第一房研究院

2022-02-16

导读：近日万科的郁亮直言房地产行业进入黑铁时代的言论，传遍了整个地产圈，地产进入10%的低毛利时代。但背后的更多

近日万科的郁亮直言房地产行业进入黑铁时代的言论，传遍了整个地产圈，地产进入10%的低毛利时代。

但背后的更多的意义，在于房企的发展面临经营模式的转变，地产行业属于资金密集型行业，如何在成本端控制融资成本和提升品质，提升毛利率，走出自己独特的地产模式，这才是转型之路。

从西方城镇化经验来看，西方城镇化结束之后，房地产依旧是支柱产业之一，产业地位的下滑是不可避免的。那如何发展后城镇化的房地产呢？

以美国为例，美国在1970年城镇化率已经达到73%，和今天的中国真实的城镇化水平相近，美国房企是如何发展的呢？

NO.1|壹

借鉴美国地产的模式

1，美国地产发展模式和中国本质的不同

中美地产开发市场可比性不大，但很有借鉴意义，中国土地属于公共资源，开发商需要买地经营，中国地产链核心是开发商，销售、融资、建筑、家具、装修、销售、物管这些都是围绕开发商的，美国地产链的核心是地产金融机构，是房产信托或REITS（房地产信托基金）管理人，像黑石集团或者西蒙地产这种模式的，而开发商地位相当于中国的建筑总包方的地位，对各方的议价能力都比较低；但是另外一方面，美国开发商经营风险远远小于中国的地产开发商，相较于恒大，碧桂园，宝能地产80%以上的负债率，美国房地产开发商企业负债率普遍在50%左右。

2，土地供应格局不同

中国有一个大批发商，很多都是央企国企，土地出让都是几百亩几百亩的，虽然对政府的溢价能力弱一些，但规模很容易做大，美国土地供应方都是私人，很零碎，开发商很难做大的，很多都是一户两户房子的开发规模，小开发商遍地都是，行业格局很分散。

中国房地产的暴雷企业，多数都是流动性出现的问题，而西方的模式规避了这类的风险，西方以投资基金的形式作为投资人，中国房企如果引入投资基金，或者发行投资基金，风控和融资成本大大降低。以如今的美元债为例，现在风险房企美元债，普遍的美元债年化利率都在10%以上。表面是高风险房企是加杠杆暴雷的，还是不如说是高利率拖垮的。

NO.2l贰

中国地产的发展方向

1，引入REITs进入房产融资领域，降低房企融资成本和风险

2021年4月30日，中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，正式启动基础设施领域公募REITs试点工作。

2021年6月21号，REITs基金，9只基础设施基金面世，其中博时招商蛇口产业园REITs作为地产产业园项目发行，根据“958号文”扩大了基础设施公募REITs的试点区域，由部分地区放开至全国范围（符合条件的均可申报）；同时扩大了资产范围，新增了保障性租赁住房、水利设施、景区资产等。

由于中国REITs基金在中国刚刚出现，地产REITs还在讨论阶段，不过未来地产REITs还是值得期待的，一方面可以解决房企的融资问题，另外一方面增加了中国民众的投资渠道。

2，走专业化的精细之路

住宅建筑商主攻开发，设计以客户为中心、建立多元产品线满足个性化需求；美国REITs（房地产信托基金）专注自持，长期持有核心区位资产，依靠出色的运营管理获取丰厚的租金回报。

未来中国房企将在细分子领域差异化竞争，或主攻开发成为类似美国霍顿的专业住宅开发商，或专注运营成为类似西蒙的专业物业运营商，或独辟蹊径深耕如高科技住宅等个性化领域，做大地产行业的“小清新”。

随着中国经济的发展，高端地产领域依旧还存在不小的发展空间，而按客户需求设计的地产商市场，未来将有重要的一席之地，随着中国富豪集团的壮大。看好这片小蓝海领域。

3，走重资产的开发之路

目前已经有不少房企开始走重资产之路，开发销售和自持租赁混合经营，持有核心地段物业，低杠杆、慢开发，获取稳定租金收入。

目前商业地产整体的不景气的情况下，重资产争夺的方向转向产业园和物业产业，从长期来看产业园和物业，能提供较为特别稳定的现金流，特别是物业行业。碧桂园目前大举收购蓝光嘉宝服务、富力物业以及邻里乐和中梁物业，这种大规模的并购物业，就是已经在积极转型中。据中物研协的数据显示，2021年共有29家上市物企发起了53项并购，并购交易金额高达355.88亿元，交易所付总代价较2020年同期增长377%。其中仅碧桂园服务一家的并购金额已经占了整个行业的近60%。

国家针对大城市租赁住房的计划，实际上提供了一种房企转型，降风险的好机会，这对房企是一个不错的机会。

4.向科技化，智能化转型

目前房企困难纷纷裁员，以减少运营成本，不过，长期来看减少成本只能转向于上游领域中建安成本，建设成本毕竟在大城市房产开发占比在3成左右，在全球碳中和的大计下，叠加未来几年中美基建的大规模建设，建筑原材料成本还将继续上升，在此背景下，开发商将直面如何控制在材料领域控制支出成本，期货套期保值，控股原材料公司，都成为房企节省成本向上游进军的可能，在技术上，装配式建筑在不少城市也有一定的政策补贴，在人工成本上，智能机器人未来也将大选身手，所以地产领域未来一定倒逼房企开始向技术领域深耕。

【声明】内容源于网络

第一房研究院

第一房研究院公众号隶属于合肥第一房网络科技有限公司，依托院校、研究机构、媒体等资源组建核心团队。自主研发的筋斗云AI楼市指数系统，覆盖土地、房产等数据。作为政企与土地之间的桥梁，精准对接客户需求，助力项目快速落地。

内容 3536

粉丝 0

第一房研究院第一房研究院公众号隶属于合肥第一房网络科技有限公司，依托院校、研究机构、媒体等资源组建核心团队。自主研发的筋斗云AI楼市指数系统，覆盖土地、房产等数据。作为政企与土地之间的桥梁，精准对接客户需求，助力项目快速落地。

总阅读3.3k

粉丝0

内容3.5k

后城镇化时代 房企走向何方？

后城镇化时代房企走向何方？