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地产模范生中海地产 土储年年下降

地产模范生中海地产 土储年年下降 第一房研究院
2021-09-18
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导读：中国海外发展有限公司(00688.HK，简称“中海地产”)发布截至2021年中期业绩公告。2021年上半年，

中国海外发展有限公司(00688.HK，简称“中海地产”)发布截至2021年中期业绩公告。2021年上半年，中海地产收入上升21.7%至人民币1078.8亿元；净利润为207.8亿元。
 
今年上半年，中海地产实现合同销售额约2072.1亿元，同比增长约20.5%；实现营业收入约1078.8亿元，同比增长约21.7%；毛利率为28.5%，较上年同期减少2.1个百分点；归母净利润约207.8亿元，净利润率为19.3%，同比增长1.2%；扣除税后投资物业公允值变动收益的归母净利润为192.3亿元，同比上升10.9%。
 
三道红线”方面，上半年，中海地产资产负债率为60.2%，净借贷比率33.8%，继续保持“绿档”。期内，本集团的加权平均融资成本3.6%，继续保持行业最低区间。
 
中海地产为何无债务风险
 
公司拥有40余年房地产开发与不动产运营管理经验，业务遍布港澳及内地70余个城市及美国、英国、澳大利亚、新加坡等多个国家和地区。 三大国际评级机构给予中海地产全行业最高的信用评级：穆迪Baa1╱稳定、标准普尔BBB+╱稳定、惠誉A–╱稳定。是全行业唯一获得国际评级机构给予A级评级的企业。获评“中国蓝筹地产企业” 和“中国房地产行业领导品牌” 
 
中海地产地产业务布局全球，经历过美国，香港房地产曾经的崩盘时刻，对房地产市场的风控属于顶级水准。
 
过去十多年，中海地产资产负债率一直都控制在60%上下，净借贷比率保持在40%以下。相对国内地产商2020年近80%的平均负债，安全阀门极高。
 
超低的融资成本
 
近期，中海地产连发低利率债券。其中，6月17日，中海地产成功发行18年期21亿元CMBS产品，期限为3+3+3+3+3+3年，票面利率3.6%，成为国内房企首单绿色+碳中和债券产品。
6月16日，中海地产还成功发行30亿元公司债券，其中，3年期20亿元，票面利率3.25%，利率创行业同期新低；5年期10亿元，票面利率3.55%，全场认购倍数2.5倍。
值得注意的是，现阶段发债对企业而言并不容易，低息发债就更为艰难。
 
战略定力
 
从中海年报里看到，其在2018年、2019年、2020年的实际权益土地储备分别为7010万平米、6522万平米、6179万平米，每年下降3、4百万平米。2021年上半年，权益面积4985万平米。

在近几年多数房产大力扩张储备的时候，中海已经开始逐步减少土储，降杠杆。
 
在首轮集中供地热潮下，多数房企“薄利”甚至“亏损”也要抢地，一场内卷化焦虑感充斥整个行业。
尤其是在被视为中海必争之地的北京市场。在北京首轮集中供地中，中海共报名参与了18宗土地竞拍，最终因为溢价高而放弃拿地。目前来看完全是明智之举。
 
中海整体投资节奏依然稳健。2021年上半年中海地产拿地金额435亿排名第十位，土储面积273万平方米，排名24位。一线品牌的实力水平，做二线品牌稳定的投资。
  
土储聚焦主流城市

上半年集团在14个城市共吸纳20宗土地，总购地金额513亿元，权益购地金额458亿元，新增货值1105亿元，其中：京津冀、长三角和粤港澳三大都市圈总购地金额达241亿元，占比47%；货值达575亿元，占比52%。
截至2021年6月末，集团系列公司总土地储备9224万平米，对应总货值约1.5万亿元，集团系列公司（不含中海宏洋）总土地储备5940万平米，权益面积4985万平米。
土储结构聚焦主流城市。集团系列公司（不含中海宏洋）一线城市（含港澳）总货值4706亿元，占总土储40.1%；三大都市圈总货值7138亿元，占总土储60.7%。
 
多元化

地产主业是中海地产的核心与支柱,重视写字楼的布局策略，在前两年一线城市写字楼市场蓬勃发展时期取得了出色的营收增长。财报显示，2019年中海地产取得的商业收入约41.6亿元，同比增长22%；其中，投资物业租金收入37.5亿元，同比上升26%；酒店和其他商业物业收入4.1亿元，同比下降7%。

考虑到一线城市居高不下的写字楼空置率，中海开始选择更多布局购物中心。2020年，中海在上海、天津、武汉三大核心城市核心地段获得TOD商业地产地块，并落地上海、成都商业轻资产管理输出项目。另据相关人士称，中海地产在2020年在多个城市买入购物中心。

中海在旅游地产、物流产业、教育产业、文化产业等业态开始布局，2016年，中海在海南万宁神州半岛、江西九江庐山西海、安徽黄山等知名风景名胜区布局及发展旅游休闲度假产业；物流方面，中海地产曾在天津滨海新区持有规模超50万平方米的仓储物流基地，并与兄弟公司中海物流协同，推动深圳等地物流业务拓展。

市值误杀

目前中海地产市值1700亿，2020年净利润达439亿，PE只有4倍，净资产超过3300亿，在负债率远低于房企的情况下，市场明显过于 低估。

近期股价连续下行，受恒大影响明显，不过随着房地产土拍政策落地，以及政府对楼市房贷政策的放松，下半年楼市会在近期冰封的情况下，开始复苏。


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第一房研究院公众号隶属于合肥第一房网络科技有限公司，依托院校、研究机构、媒体等资源组建核心团队。自主研发的筋斗云AI楼市指数系统，覆盖土地、房产等数据。作为政企与土地之间的桥梁，精准对接客户需求，助力项目快速落地。
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