编者按：
近年来，房地产整体行业发生巨变。在楼市政策的调控下，房子逐渐回归居住理性，人们追求的的居住品质也越来越高。另一方面，房企经历一轮“大洗牌”之后，发展逻辑也发生巨变。从“高周转”，不断扩大土储规模，产品开发以流量盘为主，转变为 “稳增长”，“卷”产品力，向改善盘过渡。
为了让购房者在当下市场更为清晰地了解市场情况，更加真实地了解品牌房企的实力，第一房研究院以“房地产高质量发展之品牌房企解读”为主题开展品牌房企“实力”解读。
房地产高质量发展之品牌房企解读——保利发展
招保万金，作为当年房地产行业的龙头房企代表，其中的保利发展一直以住宅开发销售和物业出租双轨运营，是中国领先的综合性房地产开发企业之一，而今天我们就来深入了解一下这一品牌房企。
NO.1|壹
2023年经营效益关键词：逆势扬帆
一、营业总收入稳定增长
2023年8月30日，保利发展公布了2023年半年报。今年，在房地产市场进一步深度调整之际，各大房地产企业的经营面临重重考验。在此背景下，保利发展的营业收入达到1370.27亿元，同比提升23.71%。2021年下半年起，行业进入下行通道，一些企业出现经营危机，保利发展仍旧保持正向增长。2022年，行业洗牌与出清加速，保利发展逆势而上，凭借稳健的经营成功上升至第二位。今年，市场呈现波动性复苏的情况下，保利发展以较强的业绩修复能力，保持强劲的上升态势。
二、归母净利润2023年上半年止跌反升
在保持规模扩张的同时，保利发展始终注重自身的项目品质、产品打造、品牌价值、组织管控等能力。为进一步提高项目把控力，2023年上半年，保利发展拓展权益比去年同期提升15个百分点，达到了80%，为近三年最高。而受结算权益比提升的利好影响，报告期内，保利发展归母净利润122.22亿元，同比增长12.65%。
行业下行周期背景下，稳健型国央企一直占据各大榜单前列并保持较高韧性，开始释放经营红利。从2023年上半年归母净利润TOP20房企可以看到，华润置地、中国海外发展、保利发展分别位居前三位。
三、业务分布广泛、遍布全国
保利发展的业务分布广泛，是一家以不动产投资开发为主、围绕美好生活服务和产业金融服务开展相关业务布局的大型、综合性企业集团，业务范围涵盖房地产开发与销售、物业服务、全域化管理、销售代理、商业管理、不动产金融等。分产品来看，2023年上半年公司主营业务中，房地产销售收入收入1255.28亿元，同比增长25.33%，占营业收入的91.61%。分区域来看，广东、浙江和上海占据前三名。
四、稳健的运营、良好的现金流，持续优化债务结构
2023年，房地产行业经历了前所未有的大幅震荡，深度考验着房企的组织能力、经营效率与发展韧性。在巨大的市场压力下，良好的融资能力也是企业稳健发展的重要保障。稳健的运营以及良好的现金流，给了保利发展不断优化债务结构的机会。截至2023年6月末，保利发展扣除预收款的资产负债率为65.31%、净负债率为63.06%，分别下降3.17和0.5个百分点，现金短债比为1.38。一年内到期的债务占有息负债比重为18.6%，较年初下降2.7个百分点；银行贷款与直接融资比重为86%。
五、前三季度销售业绩首位
根据AI楼市大数据监测显示，2023年前三季度销售业绩过千亿的的房企14家，其中超2千亿的有5家房企，均为实力较强的国央企。大多曾经高周转企业均淡出“千亿俱乐部”名单，国央企霸榜。其中保利发展1-9月全口径销售金额3321亿元，位列首位。在行业低迷的背景下，保利发展业绩表现尤为亮眼。
六、业绩得益于良好的土地储备城市布局
根据AI楼市大数据监测显示，2023年前三季度300城住宅用地供求均缩量三成，新政后重点城市土拍升温尚不明显。保利发展1-9月拿地面积390万方，位列第2；资源投放进一步聚焦北京、上海、广州等一线城市以及南京、苏州、成都等重点城市。在房地产行业整体下行压力的大背景下，保利发展积极把握重点城市核心区域的布局。
