合肥楼市新政详解

政策要点：2021年，在近年居住用地平均供应量的基础上增长10%，确保全市不少于9000亩，单列租赁住房用地900亩。

及时、准确、全面公开居住用地信息。加大存量居住用地开竣工履约监管，对未履行合同约定义务的，严格追究其违约责任。

政策解读：近6年合肥（含三县）供地及成交结构来看，2020年土地及成交锐减，导致2021年新房锐减，库存告急。

第一：短期来看，由于土地从出让到新房面市需要经历一定周期，增加住宅用地的供应难以缓解目前的房荒现状，如果保证稳定加大住宅供应，预计2022年年底将会对房荒现状有一定的缓解。

第二：稳定增加居住用地供应，具体看供地结构。目前合肥房荒主要集中滨湖、高新等核心区域，如果核心区域供应得不到到解决，仍然难以缓解房荒现象。

合肥市自然资源与规划局公告，今年市区商品住房用地计划供应373.3公顷，约5599.95亩；其中，滨湖科学城750亩，包河区1099.95亩，蜀山区550.05亩，庐阳区550.05亩，瑶海区600亩，经开区900亩，新站区650亩，高新区499.95亩，从目前市区供地计划来看，核心区域的供地较往年没有显著增加。

第三：通过近一年的土地成交来看，目前竞自持面积占比越来越高，即便今年土地总体供应上浮了，个别热点区域土地可能仍将存在”高自持率”现象，一定程度上减少市场供应量，未来热点区域”供需矛盾”可能仍将存在。

政策要点：在已建近17万套保障性租赁住房的基础上，继续用足用好国家支持政策，深化住房租赁市场发展试点工作，多渠道增加租赁房源供给。

2021年，力争再增加保障性租赁住房2万套（间）以上，着力解决好新市民和青年人的住房问题。

政策解读：继续保证租赁住房建设

从供给端政策来看，主要通过加大住宅供应以及租赁住房建设两个手段促进房地产更加健康发展，缓解供需矛盾。

政策要点：在执行我市现行义务教育招生入学政策基础上，实行同一套住房，6年内只能享有学区内小学1个学位，3年内只能享有学区内初中1个学位，多胞胎、二孩等符合法律法规规定情形的除外。

政策解读：合肥由于大量投资客的涌入，从去年到今年合肥热门学区房房价跳涨，此次主要政策目的打压学区房，使得学区房降温，一定程度上限制了学区房的流通（原来入学就卖房，现在可能性小），限制学区房的短期炒作，使房子回归居住属性，短期内学区房房价暴涨的情况可能会有所降温度。

但同时也会有一定副作用，本来6年内最多可能供6户小孩读书，现在是只能供应一户，使得学区房变得更加稀缺。

政策要点：暂停市区范围内拥2套及以上住房的本市户籍居民家庭在滨湖新区、政务文化新区、高新技术产业开发区和其他区域指定学校的学区范围内（具体见附件）购买二手住房。暂停向法人、非法人组织出售市区范围内的新建商品住房和二手住房（经批准的人才公寓、重点招商引资项目除外）。通过司法拍卖或招投标中心公开拍卖方式取得市区范围内商品住房的，均应当符合本市住房限购政策，并设置为竞拍条件。

政策解读：

1、将合肥部分热门区域的二手房也纳入限购政策：近几个月，由于新房库存告急，土拍火热，导致合肥二手房市场火热，价格涨幅较大，这次调控结合实际市场情况，封堵部分热门区域二手房投资漏洞，降低核心区域市场热度。

但同时核心区域二手房交易被限制后，对于非核心区域带来一定利好，可能会挤压部分投资客流向非核心区域。

2、市区法拍房不限购漏洞也被堵上，在不误伤刚需购房者的前提下，精准打击投资客，稳定市场预期。

政策要点：强房源信息公开监督，对登记购房人数与可售房源数之比大于（含等于）1.5的热点楼盘，均应实行摇号销售，并由公证机构公证，市住房保障和房产管理局、市自然资源和规划局、市司法局、市市场监督管理局监督。

公证摇号销售商品住房时，房地产开发企业应提供不低于30%比例的房源用于刚需购房。摇号所购房源自取得不动产权证之日起3年内不得上市交易。

实行摇号选房：

第一步，进行选房资格摇号。首先由刚需购房人进行选房资格摇号，再由普通购房人进行选房资格摇号，刚需购房人在本类别选房资格摇号未中的，可参与普通购房人选房资格摇号。

第二步，进行选房顺序摇号。由获得选房资格的购房人统一进行选房顺序摇号，按顺序依次选房。登记购房人、摇号选房人、合同签订人须保持一致，不得变更。具体摇号办法另行规定。

刚需购房人须同时满足以下条件：

（一）登记购房人符合我市住房限购政策的；

（二）登记购房人及其家庭成员在市区范围内无自有产权住房，且在意向登记之日前无住房转让记录的；

（三）登记购房之日前3年内拥有市区连续缴纳2年以上个人所得税或社会保险证明的；

（四）登记购房人登记购房之日时年龄在35周岁以下的。

政策解读：

1、利好刚性购房需求：一公证摇号销售商品住房时，房地产开发企业应提供不低于30%比例的房源用于刚需购房，二登记购房人登记购房之日时年龄在35周岁以下的，且在市区无房屋且无转让记录。设立了年龄等门槛，切实考虑真刚需。

