不知道从什么时候开始，房子买不到、不好买成为了合肥楼市的一大正常现象。除却少数库存大户外，合肥大多数区域都陷入了新房短缺的房慌格局。
NO.1丨壹
合肥最新库存数据，新房只够卖3.91个月
根据金刚石数据，9月合肥主城各区域普通住宅存量246万方，预计6个月去化周期为3.91个月。这也意味着不考虑新房补仓等情况，合肥新房不到4个月就要卖完，其紧缺度由此可见。
这也就不难理解，合肥的新房市场，稍微热一点的盘，动辄摇号、高首付了，毕竟供求关系摆在这，你不买，还有大把的人去买。
分区来看：
1、新站、瑶海的库存量最高，分别达到了56.6万方、42.5万方。这两大区域一直号称是合肥的刚需价格洼地，其中新站区由于城市面貌较新、各大利好资源不断涌入，颇受年轻置业者的青睐。
金刚石的数据也显示，刚刚过去的9月份，新站区成交面积约17万方，位列全市第一。这也使得新站区的新房库存，虽然看着不少，但去化周期飞快，只够卖3.6个月。
瑶海区的去化周期则为各区最长，全部卖完需要5.68个月。
2、滨湖房子只够卖3.61个月
买房人最为关注的滨湖，目前普通住宅存量为27.2万方，只够卖3.6个月。
当下的滨湖，在售楼盘虽然看着不少，但仔细分析：蘭园、保利接近清盘，檀悦主推商业，佳兆业滨湖和鸣只剩最后两栋楼，只有中海九樾的货量要大一点，还有10栋洋房。但综合来看，在售楼盘基本都有着非刚需首付8成的要求，对购房者的资金要求比较高。
3、高新房子只够卖4.17个月
高新区的普通住宅存量为17.9万方，预计6个月去化周期为4.17个月。
与合肥其他区域不同的是，高新区正在试点职住平衡政策。楼盘对外开卖，除了要拿出30%的房源给刚需外，还要拿出30%的房源专项职住平衡，真正面向非刚需普通大众售卖的只有40%。
目前，高新区的龙湖光年、金鹏鹭山院、世茂国风等楼盘都有加推计划，置业者可根据自身需求去关注下。
来源：摄图网
4、包河去化最短，3.13个月就卖完
包河区的库存虽然看着不少，还有36.5万方，但受滨湖外溢以及板块价值逐步被购房者认可，成交量远远高于合肥其他区域。这也使得包河的库存，按照正常的去化周期，3.13个月就卖完。
4、这对楼市有什么影响？
整体来看，合肥新房市场的库存量非常紧缺，尤其是滨湖、高新等网红区域，要不买不到，要不买不起。
现在的新房市场，对于购房者其实并不友好，由于新房市场总体处于不够卖的格局，这使得市场上很多楼盘，特别是核心区域的楼盘，纷纷选择提高首付比来筛选客户。
另外，现在的置业逻辑是逐步由主城向外围扩散，地处主城核心地段的楼盘是卖一个少一个，购房者置业，真正选择性比较大的区域，目前也就只有新站、瑶海以及北城、肥东等区域了。
NO.2丨贰
合肥未来还有哪些新房补仓？
那么，合肥新房短缺的局面什么时候会得到缓解？未来会有哪些新房补仓？
1、滨湖区：
滨湖区目前有三大纯新盘即将入市，分别是置地、建发、联发。其中置地栢悦轩规划建设2栋26F高层（1栋为租赁住宅）+1栋17F小高层，联发滨湖听湖拟建17栋住宅，建发珺和府具体规划还没有出来，根据网曝消息，将会新建14栋住宅。
这三大纯新盘根据竞拍要求，住宅预售形象进度必须达到地上建筑层数80%以上才可进行销售，也就是说，按照正常的开发进度来看，最快明年才能入市。
另外，根据官方回复，合肥第三轮集中供地中，滨湖预计会有5宗超300亩地块拍卖，预计省府将会是供地主力。如果没有临时变化，5宗地全部成交，滨湖房慌的格局将会大大缓解。
2、包河区
包河区目前有6个纯新盘等待入市，其中中骏世界城规划打造约52万方城市综合体，为中骏合肥打造的首个项目；合柴1972的住宅部分由蓝城操盘，最快今年底可能入市。
置地、中铁四局项目暂无最新动态，中梁地块由华宇、中梁合作开发，刚刚竞得的城建地块，最大的亮点则是需引入不少于10万㎡的集中式购物中心，据说可能是王府井。
来源：摄图网
3、经开区
经开区目前有5大纯新盘，分别是置地、伟星、皖投、华润、招商。其中，置地项目规划已出，拟建设4栋住宅，包含2栋小高层+2栋洋房。
4、庐阳区
庐阳区即将上市的纯新盘有5个，分别是康城、和昌、祥源、佳源誉和湾、佳源阅庐璟园。
当下，佳源誉和湾建面约127-140㎡洋房产品正在意向登记中，即将首开，阅庐璟园则预计年底首开，主打建面约100㎡的产品。
5、新站区
新站区主要有乐富强、文一、邦泰、城建、佳兆业等纯新盘，其中乐富强观悦台和文一朗书轩规划已出炉，乐富强拟建2栋小高层、11栋洋房和3栋自持高层，文一则规划7栋洋房+9栋小高层，是否能赶在年前入市，让我们拭目以待。
6、蜀山区(包含小庙)
蜀山主城项目较少，只有奥园意禾佶第一个纯新盘，该盘体量较小，只有1栋楼对外出售，主打50中本部+安医大附小的学区，后期上市以小户型产品为主。
纯新盘主要集中在小庙，主要有通和、旭辉、方远三大项目。其中方远售楼部上个周末刚开放，预计首开两栋小高层，通和项目与融创合作，融创操盘，旭辉项目则暂无最新动态。
7、瑶海区
瑶海区目前主要有3大纯新盘等待入市，其中有消息称，龙湖地块将与四川兆信合作开发，施工方已进场。
伟星长江赋已经完成备案，小高层备案均价17199元/㎡，洋房均价19416元/㎡。城建地块规划已经报告，拟新建8栋高层和18栋洋房。
备注：政务、高新暂无纯新盘等待入市
NO.3丨叁
结语
对比住宅产品的供不应求，合肥非住宅产品的去化量就有点惨不忍睹了。
根据金刚石数据，截止到今年9月底，合肥主城商办市场的存量为732万方，6个月去化周期近92.87个月。这是什么概念？这意味着不考虑到新晋入市，合肥目前的商办产品要七八年才能卖完。
数据来源：金刚石
合肥商办产品不好去化有很多因素，比如商业水电、无学区、不好贷款等，但笔者认为最主要的还是客群有限和二次交易税费高两大因素。
毕竟，能在合肥置业商办产品的都是投资性客群，不像住宅群体，刚需、改善、投资等无所不包。另外，商办产品的税费很高，很多时候二次交易时，仅仅税费就能干掉将近一半的收益。
这也预示着我们，如果你是刚需群体，又迫切有置业需求。能买住宅还是先买住宅，滨湖、高新买不起，就买新站、瑶海，市区买不起就买县域，大户型买不起就先搞一套小户型，总而言之，先上车再说。
