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金隅集团上半年业绩恢复增长 地产品质有待提高
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金隅集团上半年业绩恢复增长 地产品质有待提高

金隅集团上半年业绩恢复增长 地产品质有待提高 第一房研究院
2021-08-05
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导读：NO.1|壹上半年恢复增长金隅集团7月20日晚间公告，预计2021年上半年实现的净利润为18.5亿元-19.

NO.1|壹
上半年恢复增长

金隅集团7月20日晚间公告，预计2021年上半年实现的净利润为18.5亿元-19.5亿元，同比增加21%-28%。报告期内公司业绩同比增加，主要是随着新冠疫情得到有效控制，作为公司核心业务的水泥和房地产改善明显。 
 
房地产板块一季度收入77 亿元，同比+54%，毛利率全年或维持10%左右水平，主要系市场价格管控力度较大，销售金额与面积由于上年同期基数较低，同比或实现高增。新型建材/物业板块收入预估是78/12 亿元，分别同比+74%/+38%，我们预计建材与物业板块毛利率均实现同比回升，物业板块利润总额或同比扭亏为盈。
 
水泥行业受 雄安新区需求强劲，全年有望迎量价齐升。2021 年，公司核心京津冀市场有望持续受益于雄安建设，叠加公司陕西铜川万吨新线计划年中点火，全年销量有望录得高个位数增长。随着碳中和背景下京津冀环保管控明显趋严，行业错峰限产压力增加、唐山环保措施或使水泥生产受限，区域供需维持紧平衡，有望抬升公司全年均价中枢，迎来量价齐升。
 
公司一季度 资产负债率67.5%，同比-3.6%，连续四个季度下降，净负债率92.9%，同比-41.2ppt，我们测算公司房地产板块营收占比约35%，资产负债结构满足地产“三道红线”的要求。经营性现金流11.3 亿元，上年同期为-37.9 亿元，其中房地产项目销售回款表现良好。
 NO.2|贰
地王之王
 
金隅地王称号由来已久，天津空港地块是金隅集团2016年高价拿下的项目，该项目由三幅地块组成。根据彼时的公告，金隅集团以57.5亿元获得了合计规划容积率面积为18.06万平方米的住宅用地，项目楼面价高达31844元/平方米。

在出让时，天津空港地块起拍价为9.69亿元，还不到10亿元。金隅集团以溢价率493.46%拿下了该幅地块，依托天津滨海机场的天津空港地区远离天津市区，且周围楼盘的销售价也远不及3万元/平方米。

2020年的几次拿地中，7月底，金隅集团以69.2亿元获得上海杨浦区江浦社区地块尤为市场侧目。该地块面积为34045平方米，地上计容建筑面积80687平方米，按照69.2亿元的地价计算，楼面价达到85764元/平方米，远超8万元的单价，刷新了该区域的纪录。

金隅集团并非热衷于制造“地王”，却深受地王之苦。2020年曾经一度短期流动资金亏乏，短债比0.63，踩中三道红中一道。短期高负债利息也让金隅集团从2019年37亿净利润跌倒2020年28.4亿净利润。
 NO.3|叁
靠发债度过难关
2019年10月23日，北京金隅集团80亿元小公募公司债券（第二期）获上交所通过，债券期限不超过7年。
 
北京金隅集团股份2020年继续面向专业投资者公开大规模发行公司债券

8月13日，北京金隅集团股份有限公司还披露了2020年面向合格投资者公开发行公司债券（第三期）票面利率定档为3.64%。该期债券发行规模不超过15亿元（含15亿元），期限5年。

另外一期小公募拟发行金额80亿元，承销商/管理人为第一创业证券承销保荐有限责任公司，中信建投证券股份有限公司。该项公司债券早于9月28日获得受理。

在获得债券的现金流后，公司债务短期好转，2020年下半年房价开始启动上涨，地王项目受房价上涨，成本降低，公司销售额实现回升。

虽然利润下滑，2020年完成了1080亿的销售额，超过了2019年918亿的销售总额。创历史新高。

NO.4|肆
金隅地产多年来品质不高被诟病最多

品质不高是金隅地产的痛点，金隅地产在北京声称是最大的保障性住房开发企业。旗下经济适用房、两限房、自住房、廉租房、公租房等业态齐全，总规模500多万平方米。但就是这样一个致力于保障房建设的百强房企，在过去的两年里，旗下三座城市的10余个项目纷纷遭遇维权，而公司“选择一次，信任一生”的宣传标语甚至被许多购房者改为“选择一次，后悔一辈子。”

自住房一直是不少北京购房者在京买房的梦想，自住房项目甚至一房难求。然而金隅在北京的首个自住房项目却因为质量问题遭遇维权。金隅汇星苑从开售之初就有大约20%的弃购比率。而更让公众关心的是，该项目的准业主书写了一份“维权书”以项目质量等问题为由将其提交至政府部门。这封维权信得到项目其余3000多名准业主的响应，他们集体前往北京住房和城乡建设委员会进行请愿。

这份“维权书”中例举到：自住型商品房原则上按照比同地段、同品质的商品住房价格低30%左右的水平确定。而金隅汇星苑按照此规定定价，但其标准和品质与同地段、同品质的商品住房的标准和品质相差甚远。窗户尺寸小，严重影响采光，阳台、起居室窗户高度只有1.1~1.3米，公共装修简陋，仅一层楼道地面有瓷砖，其他楼层均为白墙水泥地，与同地段、同质商品房质量标准严重不符。

在北京，除了金隅汇星苑、汇锦苑还有金隅悦和园，以及在售项目金隅自由筑都因为质量问题遭遇业主维权。

金隅地产因为偷工减料、欺骗业主在北京严重影响了自己的声誉，在杭州、重庆等项目上，质量依旧成为严重问题。杭州《金隅田员外》项目也遭遇集体维权，因为交付后仅不到一年的时间，墙体就开裂和墙体渗水等情况，对业主造成严重的生命影响。
据金隅田员外的业主介绍：“特别是基础这块，有些地方垫层都未浇筑，防水未做。上下二层钢筋合并在一起，后浇带位置乱七八糟，人防工程部位完全未按规范要求来施工，现在导致主体质量上楼板厚度不够，特别是客厅位置，楼面多处开裂。”

在合肥口碑也较差，比如“金隅南七里项目、金隅大成郡项目”，有网友说：金隅南七里以前有热能厂污染，存在化学品，一直解决不了，粉尘的污染等，试问有多少人能长期扛得住？

对于一个地王级别的开发商，衷心希望公司业绩越来越好，品质也能跟的上。


【声明】内容源于网络
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第一房研究院
第一房研究院公众号隶属于合肥第一房网络科技有限公司，依托院校、研究机构、媒体等资源组建核心团队。自主研发的筋斗云AI楼市指数系统，覆盖土地、房产等数据。作为政企与土地之间的桥梁，精准对接客户需求，助力项目快速落地。
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