2宗，146亩！淝河新中心再出优质地块...

该街坊规划范围东至上海路、南至祁门路、西至江村路、北至郎溪路。总面积21.06公顷（约316亩）。其中BH08-C-02-02地块为幼儿园用地，容积率不大于1.0，建筑密度不大于35%，绿地率不小于35%；BH08-C-02-03地块为二类城镇住宅用地，容积率不大于2.0，建筑密度不大于22%，绿地率不小于40%；BH08-C-02-04地块为新型商务用地，容积率不大于2.0，建筑密度不大于40%，绿地率不小于20%；BH08-C-02-06地块为二类城镇住宅用地，容积率不大于2.2，建筑密度不大于20%，绿地率不小于40%；公园绿地绿地率不小于65%；该街坊控规东侧紧邻“淝河新中心”，区位上有一定优势。

从规划上来看，该街坊内北侧、东侧和南侧均有预留公园绿地，能有效降低上海路和郎溪路高架、祁门路带来的不利因素。同时，自带9.9亩（1.3万方）商业，9班幼儿园，从规划上看可满足日常的购物、休闲需求。歙县路以北的涉宅用地，占地约35.4亩，容积率为2.0，后期适宜打造中高层+洋房的组合产品。歙县路以南的涉宅用地，占地约110.4亩，容积率为2.2，适宜打造高层+中高层+洋房的组合。考虑到歙县路以北的涉宅用地的北侧紧邻郑墩台遗址，后期地块入市房企可能需要提前进行地勘。

土地市场方面，纵观包河区近8年土地成交情况，平均成交计容面积在106万㎡，平均成交楼面价10293元/㎡，楼面价在九区中属于第一梯队。2021年下半年开始，房地产市场开始逐渐转向下行周期，但包河区的土地市场不仅没有受到影响，反而呈现逆势增长的态势。市场下行，房企拿地变得更加谨慎，布局核心区域的优质板块成了房企拿地的共识。得益于优质的区位优势和新房高流速的加持，包河区的土地成为了一众龙头企业的必争之地。

而淝河板块近两年来的土地市场也是备受房企青睐，2022年总计出让6宗地块，成交6宗，3宗满分竞品质+摇号成交，板块热度达到新高度。2023年，淝河板块成交6宗涉宅用地，中交、保利、中铁等实力房企集聚。在大环境的趋势下，房企更看重地块的地理位置优越、交通便利、配套设施完善的核心板块。

从本次公示的街坊控规区位上来看，周边1号线、4号线双地铁交汇，交通、医疗、教育等全维度配套集聚。从市场的角度来看，地块周边最近的一次土拍是去年的12月28日。地块东侧与上海路一路之隔，去年成交了2宗涉宅用地。分别为，保利包河BH202312号地块和中交包河BH202313号地块。保利12号地块热度不高，只有保利和天阜两家房企竞价，最终保利以1804万/亩竞得该地块，总价11.6亿元，楼面价11275元/平米，溢价率仅0.22%，只比起拍价高了4万/亩。中交13号地块热度相对较高，成交单价2088万/亩，总价16.62亿元，楼面价13050元/平米。但该2宗地块容积率为2.4，预计后期或多打造大高层，多以刚需、刚改产品为主。相比之下，目前公示的地块后期的住宅社区更加低密，预计入市后关注度会比较高。

据第一房研究院Ai楼市指数系统显示，按备案数据计算，包河区近8年新房年均供应90万㎡，年均成交88万㎡，供求几近平衡，成交均价20028元/㎡，历年均价属于合肥各区的第二梯队。2018-2021年包河区新房市场容量逐年递增。到了2022-2023年包河区新房市场属于稳增长时期。即使是在整个合肥新房市场下滑的行情下，包河区市场依然坚挺，2022-2023年成交量保持在历年的平均线以上。2023年更是做到了逆势上涨，成交量同比上涨33%，取得了傲人的成绩。

