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一二线土拍市场恢复热度 前列的民营房企去哪里了
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一二线土拍市场恢复热度 前列的民营房企去哪里了

一二线土拍市场恢复热度 前列的民营房企去哪里了 第一房研究院
2022-02-17
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导读：NO.1|壹热点一二线城市土拍北京土拍北京2022年首轮集中拍地开启。2月16日下午， 9宗涉宅地块通过网络

NO.1|壹

热点一二线城市土拍


北京土拍

北京2022年首轮集中拍地开启。2月16日下午， 9宗涉宅地块通过网络竞价方式均以底价成交，合计成交金额206.97亿元；1宗地块流拍，为石景山首钢园地块；另有8宗地块将于今日进行现场竞价，以确定最终归属。
 

 
 
从北京的土拍来看，北京土地市场复苏明显，从拿地的位置看底价成交的地块都是大兴，房山，昌平为主偏郊区的地块，部分拿地的地块额度也较大如兴创48.2亿摘得大兴区黄村镇DX00-0202-6007、6014、6011、6002地块。兴创又联合中建三局以35.7亿元拿下大兴区西红门镇B2-08、DX04-0101-6004、6006、6008地块。今日的8宗地块预计市场热度上升，有一定的溢价成交。
 
从拿地的公司性质来看，国资依旧是主导，兴创拿地最多，兴创集团的控股股东就是北京大兴区的国资委，剩下，保利，金地，北京城建，中海都是央企和国企代表，只有民企旭辉参与了拿地。这也反映了土拍市场目前是国企托底为主。
 
杭州土拍
 
2月10日上午，杭州35宗商业地块集中出让，总出让面积约60.5万方，总建筑面积176.6万方，成交总价达112.6亿元。
 
本次土拍更像是本地企业买家秀，大部分都是本地房企和工程公司，甚至出现了部分燃爆的地块。竞争最为激烈的一宗地块是桥西拱宸桥单元GS0603-B1/B2/B4-31地块，即杭政储出[2021]63号地块，最终杭州文泓建设有限公司以20945万元的总价拿下了这宗地块，成交楼面价18535元/㎡，溢价率高达106.46％。 
 
从土拍看，杭州是中国最近几年最热土地市场，5年一万亿以上土地出让金登顶中国第一城。
 
而在去年第三次土拍中，杭州土拍就无一流拍，并且其中多块地触顶摇号。
不过从人口流入来看，根据第七次人口普查数据，长三角十年增加人口323万，位列长三角之首。从这点看土地市场火热，就比较合理。
 
合肥土拍
 
本次合肥土拍拍地不多，就像是为合肥下一次土拍进行的试水，从整体结果来看，合肥土拍还是比较成功的。
 
本次土拍，预示着合肥楼市土拍进入企稳阶段，土拍地块全部成交，溢价率较低，当然本身肥西华南城的地块是稍偏，竞争不激烈。不过央企保利的入局，也认可了肥西华南城片区的潜力，此次土拍政府预留了充足利润空间给房企，华南城板块6千多的地价，1.4万出头的备案价，对房企和刚需都较为友好。肥西缺房的局面也将有所改变。肥西大发展的时代值得期待，除此之外此次土拍还出让了市区部分医疗，卫生和科研板块，整体成交较为平稳。

可以预想，下一次合肥土拍将出现大量市区优质和热点板块土地，市场热度一定不差。
 
从近期的土拍可以看出，目前市场一二线热点城市土拍已经明显恢复热度，不过市场参与主体依旧以央企和国企为主。而大多数民营企业的缺席可能时间较长。半数永远缺席。那么名列前茅的名企都在干嘛呢？

NO.2|贰
前列民营房企动态
 
碧桂园
 
碧桂园，作为2021年拿地最多的碧桂园，唯一一个拿地金额超过2千亿的房企，目前土储排行 第一。
 
目前碧桂园对于拿地基本躺平，不过在物业布局上已经超前一步，2021年共有29家上市物企发起了53项并购，并购交易金额高达355.88亿元，交易所付总代价较2020年同期增长377%。其中仅碧桂园服务一家的并购金额已经占了整个行业的近60%。在房企困难的时候，去拿最稳定的项目，这招还是高明，便宜价格拿项目，一旦出现流动性困难，还可以及时套现。
 
1月该公司实现权益销售额363.6亿元，同比下降9.81%；销售面积为462万平方米，同比增加1.32%；销售均价为7870.13元/平方米，同比下降10.99%。
 
从碧桂园降价促销可以看出，碧桂园早已嗅到了风险，在恒大倒下之后，碧桂园迅速调整战略，碧桂园的风险主要来自对土储三四线过多的布局，目前三四线城市未来销量下滑几成定局，碧桂园未来需要加紧回款。好在碧桂园多年利润丰厚，1800亿的现金储备，现金,短债比2.1，短期风险较小。
 
龙湖堪称目前中国最安全的房地产企业之一。龙湖连续5年保持“三道红线”绿档，是绿档房企中为数不多的民企，其资产负责率68%，净负债率46%，在三线全达标的房企中居前列，融资成本更是进一步降至4.21%的历史低位。持有现金流近千亿。
 
不过对于房产行业的整体不景气，龙湖也在开始收缩战略，也在裁员，不过龙湖依旧在拿地，是大型房企中少有的保持持续拿地的房企。

新年1月7号龙湖以53700万元的价格，拿下位于2022年晋江池店镇华洲村的2021-54号地，成交楼面价8023元/平方米。

甚至在2021年市场最冷的第二次集中供地的时候大手笔拿了西安6块地。可见龙湖的实力。
 
融创中国

融创最近半年拿地已经明显放缓，融创的土储规模在2021年中达到2.78亿平米。规模名列前茅。土储布局8成左右在一二线城市。

新年以来，融创更多的重心放置在回笼资金上，以保证自身安全。

1月13日，融创公告称，拟以每股10港元配售4.52亿股股份，认购事项所得款项总额为45.2亿港元，折合约5.8亿美元，所得款项净额中约50%将用于一般运营资金，另外约50%将用于偿还贷款。

配股融资之外，融创亦加快资产变现步伐，相继转让位于武汉、昆明、常州、杭州等城市多个项目公司股权，更早则是两次出售贝壳股份套现10.84亿美元。

据相关人士透露，自2021年10月以来，融创通过股权配售、大股东借款、资产处置等途径总计回笼资金超300亿元。

这部分资金需要应对即期债务偿还。1月，融创如期偿还两笔合计约42.5亿元债务，包括一笔33.15亿元境内可回售私募债，一笔9.36亿元境内ABS。据接近融创的消息人士表示，2022年一季度，融创方面已无即将到期公开债务。


融创1月13日于官网发布声明：“2021年公司整体销售额实现约5974亿元(权益比例约61%，回款率约90%)，年底账面现金约1600亿元(含合联营公司账面现金)，足以应对短期内到期债务和项目开发需求。”
所以从公开的消息来看，融创基本上站稳了脚跟，融创立足主营业务，无过度多元化，且土储质量不错，项目变现能力不错，依然看好未来稳定发展。


【声明】内容源于网络
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第一房研究院
第一房研究院公众号隶属于合肥第一房网络科技有限公司，依托院校、研究机构、媒体等资源组建核心团队。自主研发的筋斗云AI楼市指数系统，覆盖土地、房产等数据。作为政企与土地之间的桥梁，精准对接客户需求，助力项目快速落地。
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