正荣地产能抗过这次危机吗？- 大数跨境

第一房研究院

2022-02-25

导读：NO.1|壹美元债压顶根据今日正荣地产的公告，近期正荣地产集团一直在探讨出售若干资产以改善其整体流动资金状况

NO.1|壹

美元债压顶

根据今日正荣地产的公告，近期正荣地产集团一直在探讨出售若干资产以改善其整体流动资金状况。为此，集团正就其于若干物业开发项目及投资物业股权的可能出售事项积极物色合适的买方，并与若干潜在买方进行讨论。

在经历股价瞬间下跌80%那一日后，市场纷纷担心正荣暴雷，虽然正荣一度澄清传闻并不属实，但2月18日最终还是表示不能按照计划于2022年3月5日赎回一笔2亿美元的永续债。2月21日，公司又发布公告，拟对5笔将于2022年年内到期的海外票据展期一年，并向持有人进行同意征求。

自此，正荣基本坐实面临流动性危机。那么正荣还能度过这次危机吗？

从三道红线看，自“三道红线”发布以来，正荣地产2020年和2021年上半年的剔除预收账款的资产负债率分别为76.6％和72.4％，净负债率分别为64.7％和57.2％，现金短债比分别为2.2倍和2.19，始终踩中一条红线，连续维持在“黄档”。从2021年三季报来看，目前正荣的负债率为81.21%。

从数据看，正荣一直都面对债务的压力。不过过去楼市环境不错的情况下，情况并不严重。但快速扩张的隐患终究还是来了。

NO.2|贰

危机的原因

正荣地产规模增长迅速，从百亿到千亿的飞跃只用了5年时间。

2016-2018年，正荣地产分别录得合约销售额392.92亿、701.53亿、1080.17亿，年复合增长率高达65.8%，2018年跻身“千亿俱乐部”行列。

然而，2017-2019年间正荣地产实际效益销售数据仅为351亿、361亿以及372亿，其真实销售额几乎原地踏步，可以看出其凭借“高杠杆、低权益比”的方式冲击规模。

2018年至2021年上半年，正荣地产少数股东权益分别为79.42亿、132.24亿、166.08亿以及253.79亿元占比过半，但少数股东损益却变化不大占比仅两成，少股股东权益在净利润中的占比严重不匹配。

也就是说正荣快速发展中，少数股东拿走了较多利润，自身利润增速基本停滞，虽然自身规模增长了，负债也随之扩张。

除此之外高溢价拿地吞噬了太多公司利润

2016年7月13日上午，“经过多轮激烈加价后，最终正荣集团以14.3亿豪气拿下南昌经开区一宗155.12亩商住用地，成交价920万/亩，溢价率156%，楼面价高达6000元/㎡，成为经开区地王。

2016年5月24日，正荣地产以9.72亿元，溢价173%竞得汉阳四新核心区地块，当年7月8日正荣又以45.9亿元溢价442.15%竞得光谷核心区地块，接连拿下“地王”。

2020年3月份正荣以56980万元竞得徐州铜山区地块，楼面价8638.87元/㎡，溢价率107.35%！超过金茂府当时拿地楼面价，成为铜山地王！

这些只是正荣曾经高溢价拿地的一部分，实际上过去几年正荣拿地，地块溢价达到50%左右，属于普遍状况。虽然高溢价都属于好地块，在楼市顺周期，高溢价不缺需求，逆周期的时候，持有成本是太高了。

单从美元债来看，正荣地产已经到了偿债大年。据统计，正荣还存续15只美元债，存续规模37.03亿美元，其中将有22.2亿美元规模在一年内到期，其面临集中兑付压力较大。好在正荣的美元债基本保持在7%左右，融资成本还不算太高。

不过今年确实到来正荣面对最大危机的时刻了。

NO.3|叁

那么正荣还是有机会能突围吗？

决定能否生存的核心是土储

自2021年下半年以来，楼市在政策上，政府给予了较多的支持，特别是房企并购不计入三道红线，各大商业行甚至准备好了贷款准备，随时提供支持，在此情况下，央企和国企迅速开启并购，项目并购目标也比较简单，就是好地块。

从正荣地产半年报看，截至2021年6月30日，正荣地产一共有230个项目，土地储备2930万平方米，总货值约人民币5100亿元，够两年半的开发使用，高达82%的土储位于一二线城市。销售均价人民币16500元每平方。不过2021年拿地花了232亿。消耗了大量的流动性。

从数据来看，正荣地产土储质量整体还是不错的，而且一二线楼市目前有渐渐企稳的迹象。

正荣现在需要迅速面对？

1，以流动性为核心，迅速出售核心资产，目前市场还是很认可一二线楼市价值的，不管是哪块地，包括最稳的物业资产都可出售。

2，保交楼，如果项目出现大面积停工，这才是最可怕的事情，这意味没人敢去买房。信誉崩塌，直接破产。

3，同时发挥传统优势，共同开发，减少开发成本。甚至需要让出更多的利益给少数股东。

4，削减一切可以减少的成本，但工程质量要绝对保障。

5，必要的时候可以抵房。多数一二线的房子还是不缺需求的。

在2022年国内流动性较为宽裕的情况下，正荣还是很可能有惊无险度过危机的，重要的是保交楼和迅速获得流动性。

【声明】内容源于网络

第一房研究院

第一房研究院公众号隶属于合肥第一房网络科技有限公司，依托院校、研究机构、媒体等资源组建核心团队。自主研发的筋斗云AI楼市指数系统，覆盖土地、房产等数据。作为政企与土地之间的桥梁，精准对接客户需求，助力项目快速落地。

内容 0

粉丝 0

第一房研究院第一房研究院公众号隶属于合肥第一房网络科技有限公司，依托院校、研究机构、媒体等资源组建核心团队。自主研发的筋斗云AI楼市指数系统，覆盖土地、房产等数据。作为政企与土地之间的桥梁，精准对接客户需求，助力项目快速落地。

总阅读0

粉丝0

内容0