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曾经的“新滨湖”，如今扎堆的韭菜盘...
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曾经的“新滨湖”，如今扎堆的韭菜盘...

曾经的“新滨湖”，如今扎堆的韭菜盘... 第一房研究院
2022-10-27
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导读：曾经的“新滨湖”，如今扎堆的韭菜盘...依稀还记得曾经的“新滨湖”板块，某盘两年劲销9000套，热度火爆如斯


曾经的“新滨湖”，如今扎堆的韭菜盘...
依稀还记得曾经的“新滨湖”板块，某盘两年劲销9000套，热度火爆如斯。曾经不可一世的新滨湖板块现状市场到底是什么情况？今天让我们一起来扒一扒这个板块...


NO.1丨壹

配套兑现慢，新房有价无市


1、区位关系
1号线九联圩站到新滨湖孔雀城，直线距离约21公里，到市区最快的是走京台高速。合肥绕城高速从北至南，直线距离约25公里。新滨湖板块到滨湖的这个距离相当于南北横跨整个合肥市的距离，到市区的通勤距离十分夸张。


2、板块概况
整个新滨湖大致可分为两个板块，恒大童世界板块和华夏幸福产业新城板块。目前恒大童世界板块仅有一个恒大一个项目。产业新城板块目前有华夏幸福、舒城裕兴、奥园、中梁、绿城、华安等多家房企已入驻，且品牌房企偏多。


3、板块配套规划
整个产业新城板块围绕上湖公园规划有公立小学、五合一会所、中心商业mall、五星级酒店、寿春中学、市民中心、青少年活动中心、文体中心、规划馆、舒城县第三中学等等。但17年至今，目前已兑现的仅有五合一会所、规划馆和舒城三中，其他要么在建要么未启动动工。板块配套兑现十分缓慢。


4、板块交通条件
板块交通方面，目前高速公路有京台高速；快速路有合铜公路、徽州大道；轨道交通有规划三千万轻轨、规划地铁S4号线，板块规划交通条件比较优质。


5、新房市场情况
2017年至今，板块从月均400套以上到今年1-10月月均38套，成交量下滑91%，2020年之前，新滨湖板块仅孔雀城一家在售，2年劲销9000套。从2021年下半年开始，房企频繁暴雷，大盘倒市场下行严重，到如今还是一蹶不振的状况。以前能维持在6700-7000元/平米可以走量，但现阶段是价格稳住了但成交量下来了。属于“有价无市”。



说到这里应该会有不少网友会好奇他们为什么不降价？其实主要原因是，一方面是随着近期在售的楼盘成交地价对比之前有所上涨，降价会压缩开发商利润空间。另一方面，小板块，本来认知度就不高，降价也不一定好卖。成交量完全靠分销带访，因此板块分销点数较高，基本上在5个点以上。两者相结合，最终的答案无疑是“稳价加佣”。


NO.2丨贰

房企扎堆暴雷，投资客退潮“脱手”难


1、板块内房企现状
板块内共有7个项目，7家房企。目前恒大、华夏幸福、奥园已经躺平，中梁资金链紧张。在售盘仅绿城、华安两家开发商暂无资金风险传闻。随着这些品牌房企的躺平，板块发声成问题，板块热度大降。


2、购房客户分析
购房者来源：合肥外溢客户占比40%，安庆客户占比20%，周边地缘性客户占比20%，省内其他城市进城占比20%（不含安庆）
置业目的：刚需占比47%，投资占比43%，改善占比10%。

分析：
1、从购房来源上来看，合肥外溢为主，这波客户很大一部分是吃过滨湖发展的红利，深信新滨湖板块后期能起来。
2、从置业目的上来看，这个板块最多的两类人是投资客和刚需客。随着市场下行，投资客退潮，后期“脱手”置换或将成为难题。



NO.3丨叁

小结


1、新滨湖板块与市区通勤距离较远，属于城市发展的边缘板块。从未来规划上来看，无论是从生活配套还是交通配套上都非常优质，但整体板块配套兑现比较慢。加上板块内多数房企暴雷等负面影响，板块热度低至“冰点”。虽然目前房价能稳定在6700-7000元/平米，但属于“有价无市”。
2、针对已经在该板块置业的刚需客群或者地缘性客群，建议长期持有，板块长期持有与目前房价相匹配，开发商会有“烂尾”风险，但板块不会，不过需要时刻关注工程进度和交楼情况。针对已经购买的投资客户建议尽早“脱手”，这么多年房价都没怎么涨，就算存银行也会有利息。针对想要入手这个板块的朋友，建议“三思”...


【声明】内容源于网络
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第一房研究院
第一房研究院公众号隶属于合肥第一房网络科技有限公司，依托院校、研究机构、媒体等资源组建核心团队。自主研发的筋斗云AI楼市指数系统，覆盖土地、房产等数据。作为政企与土地之间的桥梁，精准对接客户需求，助力项目快速落地。
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