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大包河力挽狂澜，供地12宗/860亩，改善居住的福音...
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大包河力挽狂澜，供地12宗/860亩，改善居住的福音...

大包河力挽狂澜，供地12宗/860亩，改善居住的福音... 第一房研究院
2023-03-09
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导读：大包河力挽狂澜，供地12宗/860亩，改善居住的福音...编者按：近日，合肥公布2023年市区普通商品住房用

大包河力挽狂澜，供地12宗/860亩，改善居住的福音...


编者按：近日，合肥公布2023年市区普通商品住房用地拟出让清单，共计42宗3615亩优质地，涉及滨湖、包河、蜀山、瑶海、庐阳、高新、经开、新站等多个区域。

与此同时，合肥土拍规则再次发生重大调整，市区恢复精装，无毛坯限价、无租赁房要求，这将会对市场产生怎样的影响？

为了探讨第一批商品住房用地入市对市场的影响，第一房新媒体、第一房研究院也将独家策划，进行深度解读。



包河区是合肥滨湖科学城的核心区，集聚省行政中心、滨湖要素大市场等核心资源，承接城市向南发展的历史使命；包河区作为合肥市改善的供销主战场，经过多年发展，区域配套成熟优质，地理优势成为兵家必争之地是客户购房重点关注的区域，目前包河淝河镇板块、政务东板块、滨湖省府板块，均是炙手可热的热点板块。
合肥市自然资源和规划局公布的2023年市区普通商品住房用地拟出让清单（一批次）中，大包河区拟出让12宗地，区域热度是否再次持续，能否再次力挽狂澜？让我们来对拟出让地块做详细分析。

NO.1丨壹
区域整体分析

一、土地市场——滨湖低位，包河高企
根据AI楼市大数据显示，纵观近7年大包河区土地市场，供求处于平衡状态，分区域来看，滨湖区土地成交量在120万方，包河区稳定在230万方。
回顾2022年大包河区土地市场，累计出让涉宅用地成交25宗，其中2宗为城市更新用地，全年仅流拍1宗。按批次成交情况来看，1-4批次成交率较高，其中1批次成交9宗，主力滨湖省府，2批次6宗，主力包河老城及淝河，3批次7宗，主力包河淝河，4批次5宗，主力包河淝河及政务东，共计成交1786亩。


二、新房市场——供需两旺，量价处于全市第一梯队
1、根据AI楼市大数据显示，大包河（滨湖区及包河区）近几年平均成交容量达200万方，全市改善区域主战场；滨湖区近几年成交峰值达200万方，成交均值120万方，近三年均处于供不应求的趋势，22年达近五年成交新低，市场亟待加仓；包河区近几年成交峰值达140万方，成交均值80万方，近三年成交趋势与滨湖相似，均处于供不应求的趋势，供应不足限制成交。
2、根据AI楼市大数据显示，2022年，滨湖区新房成交75万㎡，均价27297元/㎡；包河区新房成交80万方，均价23280元/㎡，量价均处于全市第一梯队。


三、存量市场--滨湖存量持续见底，包河存量间歇性高企
根据AI楼市大数据显示，滨湖区近一年显性存量逐月降低，截止至2023年2月底，显性存量11.5万㎡，按滚动12个月月均去化计算，去化周期1.7个月，存量低位；包河区近几月由于新开盘新加推项目集中入市，存量高企，截止至2023年2月底，显性存量33.7万㎡，按滚动12个月月均去化计算，去化周期5.1个月。


NO.2丨贰
2023年一批次12宗，864亩

根据合肥市市辖区2023年普通商品住房用地拟出让详细清单（第一批），大包河区区2023年第一批次拟出让12宗优质地块，总计864亩；滨湖4宗（省府3宗，金融后台1宗）包河8宗（政务东2宗，老城3宗，淝河2宗，卓越城1宗）；从地块位置来看，滨湖1/3号地位置较好，包河5/6号地位置较优，包河7/8号地所在区域存量较大，竞争较为激烈。


