一方面，5年期以上LPR最新市场报价为4.3%！也是今年以来LPR的第三次下调。各位广大网友议论纷纷，有拍手叫好的，也有疯狂吐槽的。拍手叫好的网友可能是选择了浮动利率LPR，吐槽的网友大部分应该是选择了固定房贷利率。
另一方面，网曝合肥本轮三批次土拍政策可能有较大调整，取消精装、调整竞品质、降低装配率、试行现房销售等等。
那么，对于整体合肥楼市是好还是坏？这个节点利率下调、土拍政策调整，未来合肥的市场格局又会是怎样？对于购房者来讲，这个时候是否是“上车”的好时机？让我们接着往下看...
NO.1丨壹
LPR创历史新低，合肥利率再下调
五年期LPR下调有望带动整体市场房贷下降
中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，最新一期的贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%；这是今年以来5年期以上LPR第三次下调，也是自2019年以来LPR报价最低的一次。今年以来，5年期以上LPR从4.65%下调至4.3%，累计下调35个基点。增量房贷方面，按照要求，首套商业性个人住房贷款利率不得低于5年期以上LPR，二套商业性个人住房贷款利率不得低于5年期以上LPR加60个基点。今年5月，为支持合理需求，央行、银保监会发文称，首套房贷利率可在5年期以上LPR的基础上最高下浮20个基点。也就是说，各地首套房个人贷款利率最低可做到4.1%，二套房个人贷款利率最低可做到4.9%。
合肥首套房利率最低4.1%，13家银行已执行
据了解，合肥目前已有13家银行已执行，首套房利率4.1%起，二套房利率4.9%起。涉及中信银行、工商银行、农业银行、招商银行、广发银行、邮储银行、建设银行、光大银行、民生银行、徽商银行、中国银行、平安银行、华夏银行，其他银行需要等文件再通知。此前，合肥主流房贷利率为，刚需首套房4.25%，非刚需首套房分区域执行（非限购区域4.45%，政滨高4.85%，其他限购区域4.65%），二套房5.05。对于已购房和即将购房的朋友而言都是福音。对于已购房的朋友来说，贷款利率随LPR报价而变化，重新定价最短周期为1年，对于重新定价日在8月下旬的朋友而言，马上就可以享受LPR降息的福利，对于重新定价日在1月1日的朋友而言，明年可享受此次5年期LPR下调的福利。
8月23日上午，各大媒体平台都在发布，关于2022年合肥三批次土拍政策调整的相关信息。4条政策，条条顺民心、民意。下面，让我们来一起详细解读下这4条政策的细节，如果出台会有哪些影响？
1、所有出让地块将限定为毛坯销售，毛坯交付，不允许增加精装。毛坯销售限价在二批次基础上增加1000-1500元不等。具体各宗地块价格投资部会提报到相关部门；
2、装配率均设定为30%。装配式奖励面积、装配式奖励增加备案价两项全部取消；
3、竞高品质满分由原来的120分，调减到80分为满分。其中与装配式、精装修、地源热泵、空气源热泵等设备相关项均取消；
4、开始试行现房销售。本次有一宗政务区地块将会要求以现房形式进行销售，不设定销售限价，可以精装修销售。但仍设定土拍限价。
购房端：现在市场精装价格基本上在毛坯基础上加2500左右，部分项目绑升级包，能做到装修加3500。目前市面上大部分楼盘为了倒逼客户去买升级包，精装基础包用的都是比较差的材料，比如说强化底板等，客户买基础包，交房还得重新二次改造。买升级包又太贵，陷入进退两难的局面。而且合肥销售节奏比较快，精装修工期较长。开发商抢交付节点，批量交付几乎所有楼盘都会出问题。本次调整，虽然毛坯限价涨1000-1500不等，但对比2500-3500的精装包来说，购房者省钱又省心。
开发商端：毛坯售价提升，整体成本减少，意味着税比以前多了，可抵扣部分减少。不加精装修就会少装修溢价部分，对于开发商来说，部分区域前期拿地会出现“算账难”的问题。可能会导致部分区域土拍热度下降。
购房端：取消装配式奖励，表面上来看跟购房者没有太大关系，实则不然。装配式面积奖励为最高3%，等同于是给小区加容积率。对购房者而言，装配式面积奖励居住舒适度会打折扣。装配式售价奖励是最高备案价奖励500元/㎡，取消售价奖励对于购房者来说，等同于降低房价。
开发商端：装配式面积奖励3%和售价奖励500全部取消了，意味着什么？假设单个项目总体量1万方，售价2万/㎡，3%的面积奖励等同于货值奖励加了600万，也等同于原有单价加了600左右；另外，取消500的装配式奖励。对于开发商而言单方总体损失约1100左右。同时，装配率从50%/60%降到了30%，成本预计下降300左右。所以，取消装配式的两项奖励，开发商等同于单方损失了800左右。
购房端：看似竞品质分数下降，实则主要是取消精装相关考核项，对于购房者来说同样是利好。
开发商端：基本无太大影响，少做了装修可以减少一部分后期维权的情况。
购房端：现房销售，所见即所得。购房者可以放心置业，不用担心烂尾情况出现，也不用担心货不对板的情况出现。
开发商端：现房销售，开发商销售周期会拉长，回款周期会拉长，自有资金和融资占用时间会拉长，前期投入成本会增加。从而影响项目年化自有资金回报率。对于高周转企业来说，无疑是噩耗。如果此条政策落地，预计高周转企业在合肥拿地意愿会大幅下降。
1、整体合肥市场供不应求，2022年滨湖、包河等高价值区域新盘集中入市，拉升整体合肥市场成交均价。
根据AI楼市大数据显示，近5年合肥市区年均供应约646万方，年均成交量约638万方；其中2021年供求比0.68，供不应求。近5年成交均价呈稳步上升的态势，2020-2021年受限价影响，成交均价基本保持平稳，2022年受滨湖、包河等高价值区域新盘入市影响，拉升整体合肥市场新房成交均价，2022年1-7月成交均价20028元/平米。
根据AI楼市大数据显示，合肥各区新房1-7月成交均价大致可分为4个梯队。第一梯队，滨湖、政务（成交均价2.5万/㎡以上）；第二梯队，包河、高新、经开（成交均价2-2.5万/㎡）；第三梯队，蜀山、庐阳（成交均价1.9-2万/㎡）；第四梯队，瑶海、新站（1.5-1.9万/㎡）。虽然说，城市的发展并非首先体现在房价上，但长期来看，能站得住脚的房价确实能证明他的价值点是能被客户认可的。从下面这张房价热力图上我们不难看出，合肥的发展主力方向仍然是往西往南！
根据AI楼市大数据显示，合肥市区近12个月库存稳步下降，截止2022年7月底，按面积去化周期约3.1个月，库存不断走低，各区亟需补货。
1、此次降息对于购房者而言，最直接的利好在于降低购房成本。对于二套房购房者而言，利率下调也将相应降低月供和利息成本。同时，也是近年来合肥房价利率最低的一次。本次降息对于想在合肥“上车”的客户而言，无疑是很好的一次机会。
2、此次土拍政策如果落地，4条政策对于购房者来说条条是福音，但对于开发商来说就没那么友好了，可能会一定程度上降低开发商在肥拿地的积极性。同时，对于已拿地，绑高价装修包的楼盘可能销售难度会更进一步增加。
