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海伦堡地产近几年高速发展 土储质量一般
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海伦堡地产近几年高速发展 土储质量一般

海伦堡地产近几年高速发展 土储质量一般 第一房研究院
2021-10-14
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导读：高速发展《2021上半年中国房地产企业销售业绩TOP200排行榜》发布，海伦堡销售金额排名第50位。海伦堡2
高速发展

《2021上半年中国房地产企业销售业绩TOP200排行榜》发布，海伦堡销售金额排名第50位。

海伦堡2020年实现783.9亿元的全口径销售金额，同比增长约47%，近5年来复合增长率超过40%。在权益销售排行榜中晋升至第40位。

截至2020年12月底，海伦堡手握充沛现金，净资产负债率小于100%，现金债比大于1倍，均未触及“三条红线”，属于资金面较为健康的房企。

据克尔瑞数据显示，《2021年1-6月中国房地产企业新增货值TOP100排行榜》海伦堡新增货值386.3亿，排行34中国房地产销售统计数据显示，今年1-8月，海伦堡实现销售额706.1亿元，同比增长50.3%，销售额大幅提升；在行业中排名第41位，较2020年销售业绩排名提升了两个座次。

据中指研究院数据，2019年海伦堡地产拿地面积约194万平方米，2020年为236万平方米，较去年增加约21.6%。
 
截至2021年6月30日，海伦堡业务覆盖全国16个省及直辖市的52座城市，打造超200个项目，土储面积达3237万平方米，土储货值近4000亿元。
 
负债率攀升

据招股书显示，2016年至2018年，海伦堡地产未偿还银行贷款及其他贷款总额分别约为128.743亿元、205.037亿元、283.075亿元。净资产负债率为69.4%、83.4%、133.7%，三年时间近乎翻倍。

截至2018年末，海伦堡总资产为885.1亿元，总负债754亿元，净资产131.1亿元。
2016-2018年，海伦堡资产负债率分别为79.4%、81.14%以及85.18%；净负债率分别为69.4%、83.4%和133.7%，财务杠杆水平较高。

这可能也是海伦堡两次港股IPO 失败的重要原因之一，债务率攀升。
 
9月28日，穆迪报告称，确认将海伦堡中国控股有限公司(下称海伦堡)的评级展望由“稳定”下调为“负面”，维持其“B2”企业家族评级和“B3”高级无抵押评级。
 
融资成本较高
 
海伦堡的境外发债成本较高。公开信息显示，目前其美元债存续规模达7.5亿美元，且两笔美元债均为高息债。2021年3月17日，海伦堡成功定价年内首笔境外高级无抵押债券，规模为2亿美元，期限为两年，票息为11%。另一只存续期内的美元债发行于2019年10月，当前规模5.5亿美元，票息为12.875%，将于2021年10月14日到期。

据招股书，海伦堡的融资渠道包括，中诚信托、东方资产、华融资产、万向信托等多家信托及资产管理公司，这些平台的融资利率在7.125%至13%不等，其中多数利率超过10%。
 
土储分析

从地区分布来看，海伦堡的主战场在二三线城市，其中不少二三线城市的偏远地区。据海伦堡的招股书，其土储主要位于三线城市和部分二线。珠三角地区土储占总储备的40%，其中惠州所占比例最高，占总土储的13.4%，其次中山占比9%。
  
这是2020年中的主要地块，从地块上看主要分布二三线城市为主，平均地价不高，不过其中优质地块不多，近一半是底价成交的远郊地块。溢价的好地块不多，这就意味海伦堡在楼市行情好的时候表现尚可，一旦市场变差，这些远郊地块在土拍市场未来多数会流拍。整体看海伦堡土储质量一般。

海伦堡上市失败历程

海伦堡最早于2018年10月首次向港交所递交招股书，随后6个月时间，上市未能推进，招股书失效。很快，海伦堡于2019年5月再次递交招股书，依旧没有任何进展。
虽然海伦堡方面表示，申请资料在递交6个月后失效是正常情况，这与交易所、证监会运营效率有关，只需重新递交即可，但后来海伦堡却离开了港交所的视线。
值得一提的是，造成失效的原因多是拟上市公司未能在6个月有效审核时段内完成对香港联交所询问问题的反馈。这也说明海伦堡属于主动放弃上市。其中的原因很可能涉及负债和合规问题。
 



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第一房研究院公众号隶属于合肥第一房网络科技有限公司，依托院校、研究机构、媒体等资源组建核心团队。自主研发的筋斗云AI楼市指数系统，覆盖土地、房产等数据。作为政企与土地之间的桥梁，精准对接客户需求，助力项目快速落地。
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