众所周知，2022年一批次新站推出6宗地，但最终以流拍谢幕。在此笔者分析有两点重要原因。第一个原因是，一批次热点区域及板块出让的土地较多，比如滨湖的5宗，经开的3宗，运河新城的3宗等等，地块位置都是非常优质的，板块新房流速也是有保障的，相比之下新站出让的6宗地就略有逊色。第二个原因是，新站一批次出让的土地整体面积都偏大，宗地总价相对来说偏高。在现阶段开发商资金有限的情况下，即使地块位置不错也是心有余而力不足。鉴于一批次的出让结果分析，二批次新站推出的两宗地块就非常考究。第一，两宗地位置都非常的优质，一宗在职教城板块，占地71.19亩，一宗位于七里塘板块，占地42.81亩。整体出让土地面积偏小，地块总价对于开发商来讲还是很友好的。第二，本次出让的地块给开发商预留了足够的利润空间。接下来，就让我们一起来探讨下本次出让的新站区七里塘板块XZ202207号地块到底怎么样！
NO.1丨壹
七里塘板块优质地块入市
合肥市2022年第二批次集中供地，合肥国土市场网挂牌新站2宗地。其中新站区XZ202207号地块具体信息如下：
信息来源：合肥土地市场网
新站区XZ202207号地块，地处新站区七里塘板块，位于新站高新区规划秋蒲路以南、规划春晓路以西，七里塘板块是新站区发展最早的板块，是客户认知度最佳的板块，也是新站最成熟的板块。板块内板块配套成熟，生活氛围足，可出让的地块较少，在售项目少，相对来说竞争环境健康。
新站区XZ202207号地块区位图
新站区XZ202207号地块720全景航拍图
新站区XZ202207号地块720全景航拍扫码观看
新站区七里塘板块靠近瑶海老城，加上地块周边配套成熟。同时，地块目前是净地，体量也非常小。强利润率也是初步判断的重要标准之一，那么本次XZ202207号地块的净利率能达到多少呢？
起拍价下的利润率预测（按住宅价格精装19274元/㎡,2500装修+500装配式奖励）
备注：测算指标及利润结果仅供参考
限价下的利润率预测（按住宅价格精装19274元/㎡,2500装修+500装配式奖励）
XZ202207号地块，起始居住楼面价在7988元/㎡，毛坯备案限价均为16274元/㎡，若加上2500元/㎡的精装+500元/㎡装配式奖励，即住宅价格在19274元/㎡时，地块的净利率预计能够达到15%，毛利率更是能达到20%！即使在竞至土地限价时，净利率预计也可以达到10%，在目前的市场上，也算是不可多得的地段+利润双优地块了。
那么19300元/㎡的住宅价格，在新站区是否有支撑？让我们看看周边市场。
XZ202207号地块，毛坯备案限价16274元/㎡+若加上周边在售楼盘1.6-2万元/㎡，若加上2500元/㎡的精装+500元/㎡装配式奖励，即住宅价格在19274元/㎡。目前地块周边在售楼盘均价在1.6-2.01万之间，二手房价格在1.95-2.1万/㎡之间。对比二手房价格，目标地块有小幅倒挂的情况存在。而且，待目标地块入市后，周边在售楼盘按目前的销售速度，基本已清盘。所以，目标地块入市1.93万/㎡的销售价格是有一定支撑的。
NO.2丨贰
出让条件全面解读
（1）本次公告地块采取“投报高品质住宅方案”的挂牌方式。即：“价高者得+投报高品质住宅建设方案+摇号”。
解读：这种竞买方式已逐步成为合肥市土地市场的主流竞价模式，竞高品质住宅建设方案也能够充分保障后期交付时的项目品质。
（2）竞买人须为企业法人。该企业法人须具有中华人民共和国境内房地产二级以上（含二级）开发资质且注册资本金不低于2亿元人民币
解读：在本批次地块中，二级以上（含二级）资质为中等要求，但很多项目公司不满足要求，需要母公司或者区域公司借资质。
（3）竞得人可在签订出让合同后30日内付清全部土地成交价款，也可分期付款。如分期付款，竞得人须在签订土地出让合同30日内付至土地出让金总额的50%，3个月内付清余款。
解读：在部分城市已开始放款土地款付款期限的背景下，合肥第二批次供地的支付节奏仍然偏紧，虽然国企、央企的资金充裕，但在目前的市场环境下，仍然存活的规模型民企和本土民企，仍然会对大笔资金的流出进行严格管控和考量，因此该付款条件有可能筛除部分民企。
从上述要求看，XZ202207号地块是一宗没有大型配建要求的优质纯居住地块，并且除了付款条件，其它竞买要求也相对宽松，因此预计该地块的竞争热度也会相对较高。
NO.3丨叁
总结
1、新站区对比政滨高整体规划及城市面貌确实有一定的差距，但是新站区同时也是刚需来肥首置的集聚地。而且，XZ202207号地块位于新站区的七里塘板块，是新站区发展最早的一个板块，板块成熟度较高，客户认知度最佳。
2、初步测算，目标地块起拍价下的利润在15%左右，限价下的利润率在10%左右，从利润率上来看，项目收益还是很可观的。
3、目标地块周边二手房有小幅倒挂情况，且待目标地块入市后，项目周边在售新盘基本售罄，二级市场安全边界较高。
4、XZ202207号地块赶上了政策利好的节点，瑶海、新站这次限购的放开，能够为区域内的房企带来更多的客户，项目流速会有一定意义上的提升。
最后，我们希望拿地房企在利润空间预留足够的情况下，也能够为新站区带来更高品质的改善型产品！
第一房研究院