二手房成交乏力，中介门店经营困难、员工离职，这是我们一段时间关注的内容。
然而，当下新房市场、房企也同样凄凉，直接的体现就是地产股的下滑。
NO.1丨壹
港股直降近90%，某大型房企股票停牌！
近日，香港本地地产股集体大跌。截至收盘，恒指再次跌1000点至24099，跌幅3.3%，降至年内最低点。上一次恒指如此低位还是在去年10月。
恒基地产、新世界发展、嘉里建设下跌都超过了10%。一众在港股上市的房企深切体会了什么叫“黑色星期一”、“中秋劫”。
事实上，股价下跌10%左右，已实属幸运。
某集团成立不久就成功上市，曾被人们称为最快上市的黑马房企。
然而，据澎湃新闻报道，9月20日，该集团短暂停止买卖。停牌前，该集团股价从3.95港元跌至仅0.5港元，跌幅近90%。总市值已经跌至了不足20亿港元，短短的一天，蒸发近120亿港元。
图源摄图网
在此之前，该公司人事部门口头通知集团总部员工全员降薪，其中副总裁级别降70%，总经理级别降60%，总监级降50%。
NO.2丨贰
业主苦恼：房企破产，项目烂尾！
房企经营不力，一旦资金供应不足，就有可能出现楼盘烂尾、房企破产等情况。这恰恰是广大业主所担心的问题。
1、房企破产
有媒体统计，今年以来截至9月5日，共有274家房企破产，平均每天有1家房企破产，虽然多数为小微企业，但也有知名房企位列其中。
安徽元一房地产发展有限公司，曾在合肥开发过元一名城、元一时代广场、元一高尔夫、元一希尔顿等项目，有较高知名度。
合肥元一希尔顿酒店丨图源合肥广播电视台
今年8月，元一被法院裁定破产清算。
图源人民法院公告网
9月，安徽一周之内出现了3家房企破产：淮北市亿佳房地产开发有限公司、淮南市金恒房地产开发有限公司、芜湖太平矿业有限责任公司。其中，芜湖太平矿业有限公司负债超过了4亿元！
图源人民法院公告网
3、项目烂尾
近日，合肥北城的阿奎利亚小区张贴出合肥市木兰建筑安装有限公司的“停工公告”，称该公司是阿奎利亚五组团42号楼、45号楼、46号楼及配套商业、地下车库等项目的总承包单位，因项目建设单位安徽省恒泰房地产开发有限责任公司拖欠工程进度款导致项目无法施工，在多次催讨无果的情况下被迫停工。
图源AHTV第一时间
此外，有市民投诉，瑶海区斯瑞大厦已烂尾3年之久！
图源人民网领导留言板
NO.3丨叁
还贷的不只是买房人
都说刚需购房者不易，买房首付可能只付得起3成，然后再用很多年还房贷。然而，如今要还贷的不只是买房人，开发商也面临巨大的还贷压力。
据贝壳研究院统计，2021年房企债务规模体量、债务压力超过了以往：
仅2021上半年就达到了6990亿元，下半年也高达5832亿元。仅上半年就相当于2019全年债务量。
图源贝壳研究院
背后原因，我总结了3点供参考：
1、部分房企盲目扩张
房地产曾有3年一周期说法，即上升3年，调整1-2年，然后又螺旋式上升。
图源新华社
在土地红利预期下，个别房企便敢于借债拿地，甚至亏损拿地也在所不惜。
然而，信用债是高度市场化的，一旦有违约，就会公开，债券投资者跑得无影无踪，后续融资难度就会加大。
2、新增融资闸口被严控
今年开始，银行业开始执行房地产贷款集中度管理，许多银行压缩房地产贷款比例。
房企贷款的三道红线限制、银行为房企贷款的红线限制、资金从经营贷和款消费贷款进入房地产的红线限制，提高了开发商的贷款门槛。
注：所谓“三道红线”，是指2020年8月住建部、央行召集房企开会时提出的三个监管要求——剔除预收款的资产负债率不得大于70%、净负债率不得大于100%、现金短债比不得小于1倍。
图源克而瑞地产研究
3、自我造血难
当贷款变难，房企只有自我造血。但这方面，房企也可能面临4大挑战：
其一，过去高杠杆拿地，有的自持、代建的成本较大，比如商业地产占比多，最终导致现金沉淀在持有资产里，拿不出来；
其二，拿地质量也是问题，比如地价高，高端产品去化率慢，又受到限价，或者拿的地在三四线城市，销售乏力，现金回流不足。
图源经济参考报
其三，拿地过于局限在一个区域，导致销售面临系统性风险。
其四，运营弱，慢周转，缺乏高周转能力。
综上，当房企“内在”财务高杠杆、盲目全国扩张、拿错地、周转差，一旦遭遇“外部”强调控，包括低杠杆、三道红线、两集中、严格限价等，就形成“内忧外患”双重高压，爆雷违约就无法避免。
NO.4丨肆
结 语
2018年时，某房企喊出“活下去”的口号，让人不解，既是因为当时市场火热，也因为该企业品牌名声响亮，活下去不是难题。
但现在看来，所有的企业都应该向他们学习，行情好时小心风险，行情差时保持信心。
此外，房企也要懂得洞悉不同购房者需求，明确产品定位，精准拿地、提高品质，毕竟赢得好口碑是长远发展的前提。
对购房者而言，买房要看房企品牌，但也要关注他的经营情况，包括它的资金周转能力、银行贷款债务、有无触碰三道红线等。否则一旦房企资金乏力，房子就可能出现烂尾、偷工减料等情况，给自己带来的损失不可估量。
在这方面，短期扩张快的房企，可能会背负较多债务。而入市时间长、发展稳定、口碑长期较好的房企，他们经过了时间的检验，会有较高的可信度。
