老牌国企与老城的初遇 —— 越秀能否助力瑶海焕新颜- 大数跨境

第一房研究院

2022-04-08

导读：编者按：2022年首轮集中供地，是合肥普遍进入竞品质时代的开始。第一房新媒体发起的房企品质投票得到了广大网友

编者按：2022年首轮集中供地，是合肥普遍进入竞品质时代的开始。第一房新媒体发起的房企品质投票得到了广大网友热烈响应，大家通过投票、留言等多种形式表达了自己的观点，流露出对新房品质巨大的期待。那么，这些拿地房企未来在兑现品质的过程中，在成本、房企能力等方面有哪些优劣势？第一房新媒体、第一房研究院将带您持续深入解读首轮出让地块和拿地房企，让广大购房者对这些新盘的品质做出更加科学、多元的预判。

合肥2022年首次集中供地已经结束，超过40家房企参与了这场土地“饕餮盛宴”，市场呈现“冰火两重天”的状态：滨湖、蜀山等区域的优质土地群雄逐鹿，“限地价”、“竞品质”等限制无法阻挡开发商的热情，最终以多家摇号的方式产生结果；新站区的土地则无人问津，最终流拍。

瑶海区作为少数派，位于以上两者之间，热度适中；区域内的几宗地块最终或在“竞品质”阶段成交，或在“限地价”阶段成交，其中最优质的地块无疑是地处二环内的瑶海区YH202201号地块了。令人称奇的是，此次拿地的房企是在东南赫赫有名，但在合肥声名不显的老牌国企 —— 越秀地产。那么越秀能通过YH202201号地块，给瑶海带来新气象吗？

NO.1丨壹

老牌国企

越秀地产：

全国首批成立的综合性房地产开发企业之一，母公司是广州市属国企——越秀集团。越秀地产坚持“商住并举”的发展战略，对各种商业、商住地产情有独钟。30多年来不仅开发了超过200个住宅楼盘，同时也涉猎商办、康养、地铁上盖、城市更新等不同领域。

国企背景为其提供了雄厚的资金支持。2021年，越秀地产的资产负债率、净负债率和现金短债比分别为69.1%、47.1%和1.36倍，轻松实现“三道红线”零踩线。在债务寒风劲吹的市场下，这无疑给购房者吃下了一颗定心丸。

地铁上盖：广州星樾TOD

（图片来自于越秀地产官方网站）

商业核心资产：广州国际金融中心

（图片来自于广州市城市更新协会网站）

中法合作的康养代表作：越秀·海颐苑

（图片来自于越秀地产官方网站）

让我们再来看看越秀近年来取得的业绩：

在2021年中指研究院销售业绩百强排行榜中，越秀以1190亿元的销售额，排名第34位，而排名靠前的房企不乏恒大等债务缠身的房企。预计越秀未来几年内将跻身地产30强甚至20强，实力之强劲可见一斑。

越秀重仓一二线城市，在近年的发展中，越秀陆续进入南京、苏州、青岛、济南、武汉等周边省份的重点城市，但对于合肥乃至安徽省的楼盘开发，越秀仍然是大姑娘上轿——头一回。在进驻合肥后，越秀完成了长三角区域省份的全面布局。

历史业绩回顾

（图片来自于越秀地产官方网站）

虽然越秀在安徽省内没有建成项目，但建筑品质可从过往获取的荣誉中窥其端倪。

项目品质：

在上海举办的2021中国房地产企业产品力 TOP100 发布会中，2021年度产品力榜单上，越秀悦系产品荣获“2021年全国十大品质美宅产品系”。同年年底，由中国房地产业协会、住房和城乡建设部住宅产业化促进中心共同组织的第十届（2021-2022年度)“广厦奖”评选中，越秀地产的越秀·臻悦府、越秀·亲悦里等3个项目荣获该奖项。

众多荣誉的累积，凸显越秀在建设品质方面取得的成绩。

NO.2丨叁

瑶海区YH202201号地块解析

那么越秀在合肥的处女作，能否得到合肥购房者的青睐？让我们深度分析一下瑶海YH202201号的地块及周边市场情况。

瑶海区YH202201号地块，占地94.76亩，其中居住容积率2.2，绿地率≤40%，商住容积率2.5，绿地率≤30%，地块住宅高度不高于80米。最终成交于“竞品质”阶段（非满分），成交单价1519万/亩，成交总价95360.953万元，居住楼面价10356.82元/㎡、商住楼面价9114元/㎡，溢价率14%。

2、基础条件分析：

地块位于东二环内，毗邻花冲公园和蚌埠路四小，步行五分钟可到达居然之家、宝业东城广场、三十八中南陵路分校，周边配套醇熟，生活氛围浓厚。位于老城也是一把双刃剑，由于周边居住环境一般，建筑密集，地块形状也不算规整，开发商的规划能力将面临一定考验。

3、二手房市场分析：

地块周边二手房房龄大部分在10年以上；根据AI楼市系统数据显示，华润紫云府二手房2.5-2.6万/㎡，宝业东城广场二手房挂牌价1.85-1.95万/㎡；周边1年前售罄的龙湖·天璞，高层精装实际均价2.05万/㎡，洋房精装实际均价2.5万/㎡，YH202201号地块最高毛坯住宅限价17218元/㎡，加上精装、装配式奖励后，预计住宅入市价格2.1万/㎡，售价相对周边有一定程度倒挂，在稀缺地段的加持下，市场认可度极高。

NO.4丨肆

总结及预测

1、从房企的实力上看，虽然越秀是首次进入合肥市场，但在广州市属国企背景及雄厚资金实力的加持下，购房者不用对工程周期、交房等问题心存顾虑。亿翰智库在《2021中国房地产业“最强力量房企”专项研究成果》中也对越秀进行了充分肯定：越秀于行业凛冬之下，业绩首破千亿，目标完成度超100%，经营节奏稳健，“底盘稳”、“韧性足”，由此可见业内对于越秀实力的认可。

2、越秀获取的土地坐落在稀缺老城繁华地段，周边配套成熟，市场认可度较高。相信入市后即使单凭地块周边居民的改善需求，也可以实现快速售罄，在倒挂的市场价格下，最终实现开发商和购房者双赢。

3、从地块指标上看，2.2-2.5的容积率偏高，搭配80米的住宅限高，产品大概率为高层+小高层；绿地率30%-40%，要求略低于一般居住地块，所以楼盘外部的想象空间有限；鉴于地块竞价停留在“竞品质”阶段（即竞品质方案非满分），这意味着政府要求的建筑品质还要略低于滨湖、蜀山等优质地块。

综合参考摘牌价格与地块限价，首次进驻合肥的越秀拿地价格并不算低，但地块商业配套、区位与越秀“商住并举”的核心策略高度相融，期待老牌国企与老城瑶海的初遇，能迸发出崭新的火花。

【声明】内容源于网络

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第一房研究院公众号隶属于合肥第一房网络科技有限公司，依托院校、研究机构、媒体等资源组建核心团队。自主研发的筋斗云AI楼市指数系统，覆盖土地、房产等数据。作为政企与土地之间的桥梁，精准对接客户需求，助力项目快速落地。

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