西推出了区域最优质的地块，保持了集中供地时期的竞争力，同时也能够促进开发商的投资热情，可谓一举两得。
 
2、肥西土地市场的准入门槛没有太大变化，主要原因是去年下半年至今年的肥西土地市场、住宅市场，仍保持了一定的热度，这说明肥西县对于土地供应节奏、供地方向的精准把控，也证明了肥西市场确实具备巨大的价值潜力！

3、肥西已经亮出了最大的底牌，但市区的高新、包河、蜀山乃至邻近的经开区，也有大量优质地块亮相，最终结果如何，还需要等待6月23日的群雄逐鹿！


【声明】内容源于网络
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第一房研究院公众号隶属于合肥第一房网络科技有限公司，依托院校、研究机构、媒体等资源组建核心团队。自主研发的筋斗云AI楼市指数系统，覆盖土地、房产等数据。作为政企与土地之间的桥梁，精准对接客户需求，助力项目快速落地。
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