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包河区作为合肥市的中心城区之一，区域配套成熟优质，同时紧邻政务、滨湖区域，是客户购房重点关注的区域，同时承接政务、滨湖外溢客户的需求。区域和板块市场均处在快速发展期，品牌争相进驻，淝河与工业园板块热度高。
包河区近3年年均成交117万方，2021年主力成交集中在淝河与工业园板块，域内截止到2022年1月狭义库存30万方，狭义去化周期2.8个月（计12个月），广义库存106万方，去化周期10.1个月（计12个月），整体区域购买力强劲。
2月15日，合肥发布首批集中供地出让公告，其中包河区共出让5宗地块（含1宗保障性租赁住房用地），累计出让面积312.3亩，最高居住限价1995万元/亩，最高商品住宅（毛坯）平均备案价20728元/㎡，且均无配建租赁要求。地块若在举牌阶段成交，住宅（含配建的保障性租赁住房）须使用装配式建筑技术，装配率不低于50％。
包河区此次出让的5宗用地，2宗位于包河工业园板块，2宗位于包河老城板块，1宗位于南站板块。其中位于南站板块的地块为保障性租赁住房用地。
BH202201/BH20202地块位于包河工业园板块，两宗地块西侧是包河区重点打造的新兴产业基地卓越城，往东临近大圩，片区内待开发地块较多，周边配套待提升，该两宗地块原本是合肥2021年第三次集中供应中的BH202107号地块，曾挂牌出让，但由于地块无人报名，从而终止出让。现以西安路为分割线，一分为二进行出让，周边锦绣花城自19年入市至今，现已剩少量房源，该项目首次备案装修高层均价2万/㎡，之后小高层毛坯备案1.9万/㎡左右，洋房毛坯备案2万/㎡左右，招商东望府装修洋房均价2.3万/㎡左右，装修高层均价2万/㎡左右，对比目前规定的商品房毛坯限价，基本没有多大变化。
BH202203地块同步修建2.87亩的公园绿地，周边配套设施成熟，征迁较多，项目3公里内的润城中心、星澜湾两大纯新盘待入市，竞争压力相对较大。
BH202204地块位于包河老城板块，地块体量较小离地铁4号线五里庙站约800米，交通便利，周边在售金隅大成郡，高层均价2.25万元/㎡，主力户型122、133㎡；洋房均价2.4万元/㎡，主力户型128、144㎡，挂牌价在2.5~3万/㎡，未来入市去化前景可观。
综合来看，地块价值排序BH202203、BH202204>BH202201、BH202202，包河老城板块地块目前周边生活配套成熟，地块优质，但地块居住面积较小，城市建面一般；包河工业园板块地块虽然紧靠卓越城，规划起点较高，但目前周边配套不成熟，价值兑现需要时间。
