招商蛇口上半年继续高歌猛进土地布局向长三角倾斜- 大数跨境

第一房研究院

2021-08-20

导读：招商蛇口8月9日晚间公告，2021年7月，公司实现签约销售面积87.09万平方米，同比减少16.37%；实现

招商蛇口8月9日晚间公告，2021年7月，公司实现签约销售面积87.09万平方米，同比减少16.37%；实现签约销售金额203.04亿元，同比减少11.17%。2021年1-7月，公司累计实现签约销售面积857.31万平方米，同比增加42.54%；累计实现签约销售金额1972.80亿元，同比增加47.70%。上半年公司预盈37亿元-47亿元，同比增长305.04%-414.51%。

招商蛇口拥有领先的园区运营服务经验，曾荣获中国产业园区大会2019年度、2020年度中国产业园区运营商TOP50第一名。同时公司拥有丰富的园区资源储备，目前招商蛇口旗下产业园区的规划面积近403万平方米，项目个数达27个，深耕粤港澳大湾区、长三角经济区、一带一路等沿线节点地区。

截止2021年一季度末，公司剔除预收款后的资产负债率和净负债率分别为58.5%、32.7%，现金短债比1.6，公司三道红线指标处于绿档。

目前，受前期国家房地产行业调控，市值大跌，目前市值790亿，净资产1550亿，市值远低于资产，预计未来估值会进行一定的修复，其中2020年其中园区开发与经营业务营收282亿，毛利率达到惊人的49.8%，这也是后面产业园区公募REITs项目能第一批发行的重要原因。

NO.1|壹

核心竞争力

近五年来，招商蛇口通过综合发展模式取得30多个项目，包括苏州的金融小镇、成都的天府新区/中央商务区等，从土地价格来看，综合发展模式项目的住宅地价跟周边相比约低30%左右；从公司内部看，相比其他项目，综合发展模式项目整体IRR（内部收益率）提升25%。

五年来，招商蛇口通过综合发展模式年均获地占比已达30%，而对销售收入的贡献占比18%，已经成为招商蛇口面向未来的核心竞争力之一。

以主辅赛道相结合的“1+4”业务为核心。“1”即以住宅开发销售为核心的现金牛业务，也是招商蛇口未来5-10年利润收入的主要贡献来源；“4”分别是未来重点发展的成长型业务，以深耕轻资产模式的平台型业务；构建““美好生活承载者”愿景闭环的创新型业务，以及以酒店、公寓、写字楼为组成的机会型业务。在“4”基础上，招商蛇口将打造园区、集中商业、招商积余和邮轮产业等综合发展模式四类核心IP。

成功获得首批基础设施公募REITs发行资格

6月21日，首批公募9支基础设施REITs基金上市交易，标志着我国公募REITs的发展进入新阶段。

在这其中，“博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金”作为首批基础设施公募REITs项目之一、粤港澳大湾区惟一一单产业园区公募REITs项目，其在认购时就获得市场追捧。最终，该项目整体溢价率超过80%，发行规模达20.79亿元。

对于招商蛇口而言，本次基础设施公募REITs具有着重要意义：一方面，本次REITs将进一步拓宽融资渠道，同时有效盘活旗下产业园基础设施资产，有利于促进公司在园区基础设施领域投资的良性循环，打通产业园全生命周期发展模式与投融资机制，增强本公司可持续经营能力。

另一方面，此次REITs也将进一步助力公司“前港-中区-后城”的开发运营模式（蛇口模式）实现从产销模式向资管模式的转变，从相对重资产模式向相对轻资产模式的转变，从而加快周转、提升回报率，并且除产业园区之外，未来还有望拓展到商业地产、长租公寓等等业务；此外，本次REITs也将协同招商局商业房托（1503.HK）形成双REITs平台的架构。

NO.2|贰

地王王中王

招商蛇口今年上半年新增土地储备883.56万平方米，其中新增权益土储545.5万平方米，拿地权益金额700.9亿元，新增货值2226.6亿元，除了新增权益土储排在十名开外，其余均位于房地产企业前六。

1月5日，在江苏省徐州市集中出让土地中，招商蛇口经过277轮报价，以高达132.10%的溢价率摘得一地;2月9日在上海，以56.66亿元、溢价率20%获得上海虹口区一地块，时被称为上海新“单价地王”;3月1日，招商蛇口在西安以溢价率149%竞得浐灞核心区一宗地块;4月19日，在西安以溢价率156%竞得西咸新区地块;4月28日，招商蛇口在重庆通过16轮竞价，以溢价率130%竞得沙坪坝区西永组团地块;5月21日在南京，经过158轮报价，以全场最高价88.9亿元竞得了玄武综合体项目地块。

如果按照未来溢价15%标准拿地，招商蛇口今年上半年血亏。另一方面也反映，公司不在三道红线之列不差钱。

融资成本方面，公司2020 年平均融资成本4.70%，而公募REITs的发行，也意味着融资成本更加有优势。

物业板块分拆上市且业绩表现良好，也让招商蛇口拿地更加激进。

NO.3|叁

土储布局变化

公司的土储和货值主要集中于一二线城市，其中大湾区占比较大，拥有大量优质土储。截至 1H2020 报告期末，公司土地储备总量为 0.83 亿方，其中在建面积 3080 万方，待建面积 5255 万方。

n 包括深圳市前海、蛇口、太子湾片区及福建漳州开发区土储在内，从城市能级分布来看，截至 2020 期末，根据已披露项目测算，按照计容建筑面积口径，一二三线城市权益土储面积分别占比 19.9%，55.4%，24.8%。从区域分布来看，长三角、珠三角权益土储面积分别占比 29.5%、23%。

n 公司在大湾区权益土储共计 958 万方，占总土储 20%，占珠三角土储 74%；在深圳权益土储 558 万方，占大湾区土储 58.2%。

2021年公司1-4 月累计拿地面积554 万平方米，同比增长21%；拿地成本748 亿元，同比增长109%，对应拿地强度74%；对应楼面均13509 元/平方米，同比增长72%。新增土储中，一二线城市占比75%（2020 全年70%），长三角和粤港澳大湾区占比分别为54%和16%（2020 年分别为46%和18%），延续对核心城市群的深耕。

可以看出招商蛇口开始布局重点由大亚湾转向长三角，而南京是今年上半年重点关照之地。招商蛇口在南京集中供地中总共拿地3宗，独自拿地2宗，再联合南通瑞城拿下一块，共斥资147.5亿元，占了本批次供地总成交金额992.52亿元的15%。

其中，招商蛇口不遗余力地争夺了新玄武G24地块。该地块是南京集中供地竞拍轮次最多、时间最长、成交价也最高的地块，总成交价高达88.9亿元，折合楼面价12520元/平方米，溢价率23.82%，属于城市双轨交通综合体，将作为招商蛇口发展集中商业的重要布局。

【声明】内容源于网络

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