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二线城市土拍市场分化到来

二线城市土拍市场分化到来 第一房研究院
2022-03-27
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导读：NO.1|壹政策分化新年过后，全国多个城市开启了放松调控政策，其中二线城市也出现了较大的调控差异，充分遵循了


NO.1|壹
政策分化

新年过后，全国多个城市开启了放松调控政策，其中二线城市也出现了较大的调控差异，充分遵循了因城施政的方针，一方面哈尔滨市郑州等城市直接放大招，哈尔滨直接放开限售，成为二线城市救市力度最大的城市，另外一边东部热点二线城市政策巍然不动。

根据AI大数据统计分析，部分二线城市南宁去化周期23个月，郑州42个月，青岛30.5，昆明24个月，福州19个月，都超过了18个月的警戒线。
 
其中救市力度最大当属哈尔滨，哈尔滨过去十年人口净流出达43万，新房去化周期33月，二手房挂牌超过13万套。
 
另外一边，长三角核心二线城市南京，合肥，杭州政策几乎无放松。
 
根据AI大数据统计分析，杭州去化周期在6.5个月，南京去化周期在8个月，合肥去化周期不到5个月，当然这里的去化周期是指市区不包括县域。住房供应明显偏紧。
 
这在近期土拍出现了明显的大变化
 
NO.2|贰
土拍市场冷热不均
南京

南京市此次挂地集中取消租赁住房的配建要求，保证金比例下调至起始总价的20%。
出现多个热门板块毛坯限价上涨，江核、南工大上涨约2000元/㎡左右，城南中心上涨1120元/㎡，人居森林、马群、南部新城、铁心桥都小幅度上涨。
 
杭州

杭州创新以次高报价确定竞买人，阶段一，报价未达到中止价，以最高报价确定竞得者。阶段二，报价达到中止价（溢价不高于12%），网上竞价中止，转为在此价格基础上通过线下一次报价的方式确定竞得人，设置固定报价区间，一次报价应是报价区间内任一万元整数，以次高报价的原则确定竞得人，其所报价格确定为该宗地最终报价。阶段三，若在阶段二有相同报价，则转入线下公证摇号方式。
与苏州、上海、南昌等城市的一次性报价相比，杭州首创了以次高报价确定竞买人的原则。最高价成为炮灰，次高价开始竞争。
除此之外，整体地价小幅度上涨3%以上、萧山区浦沿限价涨了2000元/平米；萧山新街限价涨了2000元/平米.，萧山区钱江世纪城限价涨了1000元/平米；萧山宁围限价涨了500元/平米。
 
合肥
合肥则是完成了一轮完美的土拍，15块地竞品质，热门板块竞争极其激烈，地价基本保持稳中微涨状态，微涨中主要包涵在楼盘精装修入市之中。主要刚需盘出现2成的流拍。国企和民企平分秋色。

福州
对比之下，福州2022年首轮土拍流拍率达30％。仅有2宗地进入摇号环节。福州本土国企托底现象依旧明显，民营房企身影不再。

青岛

2022年度青岛市本年度宅地集中出让活动由2021年的三次改为四次，3月18日下午，土拍出让活动的15宗地中12宗底价成交，3宗溢价成交。其中一宗溢价地块位于城阳，为城阳区城阳街道靖城路西、礼阳路北地块，经过35轮出价，最终为青岛环湾置业有限公司及青岛青铁智能科技有限公司联合竞得，溢价率达13%， 溢其余两块溢价率为1.4%、0.6%。土拍热度明显较低。

昆明
昆明并未出现集中供地，过去2月以零散的状态供地，很可能规避大规模供地出现流拍，影响市场信心。

南昌

南昌4月23号土拍，4宗地有2宗流拍，其他2宗共揽金3.33亿元，分别被江西万景贸易、江西伟象实业投资拿下，其中象湖地块溢价率至91%，突破了2022年土拍的最高溢价。据悉，此次出让的地块均无住宅毛坯限价、无竞价上限，这也意味着南昌县的住宅库存再上升！

从对比中可以发现二线城市整体分化较为严重
1，强二线热点城市，特别是长三角城市，不但未放松政策，土拍地价依然稳步小涨，市场去化周期快。
2，强二线城市如福州，青岛土拍预冷，这是有点意外的，主要原因在于库存量过大。市场信心不足。
3， 其次南昌，郑州，昆明，这些二线城市库存量大，区域位置稍差，部分经济基础不够雄厚，政策较为宽松，长沙和南昌已经出现了较多无限价地块，以刺激房企拿地，土拍热点明显不如从前。去库存是未来主要任务。

NO.3|叁
未来走势

我想这是大家最关心的，从目前来看房地产目前处于困难之中，全面楼市好转已经不可能，强如强二线城市福州和青岛都出现预冷，对于房企来说，资金有限，在此之下，市场行为必然引导资本进入一二线热点城市。

客观上资本通胀预期会引导资本进入热点城市避险！

全球通胀四起，预计中国在二三季度通胀持续上升趋势形成！俄罗斯，乌克兰战争，直接导致石油天然气价格大涨，不仅仅如此，新能源车也普遍提价，意味着出行成本明显上升。作为欧洲粮仓的乌克兰，春耕严重受影响，潜在全球粮食危机出现。而通胀中重要因素猪肉价格，价格正在筑底，猪肉批发价目前只有12元/公斤，养猪企业，面临巨额亏损，不过这种局面很快扭转！

疫情影响下，经济增长明显受较大负面影响，国内开启了稳增长的模式，楼市政策宽松，基建加码建设，这意味着新一轮的加杠杆又来了。作为支柱产业承载了太多希望，特别是如今的环境下。

中信银行副行长胡罡在2021年业绩说明会上表示，去年该行对公房地产担险及非担险资产规模均同比出现下降。中信银行现有的房地产贷款中，一二线城市合计余额占比超9成。

资本流动决定发展方向，跟着资本走就对了。随着通胀的上升，股市的低迷，消费低迷，资本能去的地方很有限。

【声明】内容源于网络
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第一房研究院
第一房研究院公众号隶属于合肥第一房网络科技有限公司，依托院校、研究机构、媒体等资源组建核心团队。自主研发的筋斗云AI楼市指数系统，覆盖土地、房产等数据。作为政企与土地之间的桥梁，精准对接客户需求，助力项目快速落地。
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