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土拍溢价15%模式来临 房地产市场预期彻底改变
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土拍溢价15%模式来临 房地产市场预期彻底改变

土拍溢价15%模式来临 房地产市场预期彻底改变 第一房研究院
2021-08-12
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导读：近期房地产市场消息不断，其中土拍最高现价15%预期刷爆网络，对于地产商来说喜忧参半，但是从国家层面来说，近期

近期房地产市场消息不断，其中土拍最高现价15%预期刷爆网络，对于地产商来说喜忧参半，但是从国家层面来说，近期的经济改革无疑媲美1997年的国企改革。
 
NO.1|壹
经济模式的大变革
 
中国最近20年发展的模式，简单讲就是出口，消费，投资三驾马车为主，受益于加入世贸组织，中国进出口贸易突飞猛进，目前已经面临拐点，和美国在未来存在脱节经济风险，同时受国际疫情影响，未来贸易下滑是显然的，毕竟全球经济遭到了重创，对于投资，中国多年进行大规模基建，基建狂魔称号享誉全球，但是也让地方债年年攀升，未来传统基建面临较大下滑风险，如高速公路，桥梁，港口，机场项目会逐渐减少，新基建，光伏，风电，充电柱，5G崛起，但是总体无增量空间，基建规模越大，负债率越高，而对于消费，在2016年之前，由于房价未大幅上涨整体处于向好状态。2016年之后，越来越差，普通百姓很多通过借贷维持消费。
 
房地产经济，严重影响了消费，同时让中国背负的巨大的金融风险，这个风险不仅在房地产商风险失控上，在普通百姓身上同样严重，激增的法拍房，信贷预期严重，具体数据没法统计，不过央行有数据，去年疫情期间有4成人房贷逾期，可以想象，信用卡，花呗，借呗，微粒贷，京东之类的各种贷款，逾期的真实状况有多严重。
 
贫分化也越来越严重，据最新数据统计，中国现金持有达到千万以上的有260万人，相当于整个社会三分之一的财富，也就是不到不到0.2%的人占有了三分之一的财富，而另外，中国有半数的人除掉房子，基本无资产。甚至负债。
 
房地产改变了中国人的财富结构，危及到中国经济发展，所以，近期国家正式决定，彻底改革地产，向德国经济模式转变。
 
德国经济模式，德国住房特点，开征地产税，一半居民拥有房产，一半租房，房租便宜，教育上，德国政府规定对夫妻中其中一个相对低收入者重税，逼迫父母其中一个放弃工作，在家照顾孩子，教育孩子。重视技能培训，培养大量技工，同时让技工享有社会同等的地位和高薪水。打造制造业强国。
 
所以国家对房地产，住房不炒政策的实施，这次抱定坚决到底的态度。炒房，囤地发财时代，结束！
 
房价变相下跌不是不可能的
 
很多人认为国家货币供应增加，长期房价就是一直看涨的，但是这其中严重忽略了一个问题，中国多年保持M2增速8%以上，这么高的增速，确实给人大城市房价永远看涨的错觉，实际上M2增量半数来自房地产贷款，未来地产贷款下降，M2增速跌倒5%左右，扣除通胀因素，那么房价上涨的基础在哪里？？炒房，囤地赚大钱的核心是杠杆，简单说银行不给你贷款，你炒房，囤地如何赚钱。假如房价涨10%,按揭贷款你赚30%，扣掉税费利息赚20%，全额买房你赚什么？
 
中央政府目前调控的目前，就是将房地产调控到安全风险之内，让未来市场发展平稳，房价趋于稳定，让炒房，囤地无路可走。
 
NO.2|贰
土拍市场进入买方市场
 
今年上半年疯狂抢地的情况，在今天看来就是玩笑，银行一控制银根房企立现原形，由于三道红线及补丁政策，下半年市场土拍会急剧降温，不仅有政府供地，还有大量高负债地产商出来卖地，近期溢价15%的政策，就是是想告诉市场，市场根本不缺土地，不要追高地价了，房企都是高杠杆高负债的商业模式，根本承受不了自由市场的巨大风险波动，如果政府不调控地产市场，市场早就崩盘了。不说美国和日本，看看曾经的三亚和温州。
 
下半年的市场地价不会太贵，有钱可适量买地，未来市场进入平稳阶段。对于开发商来说买地成本和卖价基本趋向相同，比品质的时代到来。
 
大城市土拍未来热度降低，市场长期依旧火热，土拍15%的最高压价，抑制了房价上涨的预期，也给与了刚需未来上车的信心，市场改善型需求和刚需在大城市依旧受追捧，市场会进入良性的循环。
 
最难的是小城市土拍

2020年是棚改最后一年，近期住建部出台政策，禁止大规模城区的拆迁活动，那些幻想拆迁发财，幻想拆迁炒高房价卖地，基本不用再抱希望了。
 
多数小城市未来不仅面临土地难拍卖问题，还面对人口进一步流出问题，中国高速的城镇化快结束的问题是根本，未来城镇化会减速，过去几年房价疯狂，抢房风很普遍，该买房的都买了剩下没买的群体很小，多数没能力购买，所以小城市要好好研究靠实业发展经济了。只有实体经济发展好了，才能吸引就业，有了就业就可以卖地，实体不行，人口流失，土拍会一直流拍。


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第一房研究院公众号隶属于合肥第一房网络科技有限公司，依托院校、研究机构、媒体等资源组建核心团队。自主研发的筋斗云AI楼市指数系统，覆盖土地、房产等数据。作为政企与土地之间的桥梁，精准对接客户需求，助力项目快速落地。
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