花样年控股打破认知加杠杆带来了高利息- 大数跨境

第一房研究院

2021-10-13

导读：10月4日，花样年控股公告：本金总额为5亿美元2021年到期的7.375%优先票据剩余未偿还本金约为2.06

10月4日，花样年控股公告：本金总额为5亿美元2021年到期的7.375%优先票据剩余未偿还本金约为2.06亿美元（约合人民币13亿元）。根据规管2021年票据契约，上述票据所有未偿还本金均于2021年10月4日到期。而花样年控股并未能付款。

让市场大为惊愕的是，上半年花样年经营稳定，且根据中报披露公司拥有272亿现金流，13亿的债务来说未能偿还，真实的债务状况是怎样的？

中报中规中矩

2021年上半年，花样年实现合同销售金额281.2亿元，同比增长60.6%；总收入109.5亿元，同比增长18.5%，呈现良好增长势头；净利润增长9.5%至3.03亿元，归属母公司净利润1.53亿元，同比增长58.7％；净负债率74.8%，维持于健康水平，整体财务状况稳健；总规划土地储备3,843万平方米。得益于优质增长及良好财务，花样年在2021年上半年地产百强榜单中排名67名，较2020年上半年提升2个名次。

三条红线方面，据贝壳研究院统计，截至2021年6月底，花样年剔除预收款后的资产负债率为72.7%，净负债率为74.8%，现金短债比1.59。

仅一项超阈值，处于“黄档”行列，有息负债规模年增速可放宽至10％。

从中报来看花样年属于中型房企，并且是中国百强房企之一，上半年业绩表现尚可，三档红线有踩线，但是离绿档不远。

此后不久，9月16日，惠誉已将花样年控股的长期外币发行人违约评级从“B+”调至“B”，展望为“负面”。

9月27日，穆迪将花样年评级从“B2”下调至“B3

10月4号花样年债务违约。至于违约的原因其实很明朗。

花样年加杠杆发展

历年年报显示，2012年~2016年花样年销售额分别为80亿元、101.74亿元、102.14亿元、112.72亿元以及122.06亿元，其年复合增长率仅为11%。

2016年全国房价大涨，中央提出住房不炒，花样年集团，却反向开启了加速发展的征途，2016年销售金额为122亿，到2020年已经增长到492亿，4年增长了3倍多。扩张速度远远快于同行。

如此同时，2020年公司债务总额达812.27亿，相较于2016年增加了121.74%。

高昂的融资成本

花样年在规模扩张背后，通过银行借款、美元债、企业债等多种渠道融资。在此背景下，公司的债务规模连年上升。自2017年起，花样年明显增加了信托融资，其资金方包括大业信托有限责任公司（下称“大业信托”）、中建投信托股份有限公司（下称“中建投信托”）等近10家信托公司。

而信托的融资成本基本都在6%以上，高的能达到12%之上，可以想象融资成本有多高。

美元债高利息

从花样年的美元债券可以看出，美元债券平均利率在10%以上，最高达15%。花样年多次在公开市场小额回购未偿还票据的操作。在现在看来，表面上是安抚市场，实际上是市场利率太高，需要适当减少融资的成本。

出售股权，抵押贷款

2020年11月，花样年再次将控股子公司上海富年置业有限公司70%股权转让给晨曦基金，并质押了剩下的30%股权。

转让70%股权后，上述两家公司的实际控制人变更为晨曦基金法定代表人林峰，即旭辉控股集团（00884.HK）执行董事兼总裁。

除晨曦基金以外，2020年中融信托亦接盘了花样年多家控股子公司部分股权。股权变更后，中融信托成为上海花样年房地产开发有限公司、深圳市金地盈投资有限公司的大股东，持股比例大于50%。

被迫出售物业

9月28日，碧桂园(7.75, 0.00, 0.00%)服务（6098.HK）公告称，已与彩生活(2.53, 0.00, 0.00%)（1778.HK）签订股权转让协议，将收购彩生活核心资产邻里乐控股的全部股权，总代价不超过33亿元。

花样年如今的遭遇总结起来也就很简单，加杠杆发展，高利息借贷，受三道红线影响，融资困难，今年政策突变，融资变的艰难，借新还旧已经维持不下去，债券违约，被迫开始出售物业。而真实的负债情况，只能等花样年自己披露。毕竟港股市场的披露没那么严苛。

【声明】内容源于网络

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