编者按：合肥楼市的品质时代，用产品说话，筑造美好人居。2023年至今，合肥前两轮土拍诞生15宗竞品质楼盘，新的一轮竞品质“大考”即将来临。
继2022安徽品质开发商竞品质楼盘“含金量100%”系列解读之后，2023年继续解读竞品质楼盘“含金量100%”系列，由中安新闻楼市频道、第一房新媒体主办，第一房研究院、合肥楼市公众号承办，将竞品质进行到底。
——2023第一阶段安徽品质开发商竞品质楼盘含金量100%系列解读（经开、肥西篇）
前两轮土拍，经开1宗满分竞品质、肥西5宗满分竞品质，不过前者120分、后者80分，装修VS毛坯，房价门槛在拉大。未明确毛坯限价，最终入市价值得关注。
买房圈一直奉行“合肥买房，看西南”，滨湖、高新位居第一梯队，经开、肥西则在第二梯队。受制于资金，买房人一方面想要市区的产证，一方面又偏好肥西的限价，在经开和肥西之间来回犹豫。
NO.1|壹
房价扁平化，肥西率先拿出态度
2023年的土地市场，市区率先官宣“限定精装+未明确毛坯限价”，规则有所调整，仍将竞品质进行到底，满分也从80分重回120分。
随后，肥东跟进，表态“限定精装+未明确毛坯限价”，不过，截至目前，2023年肥东未有一宗地触发竞品质，满分竞品质更是无从谈起。
向来出彩的肥西却越发低调，土拍细则中未明确“精装”，刚刚过去的4月土拍中，5宗地块均熔断报价进入竞品质阶段07、08、09、10、18号地块最终分别被中海、华润、安徽邦泰+伯益、名邦和国信获得。整体看来，本土房企拿地占到了六成，而中海、华润等央企的进驻也带来了更强的产品力以及更优的物业水平。
土拍战报，第一房研究院制图
高品质方案公示之时，略带惊讶地发现“肥西竟不是120分满分”，没有绿色建筑星级、装配式建筑装配率、超低能耗建筑面积、可再生能源建筑应用4项，这意味着，肥西竞品质满分限定在80分，大概率毛坯交付。
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国信FX202318号地块 |
建发经开应流地块 |
随之而来的是2个常见问题：
1、为什么是“大概率”毛坯交付，而不是毛坯交付？
满分竞品质设置在80分，没有了绿建三星、中央空调地暖新风三大件，默认为毛坯销售。换句话说，肥西重回毛坯备案时代。
自2022年金辉云缦熙境开始，肥西久违的装修备案回归，至今已有近一年半时间，房价也从1.5万/㎡飙到2万/㎡。
在此之前，肥西虽没有装修备案，但装修房时有存在，比如皖投国滨世家毛坯备案，全装修交付，主推价格优势。接下来的肥西市场，不排除“装修房毛坯价”重出江湖的可能性。
当然，4月这波满分竞品质项目尚不至于如此内卷，从装修回到毛坯，再加上满分竞品质加持，入市预期较乐观。
2、为什么肥西与经开有着千丝万缕的联系？
三县之中，肥西楼市一马当先，热度远超肥东和长丰。甚至，去年一段时间里，肥西热度力压市区，成为仅次于滨湖、高新的置业热土。
在一众2万+/㎡区域中，包河、蜀山、庐阳、经开、瑶海与肥西之间的较量已持续许久，伴随着取消限购范围扩大，真正的角逐战在经开和肥西。
经开、肥西两者位置相近，前者市区产证、限购、首套首付3成起，后者县域产证、不限购、首套2成起，竞争已进入白热化阶段。
同样都是满分竞品质、未明确毛坯限价，经开限定装修，肥西毛坯销售，彼此之间极有可能形成价差，影响价格敏感性客群的选择。
NO.2|贰
7进1，经开流拍地也摇号
截至目前，经开共5宗地竞品质，除了皖投云启锦上非满分，其他4盘均为120满分竞品质。
经开竞品质楼盘一览，合肥楼市制图，侵权必究
刚刚成交的建发应流地块，更是具有传奇色彩，去年三批次、四批次均无人报名，今年再次挂网，7家房企参拍，满分竞品质摇号，点燃整个经开楼市。
建发经开应流地块，第一房研究院制图，侵权必究
本次土拍之所以有这么多房企参与，主要是由于政府将最高价降低并取消了备案价限制，故而房企的利润空间得以增加，在经过测算之后，这宗地块被多家房企争抢。
