NO.1丨壹
地块基本信息
[2021]-26号地块位于颍州区西湖大道南侧、老西清河西侧，（地块占地约96.575亩，容积率2.0，起始价46355.76万元，起拍单价480万/亩，起拍楼面价3600元/㎡；从地块指标上来看，地块体量和容积率适中，适合做高层+洋房的梯度组合。
NO.2丨贰
地块及周边市场分析
一、地块分析
该地块处于颍州区核心区域，与阜阳师范大学、阜阳职业技术学院一路之隔，教育氛围浓厚，东距区政府办公区1公里，西湖大道、阜南路、城泉路、颍南路等多条城市主干路交汇，距离阜阳西站、阜阳机场仅10分钟车程，多条城市公交经停，交通便捷，周边有置地新华百悦府、吾悦公馆、皖创雍龙府、保利颍州堂悦等成熟住宅小区，步行500米内有吾悦购物广场、阜阳市妇女儿童医院、二十二中、西清小学等，生活便利。
总体来看地块区位优越，周边发展成熟，交通便利，属于城南新区核心优质地块，未来这样的地块只会越来越少。
二、土地市场
板块内近一年仅一宗地出让，刷新了阜阳的新地价。他就是[2021]-7号地块，由祥生以单价759万/亩摘得。楼面价5175元/㎡（真实楼面价约7270元/㎡），配建61200㎡安置房。由此可见，板块内2021年土地市场火热程度已达高点。
三、住宅市场
板块内在售楼盘较多，AI楼市大数据显示，颍州+城南主力在售盘存量约1.5万套，板块月均去化约404套左右，理论去化周期36.8个月，去化周期非常长。板块内高层售价在8000-9500元/㎡，洋房售价在10000-10500元/㎡。
阜阳市颍州+城南主力竞品情况一览表
四、利润测算
结合地块周边项目售价情况，按照地块起拍价测算，[2021]-26号地块利润率约11%，起拍价下的利润较高。
NO.3丨叁
总结
一、土地端
地块体量、总价适中，结合周边市场售价，按起拍价去算利润较高。但实际板块市场存量较大，去化周期较长，竞争激烈。这或许是前几次流拍的主要原因。随着阜阳供地节奏放缓，库存逐渐出清，土地市场会逐渐回暖。
二、房企端
目前房企端对于地市土地市场拓展的积极性并不是很高，所以预计本次土拍竞争不会很激烈，如果能够成功报名，地块获取的可能性较大，对于开发商来说，后期的销售利润也有一定保障。
三、未来房地产市场竞争格局
一方面，市场下行下，板块存量及去化周期较大，短期内住宅市场处于买方市场，市场竞争压力较大，房企拿地意愿急剧下降。
另一方面，房地产长期看人口，阜阳人口基数大，随着土地市场供地节奏放缓，库存逐渐出清，市场逐渐趋于理性。长期来看，供应端减少将带动需求端逐渐回暖，后期阜阳房地产市场将逐渐回归理性。
对于本次出让的地块，房企带预期去拿地的可能性不大。如果该地块顺利成交，底价成交的可能性比较大。