地块1位于滨湖省府成熟区域，湖北路与扬子江路交口西南，占地56亩；地块周边居住氛围浓厚，临近地铁一号线，会展中心、省地质资料馆等在侧；全年仅一宗地块出让，板块内无在售新盘，本案入市后处于蓝海市场，竞争格局优；区域内二手房万科时代之光高层2.9万，预计倒挂本案0.2-0.4万。


地块2位于滨湖金融后台基地，遵义路与徽州大道交口东北，占地170亩；地块目前居住氛围较低，紧邻奥特莱斯、金斗公园、地铁1号线底站等配套；一批次出让适逢高速、远大、伟星项目入市开盘，市场水温以该三盘为参照，将直接影响出让地块的参拍热情；区域内都会1907、时光印象等二手房从高点2.8-2.9万下滑至2.5-2.6万，从二手房价格表现看，板块热度有下滑迹象。


地块3/4位于滨湖省府东，3号地24亩，4号地86亩；3号地紧邻紫云赋、保利和光尘樾等项目，在售中铁及高速；4号地周边居住氛围有待培育；地块3＞地块4号，去年一批次供地较多，且全部摇号出让，省府招牌对房企热衷度高，本次该两宗地块入市后，市场无在售竞品，已交付紫云赋二手房3.2-3.4万。


地块5/6位于包河政务东，5号地89亩，6号地40亩；两宗地对外交通条件均较为发达，5号地紧邻汽车南站，6号紧邻合肥南站，周边配套成熟，地铁4号线、1号线，合肥南站等交通枢纽齐聚，唯一不足为学区资源欠缺；政务区的东侧，22年星澜湾热销，23年招商臻悦再次摇号，板块虽供应较少，但成熟度高，客户资金实力强，其次顶级二手房建发雍龙府、中海央墅等均价达到3.5万。


地块7/8位于包河淝河镇，7号地106亩，8号地119亩；两宗地为连体地，8号地紧邻4号线沿线，优于7号地，紧邻在售项目招商雍润府；板块内主力热销盘万科朗拾与保利和光熙悦首开150-200套，小步供应引发摇号，后续皖投项目开盘明显蓄力不足，且后期将有信达、轨交项目加入新战局，预计竞争将进入“白热化”状态；2023年目标供应地块成交后，竞争势必进一步加剧。


地块9/10/11位于包河二环内老城区，9号33亩，10号14亩，11号39亩，均为城市更新项目；成熟老城区，商业医疗等配套成熟，但周边城市界面一般；均为城市更新项目，可能存在定向出让可能性，2022年板块主力在售项目为天阜玖江来/樾江来，售价高层达到2.3-2.4万，成交客户主要为板块内地缘客，且基本为尾盘，未来该三个项目入市将面临滨投三子的竞争。


地块12位于包河卓越城板块，占地85亩；周边邻近大圩生态园，居住氛围较弱，板块以小型孵化企业为主；板块内招商前两次拿地均在市场低点，招商26号地块经过两次挂地，中间不乏流拍情况出现；板块处于包河区末位，板块内各项配套缺失，后续出让仍可能再次出现流拍现象。


NO.3丨叁
小结

1、大包河区整体市场上行，2022年土地市场热度较高，成交25宗地，新房市场量价均处于城市第一梯队，供求平衡；其中滨湖区存量仅11.5万方，去化周期1.7个月，包河区存量33万方，去化周期5.1个月；包河短期存量有上涨趋势，预计未来竞争力度持续承压。
2、从地块热度上来看，热度将呈现明显分化；具体地块来看滨湖区省府1号及2号地块位于成熟区域，未来参拍热度高；包河区政务东5号及6号地块区位优势明显，但周边预计噪污干扰较大，淝河镇7号及8号地块板块内竞争较大，预计参拍热情不高
大包河区区2023年第一批次计划12宗，864亩地，土地市场能否再次力挽狂澜？让我们拭目以待...



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第一房研究院
第一房研究院公众号隶属于合肥第一房网络科技有限公司，依托院校、研究机构、媒体等资源组建核心团队。自主研发的筋斗云AI楼市指数系统，覆盖土地、房产等数据。作为政企与土地之间的桥梁，精准对接客户需求，助力项目快速落地。
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