东新高潜地块即将出让，毛利超22%引发房企瞩目！- 大数跨境

第一房研究院

2022-06-06

导读：合肥国土市场网发布公告，肥东县5宗涉宅土地挂牌入市：

近期，合肥国土市场网发布公告，肥东县5宗涉宅土地同时挂牌入市，土地出让区域遍布东部新中心、泛瑶海、肥东经开区和东部新城。近期肥东、长丰、肥西、巢湖以及万众瞩目的合肥市区土地集中挂网，超过45宗土地将在6月23日集中出让，肥东的土地能否在风云变幻的市场上占据一席之地？今天让我们先来看看位于合肥东部新城的FD202210号地块。

NO.1丨壹

东部新城高潜力宅地入市

5月19日，合肥国土市场网挂牌肥东5宗地。具体信息如下：

信息来源：合肥国土市场网

肥东县的FD202210号地块，位于酿泉路以西、得心路以北、闻水路以东，毗邻安师大附属肥东实验中学和规划的东城三小，3分钟车程直达肥东站，邻近在建地铁2号线延长线得心路站、在建地铁2号延长线/规划6号线交汇瑶岗站，周边生态资源优越，紧邻双桥河，眺望和睦湖公园，区域内配套文化馆、科技馆、博物馆、肥东大剧院；由此可见，作为未来的肥东政务核心板块，东部新城的景观、交通、教育等配套资源，相比肥东其他板块，甚至部分合肥市区板块都不遑多让。而优越的居住环境和崭新的城市界面，也能够一定程度上吸引房企的眼球，目前已有碧桂园、信达、合肥城建等品牌房企陆续入驻东部新城，板块价值潜力巨大。

肥东FD202210号地块区位图

肥东FD202210号地块航拍图

（长按二维码，进入航拍云景展示）

肥东土地市场从去年底至今沉寂了一段时间，那么本次FD202210号地块能否重新激活市场？让我们先看看房企普遍关注的土地利润指标。

利润率预测（住宅价格毛坯13537元/㎡）

备注：测算指标及利润结果仅供参考

利润率预测（住宅价格精装15537元/㎡）

备注：测算指标及利润结果仅供参考

FD202210号地块，起始居住楼面价在5250元/㎡，毛坯备案限价均为13537元/㎡，在此条件之下进行初步测算，地块的毛利率高达18%！若在此基础上，加上1500元/㎡的精装修和500元/㎡的装配式建筑备案价格奖励，备案价15537元/㎡左右时，净利率16%，毛利率更是高达22%！那么东部新城市场，是否可以实现这个价格呢？

肥东FD202210号地块周边市场

数据来源：AI楼市查询系统

FD202210号地块位于东部新城核心区，和睦湖以东，周边的在售项目主要为琥珀东澜赋、信达碧桂园和伟星城，住宅均价在1.19-1.28万元/平米，相比周边新建的二手房，价格基本持平，对比和睦湖以西的成熟区域二手房，则要略低；看来若以接近起拍价拿地，至少能够实现12%-13%净利率。目前东部新城的住宅价格处于合肥市场的洼地，日趋成熟的配套使它的性价比与日俱增，而低调的市场环境使得房企有机会通过较低的代价获取地块，赋予其充足的利润空间。据笔者了解，目前有多家房企在关注或跟进该宗地。

那么FD202210号地块的拿地门槛如何？下面笔者带大家分析一下它的出让条件。

NO.2丨贰

出让条件全面解读

（1）本次公告地块采取“投报高品质住宅方案”的挂牌方式。即：“价高者得+投报高品质住宅建设方案+摇号”。

解读：周边县城已经跟随市区脚步，采用‘’限地价+竞品质+摇号“的方式进行拍卖，鉴于肥东市场前期的平淡，预计达到"竞品质“阶段的可能性较低。

（2）竞买人须为企业法人。该企业法人须具有中华人民共和国境内房地产二级以上（含二级）开发资质。

解读：对于开发资质的要求，FD202210号地块相对宽松，且未对注册资本金设置准入要求，这也能够让更多的房企参与其中，提高地块的关注度。

（3）竞得人须按规划设计条件和批准的规划方案要求，同步配建一所12班幼儿园和2班托儿所。

解读：幼儿园和托儿所的配建，将进一步增加地块的建设成本，但对于目前周边配套处于完善阶段的地块而言，整体利大于弊。

（3）竞得人须按规划设计条件和批准的规划方案要求进行建设，地块北侧为双桥河，规划项目建设须满足《东部组团防洪规划》相关要求，编制防洪影响评估报告。

解读：防洪影响评估报告的相关要求并不多见，不过对于紧邻双桥河的地块，应属于正常现象，只是成本可能因此略有增加，相比该地块的利润空间而言，可以忽略不计。

NO.3丨叁