NO.2|贰
产品力关键词：精准定位
这几年，房地产行业压力渐增，市场竞争愈发激烈，各家公司都面临着巨大的产品、成本以及营销压力，故而不约而同的将学习目标瞄向体系成熟、品控能力强的制造业，而保利就进行了一场系统化的产品战略升级，推出3大住宅产品系列，即“天字系、悦字系、和字系”，每个产品系都对应一类客群的需求。
“天”字系以资源塑造圈层，以雅奢、舒享、高定为产品亮点
“悦”字系以文化创造风格，以礼序、东方、雅趣为产品亮点
“和”字系以生活唤醒温情，以舒适、温情、时尚为产品亮点
NO.3|叁
保利在安徽
保利项目遍地开花，产品兑现、品牌溢价能力均为头部序列。它不是单纯的开发商，更是懂运营的城市共建者。住宅之外，它也充分发挥综合开发、资源整合及运营能力，布局了商业、酒店、剧院类业态，深度参与城市共建。
二、前三季度合肥销售排名第一
根据AI楼市大数据监测显示，2023年前三季度合肥TOP20房企累计销售932.4亿元，销售面积422.7㎡。国央企占12席，民营企业占8席，其中，安徽本土房企占8席。保利发展以销售金额137.44亿元，销售面积76.59万㎡，销售套数5670套的成为位列销售榜首位。业绩主要贡献项目是保利和光熙悦、保利珺悦和保利招商臻悦。
三、前三季度安徽拿地布局2个城市
根据AI楼市大数据监测显示，保利发展今年在安徽合肥芜湖两个城市再度布局2个住宅项目。分别为合肥肥西县保利天阜·锦上（肥西FX202312号）和芜湖弋江区保利·文华和颂（芜湖2310号）。
1、保利天阜·锦上
2023年6月28日，保利竞得肥西县FX202312号地块，单价985万元/亩，总价44256.05万元，住宅楼面价8208.33元/㎡，溢价率0.20%。规划7栋住宅楼，分别为3栋高层+4栋小高层，主力户型面积95㎡、105㎡、128㎡，456套房源。
2、保利·文华和颂
2023年6月16日，芜湖保利房地产开发有限公司以7.36亿元竞得2310号宗地。住宅地块总用地面积65521.6㎡，计容总面积约13.4万㎡，小学地块总用地面积38862.6㎡，总建筑面积约1.9万㎡，计容总面积约1.8万㎡。项目容积率为2.0，规划打造18栋11-26层的住宅。
四、已交付项目点评
保利在安徽省内已有多个项目完成交付，品质较高，交付口碑较佳。
1、保利和光尘樾
保利和光尘樾是央企保利的“和光系”产品，也是全国第13座和光尘樾，是当时保利深耕安徽9年后的高端产品。项目位于滨湖区上海路与紫云路交口，整体体量较大，规划31栋高层、24栋洋房，总计4014套新房，楼盘占地305亩。建筑物线条干净利落，质感优越。小区的园林覆盖率高，层次分明。另外还规划有健康跑道，儿童乐园，健身运动区，以及众多休闲会客区等。根据AI楼市大数据监测显示，周边全是高端品质小区，高速、置地、保利、中铁、招商等等，房价均是3万/㎡、4万/㎡，甚至更高。而小区已交付房源，在二手房市场的挂价在3.3万-3.25万/㎡。最高已经挂到了4.5万/㎡！成交价基本都在3.2万/㎡以上，最高约3.6万/㎡。
2、保利信达熙悦府
保利信达熙悦府位于芜湖市神山路与海晏路交口（市政府东南），项目规划有16栋高层，面积约112-171平品质高层、21栋低密度多层。项目建筑设计采用现代主义风格，外形简练、讲究造型比例，材料品质精良，注重细节设计。根据AI楼市大数据监测显示，目前保利信达熙悦府项目二手房成交价在1.3-1.5万元/㎡，相比周边金浩仁和天地、柏庄香府等小区价格高1000-2000元/㎡。由此看来，保利还是有一定的品牌溢价能力。
NO.4|肆
结语
1、房地产市场深度调整，市场呈现波动性复苏，保利发展表现亮眼；
2、新市场新策略，寻找高潜力区域、多渠道获取土地、多元化产业布局；
3、产品优化迭代，以“天”、“悦”、“和”三大产品系适应“卷”产品力时代。
