合肥土拍市场冷热不均房荒时代来了- 大数跨境

第一房研究院

2021-09-17

导读：合肥今日卖地总额134亿，置地19.12亿拿下包河04地块，合肥城建41.53亿夺得包河05地块，龙湖再进城

合肥今日卖地总额134亿，置地19.12亿拿下包河04地块，合肥城建41.53亿夺得包河05地块，龙湖再进城东，华润、招商、皖投分夺经开3宗地。

置地以单价1711万元/亩竞得包河区BH202104号地块，总价191162.03万元，A地块住宅楼面价11665.85元/㎡，B地块住宅楼面价12832.44元/㎡，E地块住宅楼面价14258.26元/㎡，溢价率2.46%。

招商以单价1300万元/亩竞得经开区JK202113号地块，总价107473.25万元，住宅楼面价9749.95元/㎡，溢价率2.77%。

华润以单价1290万元/亩竞得经开10号地块，总价167787.3万元，住宅楼面价9674.95/㎡，溢价率1.98%。

皖投以单价1950万/亩竞得经开12号地块，总价13.06亿，住宅楼面价13295.39元/㎡，装配率60%，溢价率14.71%。（今日土拍唯一摇号地块）

合肥城建以单价1950万元/亩竞得包河05号地块，总价415331.7万元，住宅楼面价A地块10446.38元/㎡，B地块和E地块12187.44元/㎡，溢价率11.75%。

和昌以单价1330万元/亩竞得庐阳07号地块，总价96069.1万元，住宅楼面价11083.28元/㎡，溢价率2.31%。

龙湖以单价1177万元/亩竞得瑶海区YH202107号地块，总价105720.88万元，住宅楼面价A地块8024.96元/㎡、C地块8827.46元/㎡，溢价率2.8%。

祥源以单价1648万元/亩竞得庐阳区LY202106号地块，总价133285.2万元，住宅楼面价12359.94元/㎡，溢价率3%。

地产商拿地更加谨慎

从溢价和报名情况下，上半年火热土拍盛况彻底结束，拿地房企基本都属于未踩三道红线企业，企业债务负担合理，现金流良好，其中拿地金额最大的合肥城建，截止今年二季度，企业负债率65%，现金流53.8亿。而土拍中的常客碧桂园，万科，这次都未拿地。

从土地溢价来看，多数都是低溢价拿地，且有不低的自持，今日土拍无达到最高溢价15%的地块，可以看出开发商已经达成默契，相互间尽量不推高溢价去拿地，在备案价的指教下，房企利润率普遍不高。

其中三块地溢价高于10%，低于15%的溢价地，可见好的地块依然是房企争夺的重点。相对于近期济南全部底价成交，合肥土拍市场，土地价值分化明显，更具市场化特点，此次偏一点的三线地块无房企报名，城市核心城区成为房企争夺重点。

土拍未来不乐观

从这次多块地无人报名，就可以看出，政府想加大供应量，市场也很难消化，全国新政下，市场回归理性，地产商多数负债太重，现金流不足，而且未来地产商融资成本整体有上升趋势，毕竟地产行业风险上升，特别是踩三道红线企业，暂时要先消化库存，未来才有机会多拿地。

至于毛利，从地价到备案价，可以看出，中间没什么大的利润，从土拍人气低落就可以看出，盖房子不在是高利润的行业，这严重降低了房企未来拿地的欲望。

需求量依然火热

自去年10月起至今，合肥楼市新房一片火红，九区三县的新房库存快速消耗，从“局部房荒”快速过渡到“普遍房荒”。市场上要不是尾盘、“已售罄，等加推”，要不是还没有入市的纯新盘。

第七次合肥全市常住人口为9369881人，与2010年合肥市第六次全国人口普查的7457027人相比，增加1912854人，增长25.65 %，年平均增长率为2.31%。

合肥随着近几年突飞猛进的发展，除传统家电产业外，最近两年新能源车产业链基本形成，未来将带动大量流动人口进入合肥，除此之外，合肥作为科教城，未来将吸引大量科技人才就业。

2016到2020年，合肥年人口流入10W+，人口流入很稳定，相对于长沙，西安，年二三十万以上的年增量，少了很多，当然核心的原因在于房价过高。刚需压力太大。但是这些需求一直都在。

同时作为省内单核城市，人口虹吸力只会增强，不会减少。

未来2年买房看实力和运气

土地需求量减少，需求并未减少。在市场供应量大幅减少之下，未来买房，市场再次进入卖方市场，房企首先看购房者实力，全款未来是买房最好的门票，现阶段现金流对房企最为珍贵，其次买方只能看摇号比运气了。

而对于二手房，目前合肥贷款依然很难，且贷款需要高额的风险保证金，大大提高了买房门槛，同时合肥房价近些年涨价过快，卖房者惜卖心态严重，卖高了无人接盘，卖低了不甘心，预计二手房市场明年依然交易量不大。买卖双方继续心里博弈。这也加剧了市场供应不足。

租赁市场很可能真正火起来

在未来供应减少的情况下，未来很多人将被迫租房。

租售同权也会增加租房的信心。房荒最大收益是租赁市场。

合肥房租在过去省会城市中，一直算比较便宜的，随着最近几年的房价上涨，目前房租价格已经达到32.29/月/平方米,已经超过西安，青岛，长沙等同规模城市。

从市场角度看，这次土拍基本压制住了市场涨价预期，如果未来2.3年房价基本稳定，那么房租成本上升是必然的。

【声明】内容源于网络

第一房研究院

第一房研究院公众号隶属于合肥第一房网络科技有限公司，依托院校、研究机构、媒体等资源组建核心团队。自主研发的筋斗云AI楼市指数系统，覆盖土地、房产等数据。作为政企与土地之间的桥梁，精准对接客户需求，助力项目快速落地。

内容 3536

粉丝 0

第一房研究院第一房研究院公众号隶属于合肥第一房网络科技有限公司，依托院校、研究机构、媒体等资源组建核心团队。自主研发的筋斗云AI楼市指数系统，覆盖土地、房产等数据。作为政企与土地之间的桥梁，精准对接客户需求，助力项目快速落地。

总阅读3.3k

粉丝0

内容3.5k

合肥土拍市场冷热不均 房荒时代来了