伴随着近年来政策的松绑，国企改革已正式步入了快车道。从中央办公厅到各省国资委，陆续发文鼓励国有企业盘活存量资产，提高资产使用效率。在存量大时代来临之际，对于拥有大量物业资产的国有企业而言，不啻是巨大的机遇和挑战!资管时代进入到精细化运营管理，国企需要更适合的方式去可持续激活资产，实现资产增值。虽然存量资产转型方向很多，但从2017年起至今来看，存量资产转型养老政策尤为利好。因此，吸引了大量国企向养老产业的进军。
拥有大规模土地，且位置好、获得成本低、拆迁成本低。国有企业，尤其是中央企业，拥有成百上千宗土地，几亩、几百亩、几千亩的土地遍布全国各个地区。在取得初期，这些土地都属于城市边缘地区，但随着城市快速扩容，原先的边缘地带变成了城市核心位置，这些土地也就变成了城市核心地段。当初很多国企被政府收走的时候，一亩地给了很少的钱，可能是几百万，但按现在的价格已经可以达到一个亿了。不仅如此，由于国有企业用地一般为工业用途，因此地上物一般为办公楼和厂房，因此拆迁成本低。用推土机一推就完了，不需要补偿，特别简单。
政府支持力度大，转型成本低。113家中央企业规模以上的1900家酒店宾馆，以及1600家以上各级医院，大到三甲医院，小到社区医院。在政府积极推动央企土地提高利用效率的大环境下，政府有非常强烈的意愿将这些医院、疗养院以及宾馆酒店改建为养老机构。这样一方面解决了原来机构中人员的再就业问题，另一方面也解决了政府和市场养老服务能力不足的困境。作为国有企业，原有的大批医疗、护理、行政、后勤等岗位人员，在专业技术和服务能力方面与养老机构的需求匹配度较高，经过短期培训就能实现上岗。这帮助国有企业解决了民营养老机构存在的人力成本过高的困扰，同时承担了应尽的社会责任。
根据和君咨询的观点，国有存量资产转型城市养老可以从以下四个方面进行：
在产业导入和规划设计上，存量资产改建养老服务的核心是养。在地产转型与重新利用的基础上，存量资产的盘活需要更加注重落地康养产业内容的规划设计与落地，避免陷入传统地产开发快销赚快钱的旧有模式，警惕养老设施用地的政策限制与监管。在设施规划、设计、配套设施和设备中均应体现生态、环保、安全、体贴等特点，同时项目容积率、绿化率、公共活动空间以及电、通风与采光等方面都要注重老年人的要求和感受。
在功能整合上，因与传统住宅产品的目标客群不同，在存量资产转型养老项目开发中需注入更多的医疗健康管理、文化娱乐及家政物业等“软”服务，这些需要企业大力投入和整合资源。
在盈利模式上，存量资产转型养老服务项目因其土地性质不同、定位不同，盈利模式有产权销售、租赁、持有经营和混合经营等不同模式，企业须全身心投入、全方位服务、捆绑式承担风险。
在资源整合上，养老项目投入大且周期长，需要整合大量的产业资源。不具备一定经济实力和社会资源的企业，在盘活存量资产转型做养老服务实践中需特别谨慎。
来源：养老产业咨询（2019.12.11）
