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拿地且拿且珍惜 地产商杠杆债务未来如何化解
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拿地且拿且珍惜 地产商杠杆债务未来如何化解

拿地且拿且珍惜 地产商杠杆债务未来如何化解 第一房研究院
2021-07-21
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导读：2021年上半年，TOP100企业拿地总额16485亿元，同比增长4.6%，门槛值为37亿元，与去年同期相比
2021年上半年，TOP100企业拿地总额16485亿元，同比增长4.6%，门槛值为37亿元，与去年同期相比明显提升，TOP100企业招拍挂权益拿地总额占全国300城土地出让金的比例为55.9%，较1-5月有所下降。
 
从新增货值来看，多城集中供地促货值快速提升。2021年上半年，新增货值TOP100企业累计新增货值均值达566亿元，权益新增货值均值达435亿元。二季度，多个一二线城市进行集中供地，高货值地块迅速入市，促使货值快速提升。
 
另外一方面，今年上半年，房地产上市公司市值进一步下跌，平均下跌15%。投资者继续不看好房地产未来，房企生存环境相当“严峻”。据人民法院公告网数据显示，2021年破产房企数量已超过200家。截至6月，全国共有358起并购行为发生在房地产行业。

几乎大部分房地产破产的原因都是，现金流中断，被迫破产。其中多数都是中小房地产公司，房地产是一个资金密集型产业，中小公司看到很多大公司赚钱，也奋不顾身投身地产行业，大量举债拿地盖房，一旦资金断裂或是房子不好卖，很快破产，本质上的问题是高杠杆导致破产。
 
NO.1|壹
杠杆的本质
 
杠杆的本质就是以小博大，股票交易用的是一比一杠杆，买房贷款，首付三成，用的是3.34倍杠杆，杠杆最能具表现力的应该是期货，比如你买一手一公斤期货黄金看涨，需要38万，但是有6.67倍杠杆，买一手只需要5.7万保证金即可！这时候涨价了10%，38万变成41.8万，你的账目资金变成9.5万，同样，如果跌10%，账目只剩1.9万，并且已经爆仓被期货公司强行平仓！
 
中国房地产火热发展20年，不断上升的金融杠杆

 为什么房产商全是巨额贷款，很简单过去20年房地产牛市，只有你贷款多，拿地多，大概率你赚的多，资本追求利润是基因，很难改变。



 从图表上可以看出，多数企业负债占总资产都在7成以上，以80%的地产负债率为标准，假如负债万亿，那么净资产2000亿，那么杠杆率就是5倍，相对于中国居民首付3.4成的，总计近40万亿的住房贷款！房地产商不管是贷款额度还是杠杆率远高于居民房贷，毕竟居民杠杆首付很多是5成，杠杆率一倍而已，而且越还越少！

再简单一点就是，中国太多房地产商杠杆多数在5到8倍，也就是说房价跌20%甚至不用这么多，全部破产！还有很多资不抵债。存量房如果集中抛售，价格不是跌2成，而是更多，接盘者很少。

况且大多数房地产商都是有息负债，假如以万亿负债，2千亿净资产计，如果负债年利率5%算的话，一年利息就是500亿。这个成本高的吓人。

 所以房地产金融风险最核心的环节在房地产商，牵一发而动全身，一个顶级的房地产商破产，可能上下游涉及几千家合作商，影响百万人就业，对整个房地产市场的冲击巨大！所以这也是国家划三道红线的根本。
 
国家划三道红线真的是为房地产商真真切切考虑的。当然如果本身踩红线了，一定要压低自己的规模，早日红变绿。
 
 NO.2|贰
如何化解潜在的危机
 
中国地产未来短期整体向好，长期表现不会差，但是未来城镇化减速，需求减少，是趋势，所以中期的情况无法预判，姑且中期时间以5年以上为标准，这世间几乎无只涨不跌的东西，就算在货币长期贬值的基础上，很多商品，有价标的物长期看涨，但是中间有个两三成，五成的下跌，调整都很平常的。
 
假如5年后全国房价开始往下调整，且短期跌幅过快，是不是很多地产商大量楼盘无法出货？直接破产。这不是开玩笑的历史上日本，美国，国内的三亚，温州，香港都出现过。
 
所以最重要的是企业的风控能力，提前做好最坏的打算，住房不炒，三道红线，限购限贷，系统性金融风险都是告诉地产商要量力而行。拿地莫冲动，要看看自身的经济状况决定。未雨绸缪，平稳发展。
 
适量减少拿地规模，控制成本支出，必要时适当降价卖房，多留现金流，落实国家政策方针，减少负债！留后路 ，知进退才是生存之道！


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第一房研究院
第一房研究院公众号隶属于合肥第一房网络科技有限公司，依托院校、研究机构、媒体等资源组建核心团队。自主研发的筋斗云AI楼市指数系统，覆盖土地、房产等数据。作为政企与土地之间的桥梁，精准对接客户需求，助力项目快速落地。
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