应流地块指标变动一览，第一房研究院制图，侵权必究
层高3.15米、公建化外立面、绿地率达43%、绿建三星……再加上以品质著称的建发，应流地块值得期待。此外，有消息称，建发应流地块将与华润合作开发，尚未释放具体信息。
撇开品质不谈，建发应流地块学区优势明显，旁边就是168，在经开位列前茅，房产价值亦水涨船高。
去年三批次首次挂网时毛坯限价便达2.97万/㎡，使得区域毛坯限价暴涨8100元/㎡；随后四批次挂网，毛坯限价降至2.64万/㎡；而今虽未明确毛坯限价，但可以肯定的是入市价将达3万+/㎡。若市场环境较好的话，也有可能达到3.3万+/㎡。
两次流拍到“7进1”，还是那个应流地块，一切似乎没变，又似乎变了。
总之，建发应流地块的竞品质成交，一方面表现出房企对未来楼市的乐观预期，另一方面则是房企土地储备不足的焦虑。
NO.3|叁
不愧是肥西，全都满分竞品质
3月肥西也拿出了3宗供地，但位置较偏，大有试水之举。除了FX202305人才公寓被肥西城乡建设投资兜底，肥西县FX202304号、肥西县FX202306号地块均流拍收尾。
4月肥西大手笔拿出5宗居住地，都是当前市场上炽手可热的区域，在市场回暖及地块本身过硬的双重刺激下，结果相当不错：全部熔断报价、满分竞品质。
先来看看竞品质：
5宗地均为80分满分竞品质，各项指标均拉满，大体上差距不大，层高3.15米、人车分流等，绿地率稍有差异，视地块实际情况而定。
当然，这只是拿地之时的高品质方案，重点在规划设计、工程建设上发力，仍有很大的品质优化空间。
待项目释放更多信息时，方能看得更真切，期待中海、华润、安徽邦泰、名邦、国信各大开发商拿出杀手锏，在高品质方案的基础上进一步做加法。
再来看看价格预期：
虽说今年供地未明确毛坯限价，但不可能完全没有限价，可参考区域新房、二手房价格。
去年柏堰湖2宗地凭借紧邻高新的优势毛坯限价冲进2.1万/㎡，限定毛坯销售；热门区域地块毛坯限价也达到1.7万/㎡，加上装修，均价达2万+/㎡。
肥西竞品质楼盘一览，合肥楼市制图，侵权必究
基于此，可以预测，肥西这5宗满分竞品质项目将创造新的房价格局，毛坯销售，相较于肥西120分满分竞品质项目价格稍有回落，入市价预计近2万/㎡。
最后，看看项目信息：
4月底刚刚拿地，5大项目释放信息并不多，买房人仍要等一等。
肥西桃花镇3个纯新盘，从位置来看，07号地块和08号地块优于09号地块。
中海肥西07号地块、华润肥西08号地块距北雁湖约1.5公里，待龙湖御湖境、伟星印湖湾卖完，将补仓区域落实，入市价预计在2-2.1万/㎡左右。不过，周边厂区较多，城市界面相对较差，去化较为缓慢。
邦泰肥西09号地块位置稍差，旁边是铁路和高压走廊，若想突围，价格战或许是一条出路。当然，让房企牺牲利润很难，具体还要看如何抉择。
肥西07、08、09地块位置示意
上派2个纯新盘，名邦肥西10号地块体量小、靠近派河，国信肥西18号地块在置地栢悦湾西侧。
肥西10、18地块位置示意
价格可参考通和伟星翡翠印毛坯限价17972元/㎡，不过，伴随着限购范围扩大+降首付，肥西热度有所分流，去化压力并不小。若想在一大批楼盘中突围，且保住利润空间，品质突围非常关键。
故而，土拍之后，部分纯新盘双强CP流出，比如肥西10地块：名邦+保利，肥西18号地块：国信+置地，肥西繁华西09地块：邦泰+保利（具体以实际为准）；而品牌力过硬的中海肥西07号地块、华润肥西08号地块，暂未传出联合开发的消息。
NO.4|肆
结语
当土储不足的房企遇到市场预期尚可的合肥楼市，再加上合理范围内的利润空间，无论是国央企，还是中小型房企，都有拿地的欲望。
而品质时代下的楼市，对楼盘的品质要求更高，除了满分竞品质的硬性要求，还对开发商实力、产品力有更多的期待，故而，联合开发逐步成为市场主流。
2023年经开和肥西市场的较量仍在进行中，从品质战到价格战，风吹草动都会影响买房人的决定。
