万科郁亮直言地产进入“黑铁时代”，房地产还会救市吗？- 大数跨境

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万科郁亮直言地产进入“黑铁时代”，房地产还会救市吗？

第一房研究院

2022-02-13

导读：经济稳增长出现新方向

NO.I|壹

房地产黑铁时代到来

2月12日，万科董事局主席郁亮在2022年年会的总结发言稿流出，郁亮在此次发言中措辞恳切，直言房地产行业目前处于“黑铁时代”，并做出十分严峻的判断：“今年是背水一战的一年，就是要么死，要么活，没有中间状态。”

郁亮对外部环境特点做出预判。他提出，外部环境的第一个特征是行业进入缩表出清阶段。对房地产业来说，缩表出清就是去金融化。另一个特征是今年经济工作会议提到的行业新发展模式，又可以概括为为一个中心，三个基本点：一个中心，就是解决老百姓居住问题；三个基本点分别是房住不炒、租购并举和“人—地—房”的匹配。此外还有两个重大变化，一是市场分化会越来越明显，二是行业规模开始萎缩。

郁亮上一次喊出地产进入白银时代是2018年，短短3年时间，一个时代结束，房地产依旧是支柱产业，但行业的定义已经归于居住属性。

NO.2|贰

房地产行业遇到瓶颈

2021年下半年政府一系列的房地产救市政策行为，为楼市打了一剂强行针，但2022年之后，楼市依旧较为疲软，政策上有了进一步放松迹象，于是最近网上又开始传出4万亿救市的声音，不过这种说法更像是噱头，今年的楼市和2008年已经大不相同。

政府在救市吗？

1,2008年的时候中国城镇化在45.6%，中国城镇化处于高速发展阶段，，2021年中国城镇化已经64.7%。离西方城镇化完成标准70%一步之遥，但是客观上中国人口结构完全不同于西方城镇化人口结构，中国已经老年化，农村以老年人为主，如果统计扣除农村70岁以上老人，实际上70% 的城镇化已经完成。

2，客观上从产业结构看，2008年中国经济房地产及相关产业占经济比重大，像钢材，水泥，黄沙，建筑等行业提供了大量的就业，今天房地产行业和相关行业就业已经大量减少，除此之外2008年的4万亿，导致此后几年出现了严重的产能过剩现象，所以对今天的中国来说，房地产行业虽然还是支柱产业，但已经属于低价值行业。发展潜力较小，毕竟钢筋混凝土不能提高国家软实力。

3，经济稳增长的需要，在全球疫情之下，防控疫情常态化压力，中国经济受到了较大影响，目前中国经济增长压力较大，所以货币政策目前也相对宽松，政策上对多行业都提供了流动性支持，基建，地产，新能源，包括北交所的成立，一系列政策的支持，本质上是雨露均沾，支持经济的稳定。千万不要以为只有地产一家。

从本质上说，目前政府对地产的支持行为，属于防患系统性金融风险，同时保障消费者合法的权益。

1，对于地价来说，一二线热点城市地价多年上涨较快，而从2021年下半年开始，溢价率调整为上限30%，直接稳住了地产市场，成交中大部分低溢价或无溢价，达到了预期目的，房价快速上涨从源头上得到了控制。同时也控制了地产金融融资规模的进一步扩张，以免危及金融体系。

2，三道红线也是从根本上控制房产企业的杠杆率，三道红线自2020年8月就已经实施，但是2020年下半年，2021年上半年依然有不少房企，还在疯狂借钱拿地！而住房不炒早在2016年就已经提出来了。房企的疯狂明显违背了市场的客观规律，三道红线就是让市场自律，优胜劣汰，保护房地产市场，时间到了2022年，连万科这样的企业都在喊活下去的口号，留给企业转变经营模式的时间不多。

3，而近日，全国性商品房预售资金监管意见出台，并购资金不计入三道红线，保障性租赁住房相关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，这些政策都是保护房企能充分利用手上资金，特别是保证大型房企正常拿地，帮助他们承接风险房企的项目，保护市场正常运行。维护金融市场的稳定。避免房产市场信用塌方。

至于保证消费者合法权益，提供贷款便利，降低利率，都是买房最基本的合法权益，特别是房贷利率，最近几年上涨不少，现在降低是很合理的，而人才引进计划，是地方政策优惠措施，属于地方竞争行为，这和招商引资一样。本质上属于保障消费者买房的合法权益。激励消费的行为。

NO.3|叁

经济稳增长出现新方向

目前国内消费疲软是事实，国外疫情严重，短期出口数据不错，但出口中期面临下滑的情况下，经济发展短期只能看向财政，而从这个端口看目前条件也非常合适，

截至2020年末，我国地方政府债务余额25.66万亿元，控制在全国人大批准的限额28.81万亿元之内，加上纳入预算管理的中央政府债务余额20.89万亿元，全国政府债务余额是46.55万亿元，负债率为45.8%，低于国际通行的60%警戒线，也低于主要市场经济国家和新兴市场国家水平，风险总体可控。

1月18日，中国人民银行公布数据显示，2021年末中国宏观杠杆率（总债务/GDP）为272.5%，比上年末下降7.7%个百分点，保持基本稳定。由于2021年我国经济同比增速较快（8.1%），使得我国宏观杠杆率有所下降。按照季度来看，中国宏观杠杆率已经连续5个季度下降。央行相关负责人表示，预计2022年我国宏观杠杆率保持基本稳定。

2021年我国赤字率为3.2%（较上年下调0.4个百分点），赤字规模为3.57万亿元，比上年减少1900亿元。与此同时，专项债规模为3.65万亿元，2021年我国赤字率较2020年有所下调，专项债规模为3.65万亿元，较上年下调了1000亿元。另外，2020年发行的1万亿抗疫特别国债未延续到2021年。由于2021年财政政策力度较2020年有所下调，相应政府杠杆率也有所下行。

从政府债务来看，目前中国政府债务比在全世界属于较低水平，财政发力的空间不小，从宏观杠杆率来看，5个季度已经下降，2021年赤字规模也有所下降。杠杆率和赤字上持稳。

1月21日财政部部长刘昆在全国财政工作会议上的讲话正式对外发布。中央经济工作会议明确提出，2022年经济工作要稳字当头、稳中求进，宏观政策要稳健有效。

对财政部来说就是落实好积极的财政政策，积极推出有利于经济稳定的政策，政策发力适当靠前。同时，加强财政政策与货币、就业等政策协调联动，注重跨周期和逆周期调控有机结合，提升政策整体效能。

据界面不完全统计，1月4日-11日，8天内全国至少15地有重大项目密集开工或公布建设计划，涉及10个省份。项目总数超5600个，总投资额约3.7万亿元。

基建已经成为稳经济主要方向。

所以今天对于地产行业来说，已经进入最明朗的时候，一二线人口持续流入的城市，房价依旧持稳，新年来，上海，北京楼市明显比其他地区恢复的快，在货币政策宽松的今年，指望一线大跌不现实，毕竟历史上的诗人陆游一样买不起首都的房子，而三四五线人口持续流出的城市，未来房价困难，不确定性较多。

【声明】内容源于网络

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