2、打压一定投资需求：公证摇号所购房源自取得不动产权证之日起3年内不得上市交易，期房从买入到交付、从下房产证到房产证满3年，大概需要五六年时间，相当于限售5-6年， 时间周边较长，有效打击短期投资客。

3、维护公平原则：原有热点楼盘要买到房多数凭关系或者高额号头费，如果能彻底落实政府公证摇号，将有效维护公平选房。

4、摇号资格问题待进一步落实：目前热门楼盘多数要求高首付或者全款才具有摇号资格，本次政策并未对开发商进行约束，实际有多少刚需客户能支付全款打个大问号？

政策要点：新取得的居住用地，实行住房项目均价控制，商品住房平均备案价格不得突破土地出让前预测均价；从严控制楼幢计价面积，未列入容积率计算的地下部分不得作为住房面积对外销售；合理确定楼层差价，同一幢楼的同一套型价差幅度原则上控制在10%以内。

政策解读：合肥仍将执行严苛的新房限价政策：

1. 过去各类房价的备案价格政策比较宽松，基本从申请预售证时起才开始管控，而此次新政将价格管控提前到了土地出让前，这是限价政策的新模式。

   
   

2. 由于未列入容积率计算的地下部分不得作为住房面积对外销售，楼层价差控制在10%以内，对于以往通过挖地下室增加整体货值，抬高标准层均价的方式被限制住。

政策要点：认真贯彻落实《中国银保监会办公厅住房和城乡建设部办公厅中国人民银行办公厅关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》（银保监办发〔2021〕39号）要求，加强个人住房贷款首付资金来源、最低首付比、偿债收入比、贷款资质的审查，严肃查处经营贷、抵押贷流入房地产市场行为。

严格落实房地产贷款集中度管理要求，法人金融机构房地产贷款和个人住房贷款占比不得超过人民银行和银保监会规定的上限。

政策解读：由于银行经营贷、消费贷等利率都比较低，消费贷、信用贷主流利率降至4.36%，抵押贷主流利率低至3.85%。

而按揭贷款利率更高，导致不少购房者运用经营贷、消费贷购买住房。

目前合肥暂停个体户营业执照抵押贷，仅允许企业营业执照，且要求营业执照办理一年，房产满6个月以上，且追踪企业银行流水1年。

合肥严肃查处经营贷、抵押贷流入房地产市场行为，一定程度上抑制部分投资客炒房行为。

政策要点：严禁房地产销售中任何形式的价外加价行为。

房地产开发企业不得收取或者委托第三方收取房价款以外的团购费、咨询服务费、信息费等任何费用，不得以捆绑搭售车位、储藏间、委托装修等任何形式加价或变相加价销售；

房地产经纪机构代理销售新建商品房的，除向房地产开发企业收取合理佣金外，禁止向购房人或通过第三方向购房人收取购房价款之外的任何费用。

严禁通过网络、自媒体等煽动房价上涨、渲染市场恐慌情绪、哄抬房价、恶意炒作市场等行为。

以上违法违规行为一经发现，由市住房保障和房产管理局会同市发展和改革委员会、市公安局、市市场监督管理局、市互联网信息办公室等部门从严查处。

政策解读：维护房地产秩序，减少乱加价等行为。

新八条政策的出台对市场预期产生一定抑制作用，尤其在打压市场投资客的投资路径方面。

短期来看，学区房短期炒作能够得到有效遏制，但合肥整体新房市场热度难以有效缓解；

长期来看，第一供应结构的放量，才能平衡市场的供需矛盾，但优质核心区域供应稀缺，难以改变房荒现象。第二学区房由于越来越稀缺，未来可能还会火热；第三此次限购政策二手房对核心区域加码，原则上对非核心区域有一定利好，刺激区域平衡发展。

本轮合肥房价暴涨，核心是流动性过剩下居民对于资产贬值的焦虑情绪亟需通过投资对冲货币超发，另一方面一二手房价格倒挂形成足够的投机空间，房地产成为可以选择的最佳投资品。

目前的政策以“堵”和“防”为主，但市场的问题终须回归市场经济的内在逻辑，“量价平衡”：

1、试问如果放开热门区域热点楼盘限价，价格和市场终会找到一个相对平衡的价格，“疯抢”是否结束？当然，这个过程中必然会带动城市房价新一轮的上涨，并且政治不正确，此路不通；

2、目前一二手房倒挂投机空间巨大，如果不能放开一手房限价，采取二手房限价，解决投机空间的问题，如“深圳新政”，但这样实际是更加违背市场规律的极端政策，而且实际操作难度大，合肥市场也没有热到这样压不住的程度；

3、价格的方式无法解决，那只能通过加大供应量，从土地端大量供应转化成新房上市，热门区域土地逐渐供应完，区域市场转为二手房为主的市场，如政务区，二手房市场不限价配合限购政策，价格会发挥它的调节作用，最终达到市场的平衡。