近5年淝河板块年均供应37.7万㎡，年均成交37.5万㎡，供求几近平衡，年均市场容量约3077套。2021年，在雍荣府、时代领峯、翡翠天际、信达华宇锦绣龙川等高端盘的加持下，成交量达到近5年最高点。历年的成交价处于稳步上涨的趋势。近2年，从月度供求来看，成交量波动较大，自2023年4月淝河板块放开限购后，淝河板块成交量连续3个月持续上涨，6月达到近2年月度成交量顶点。2023年下半年开始，受供应量的影响，市场呈现下滑趋势，淝河板块市场已连续4个月成交量筑底，市场亟需“补仓”。

分项目来看，目前主力在售楼盘有城改万科朗拾森屿、招商四季臻邸、招商雍润府、中铁建花语江南、皖投云启华章花园，还有待上市的轨交甘棠路TOD、中交13号地、保利12号地，淝河板块汇聚一众优质国央企，“卷品牌”、“卷产品力”、“卷价格”在该板块早已习以为常。若该地块2024年入市，淝河板块的市场竞争将进一步加剧。但淝河板块“有量”，年均三千多套的成交量也注定使得该板块适合大开大合集中开发建设。

库存方面，淝河板块近13个显性库存量维持在8万㎡左右，平均去化周期2.2个月。2023年1月开始，板块库存及去化周期呈现平稳下滑的趋势，整体市场基本面表现十分健康。

据第一房研究院Ai楼市指数系统显示，二手房方面，淝河板块近13个月，月均挂牌量85套，成交量62套，成交均价19163元/㎡。目前板块内“倒挂楼盘”很少，仅品质较高的翡翠天际二手房挂牌价3.5万/㎡，与新房差价约1万/㎡。

淝河板块属于城市发展外拓的新兴板块，范围内有“淝河新中心”范围、“东部新中心”范围，两大发展规划利好加持，板块未来可期。“淝河新中心”规划在淝河片区中心位置，总规划约1276亩，就好比淝河镇的“心脏”，这个中心通过南淝河路、龙川路等多条城市主干道向四周蔓延。

区位方面，作为“一体三翼”发展战略重要一级、“一区四极”体系的核芯所在，淝河板块的地段位置较佳，同时衔接政务、滨湖、老城以及东部新中心的核心板块，紧靠高铁南站，背靠南淝河，具有生态板块和交通枢纽的双重优势。

交通方面，河板块坐拥合肥三条地铁资源，并且内部已经形成四横五纵的主干道网，与老城区、政务区和滨湖区的交通联系很便捷。

三地铁：一号线、四号线、六号线（在建）

四横：东二环（当涂路）、东流路、祁门路、龙川路

五纵：包河大道、北京路、上海路、南淝河路、巢湖南路

教育方面，片区内现有屯溪路小学祁门路校区、48中祁门路中学、屯溪路小学（高铁路校区）、合肥市第四十八中(高铁路校区)和合肥一中淝河校区。

医疗方面，合肥市第三人民医院新区及合肥市中医院项目自开工建设以来，一直备受包河区及淝河镇党委政府的高度关切。项目定位为集预防、医疗、教学、科研等为一体的区域性大型三级甲等综合性医院及三级专科医院。目前，工程已全部完工，正积极开展竣工综合验收及消防验收工作，大型医疗设备已陆续进场安装、调试，计划今年上半年开诊。

商业方面，包河万象汇、翡翠天际商业等购物中心以及新网红商业杉杉名品小镇。2023年9月，合肥杉杉商业管理有限公司竞得包河区淝河地块，土地面积108.27亩，拟规划集休闲、娱乐、体验等功能于一体的综合购物广场。

1、该街坊控规紧邻淝河新中心，是未来城市外拓发展的重要方向。地块体量适中，有助于企业快速开发，资金快速回笼。

2、若该涉宅地块2024年入市，同板块内将有10个楼盘“同台竞技”，市场竞争格局将进一步加剧。但淝河板块“有量”，年均三千多套的成交量也注定使得该板块适合大开大合集中开发建设。

3、从“发展洼地”到“发展高地”，淝河板块当前已成为合肥市最具潜力之一热点板块。