学区房盘点！上半年合肥哪些学区房更保值？

数据来源：第一房研究院AI楼市指数系统

二、滨湖师范附小+46中

滨湖最好的学区是46中+师范附小本部。从统计的11个楼盘来看，除了棠溪人家以外，滨湖师范附小+46中的学区房基本上成交价在2.5-3万/㎡左右。再来看下涨跌情况。仅2个小区几个上涨，9个小区出现了不同程度的价格下跌。下跌最多的是滨湖家园西区，下滑接近7000元/㎡。其次是书香门第东苑，下滑接近5000元/㎡。其他下跌的小区基本上跌幅都在1000-2000元/㎡不等。

三、高新科大附中

科大附中高新中学+梦园小学天柱路校区/桂花园学校桂园校区是高新区最好的学区组合。从统计的23个小区二手房销售价格表现来看，仅拓基城市广场、国轩K西嘉两个小区出现价格上涨。和庄别墅、徽商城市风景、望园小区、蜀山名筑等4个小区成交价稳定不变。其余17个小区都出现了不同程度的房价下跌。部分小区价格下跌比较明显，最高的像碧海山庄、绿城桂花园等小区，半年房价下跌接近8000元/㎡。整体来看，高新区科大附中的学区房中，国轩K西嘉、拓基城市广场、和庄别墅、徽商城市风景、望园小区、蜀山名筑等小区保值率更高。

四、庐阳区42中、45中

庐阳区作为老城核心区，几乎汇聚了大量第一梯队学校的本部。大致可分为6类组合，分别是，42中本部+南门小学/红星路小学/六安路小学；45中本部六安路校区+六安路小学/南门小学；45中森林城校区+南门小学森林城校区。

从统计的68个小区销售表现来看，房价方面，不得不说顶级的学区的房价确实很高，即使是老破小，即使是大环境下行，大部分小区价格都能站稳在3-4万/㎡。

保值率方面，42中本部+南门小学/红星路小学的学区房价格保值率最高，上半年几乎涨跌参半，最高的涨幅，如九中宿舍涨了4000元/㎡。45中本部六安路校区+南门小学的小区保值率最差，上半年成交价全线下滑。最高跌幅约13000元/㎡。

五、蜀山区50中

安居苑小学、西园新村小学、50中是蜀山区最具有代表的学区房， 从统计的23个小区结果来看，安居苑小学（本部)+50中西校以及西园新村小学+50中东校（双本部）的小区保值率相对更高，最高的涨幅，如统计新村涨了约4000元/㎡。安居苑小学(天鹅花园校区)+50中西校的小区保值率最低，上半年所有小区基本上价格都有不同程度的下跌，最高跌幅，如通和易居同辉北苑、万科金域华府跌了约5000/㎡。

六、瑶海和平小学+38中

和平小学+38中是瑶海最好的学区组合， 从统计的14个小区结果来看，整体涨跌参半，如果算上持平价格的小区，可以说瑶海区的学区房是上半年合肥九区里面最保值的。涨幅最高，如矿机二村生活小区，上半年涨了约7000元/㎡，其他5个上涨的小区基本上涨幅在2000元/㎡ 左右。价格下滑最多的是樱花园小区，上半年房价跌了约4000元/㎡。

七、包河区屯溪路小学+48中

屯溪路小学+48中14个学区房可分为两大类，一类以交通局大院、气象局宿舍等为代表的老破小；另一类则房龄相对较新，如顶峰国际公寓、邮电西村、城市华庭等为代表。从统计的结果来看，大部分的小区房价都在下跌，最高的跌幅，如省电力公司小区，上半年房价跌了约8000元/㎡。仅邮电东村1个小区出现了上涨，涨了约2000元/㎡。

数据来源：第一房研究院AI楼市指数系统

八、经开区168玫瑰园

说到经开区的学区房，不得不提的是经开168中学玫瑰园西校区、东校区和南校区。从统计的31个小区结果来看，基本上也是房价下跌的小区数量多于房价上涨或持平的小区。其中，上半年涨幅最高的是翠湖苑、中环云邸、九龙园小区，价格上涨约4000元/㎡。而万众瞩目的绿城玫瑰园，上半年价格竟然跌了5000元/㎡，但小区价格依然能站稳3万/㎡以上的成交价，经开区价格最贵的小区之一。

合肥上半年整体二手房表现

一、合肥市区二手房整体表现

分月度来看，近1年半二手房成交稳定期在2023年4月至2024年2月，成交量稳定在4600套左右。2024年3月为目前成交月度峰值，成交量8094套，2024年4-6月成交量稳定在4000套上下。说明二手房目前市场已经逐渐趋于稳定的状态。价格方面，6月份二手房成交价对比1月份涨了约600元/㎡。

数据来源：第一房研究院AI楼市指数系统

大部分学区房几乎都在下跌，但整体市场的二手房价却涨了。这到底是什么原因？首先，目前市面上大部分顶级学区房基本上老破小多于次新房小区，这说明次新房价格整体涨幅带动了整体的二手房市场价格上涨。另外，也能从侧面看出，购房者对于购买老破小带学区的房子热情在下降。

二、二手房同期对比

从同期数据来看，2024年上半年二手房新增挂牌量3.4万套是近三年挂牌量最低水平。但成交量方面，上半年累计成交2.71万套，与2022年上半年成交量几乎持平，低于2023年上半年水平。想要达到去年的6.26万套成交量，下半年二手房至少还要卖3.55万套。

数据来源：第一房研究院AI楼市指数系统

NO. 3｜叁

结语

第壹房智库研究院院长、安徽省城市与房地产高等研究院院长 王仁华观点：

从本轮的盘点可以看出，学区房整体的保值率已经没有那么高了。只有部分的次新房+顶级学区还在上涨，而老破小带学区的房子正在走“下坡路”。目前的“学区房”市场正在逐渐回归理性，但仍然是成交主力。合肥的购房者，对于学区的偏好程度要高于其他配套。前几年随着教育集团化的推行和楼市上行，一时间遍地“名校”和“学区房”。如今，随着教育集团化的普及，买房人越来越理性的看待学区这个问题，所以一些没有时间沉淀、没有成绩支撑的学校，已经陆续被排除到“学区房”的范畴之外。

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