近期，伴随着滨湖新房的集中入市，以及二手房市场的反弹，滨湖房地产市场迎来重大调整。
NO.1丨壹
2.52万/㎡，滨湖二手房成交反弹
先来看看二手房，根据好好选房的数据，滨湖2022年1月的二手房成交均价已经达到25273元/㎡，对比去年9月份低峰期21480元/㎡的价格，房价连涨4个月，涨幅达到3793元/㎡。虽说还没达到去年五六月份2.6万+的水平，但复苏和回暖的势头非常明显。
成交量方面，滨湖去年12月成交115套房源，打破了从去年8月到11月，连续4个月成交套数不破百的尴尬历史。
这115套成交房源中，有一个显而易见的变化，就是滨湖46中+师范附小双本部学区房开始大幅度成交。
来源：好好选房
如文华阁去年12月15日成交了一套35㎡的一室一厅户型，总价135-165万，折合成单价3.78-4.62万/㎡；
书香门第西区去年12月5日一套81㎡的三室两厅户型成交，单价3.54-3.91万/㎡；书香门第东区则在去年12月13日，卖出了一套69㎡的两室两厅户型，成交单价3.41-3.84万/㎡；
主打小户型的春晖园，在去年12月份接连成交了5套房源，户型从60㎡到89㎡不等，成交单价从2.7-3.7万/㎡不等，基本呈现出户型越小越值钱的规律。
另外，在高端改善市场上，葛洲坝中尚府成交了一套178㎡的四室两厅户型，成交总价755-785万，刷新了滨湖近一年来的总价成交纪录。
可以看出，滨湖二手房市场在经历了长达几个月的低迷之后，已经开始反弹。虽然说46中+师范附小的小区成交仍然不及去年高峰期，但房源的大幅度成交，也表明了其逐步摆脱了低市场流动性的阴霾。
NO.2丨贰
置地双子宣布开工，滨湖新房大量补仓
新房方面，置地、保利等新盘接连爆出新动作。
1月22日，置地滨湖双子举行项目奠基典礼，省府07号地块案名为置地·上玺，46中08号地块案名为置地·栢悦书香，这也是滨湖首宗竞品质地块，按照2021年学区划分，地处46中+师范附小双本部的范围在内。
开工现场图，来源安徽置地官微
省府东两大新盘中，招商地块暂无最新进展，保利地块则宣布与中交合作，共同开发。
在售楼盘上，金融滨语听湖在售建面约142㎡户型，均价2.77万/㎡；省府建发美的珺和府前几天登记的4栋楼264套房，选房结果也于日前出炉，均价2.94万/平i，总计852人登记，其中76人放弃选房。
而根据第一房研究院AI楼市大数据系统的数据，滨湖今年1月份的新房成交均价为25487元/㎡，对比去年7月份，上涨2002元/㎡；成交套均面积超过160㎡，成交套均价超过400万。
很明显，如果按照非刚需首付6成来计算，滨湖的置业门槛已经达到240万。即使是刚需，也得手握120万以上的资金，才能购买。
NO.3丨叁
滨湖再供地，省府、金融爆出近300亩涉宅用地规划
近日，滨湖科学城爆出4宗街坊控制性规划。其中，珠江路与西藏路交口西北角BK07-C-06街坊规划位于金融九联湖畔旁，总面积54.1公顷，涉宅用地12.76公顷（191.4亩）。
宁波路与上海路交口东北角BK05-C-04/05街坊控制性详细规划位于省府东，临近紫云赋、江山印、雍和府等小区，总面积19.74公顷，涉宅用地7.29公顷（109.35亩）。
来源：合肥市自然资源和规划局
结合合肥自然资源和规划局之前公布的地块控制性详细规划，中省府保利和光尘樾旁3宗地块，涉宅面积约238.85亩；环湖首创奥特莱斯北侧1宗地块，涉宅面积约139.5亩。
滨湖今年正式对外公布的地块（街坊）详细性控制规划中，涉宅用地已经达到679.1亩。以120㎡一套新房来计算，参考容积率，后期这些涉宅用地如果宣布上市，将为板块带来超8000套新房。
NO.4丨肆
结语
那么，这种情形下，滨湖房地产市场将会呈现出怎样的格局？
笔者认为，从供地来看，省府将是主力供应区域，目前滨湖大多数楼盘也都位于这个区域。参考招商、保利、置地等地块的毛坯备案限价，后期如果加装修入市，大概率都是在2.7-3万/㎡之间。
这也将是滨湖新房往后很长一段的置业均价，由于主打高端改善，这些楼盘大概率都是打造大户型产品，不说140㎡、160㎡起步，至少也得是120㎡。
事情也不能一概而论，滨湖栢悦书香由于紧邻46中+师范附小，因为学区上的优势，户型面积可能会下沉不少。
二手房方面，笔者认为应该主要关注两大区域，一个是46中+师范附小双本部学区房，如文华阁、书香门第等，这也是滨湖二手房反弹之后，第一个开始有大幅度房源成交的区域。
另外一个是省府板块，对比环湖板块，虽然现有的配套醇熟度可能略有不及，但作为这几年滨湖的主要开发区域，各项规划利好正在以肉眼可见的速度落地并实现。
区域中的很多二手房，如碧桂园中堂、招商雍华府、江山印等小区很多都是品牌次新房，在品质、户型等方面较有优势。当然，由于部分小区交付不足两年，可能会面临高昂二手房交易税费的问题，买房置业时一定要注意这个问题。