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三四线“返乡置业”失约 未来置业方向更加明朗
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三四线“返乡置业”失约 未来置业方向更加明朗

三四线“返乡置业”失约 未来置业方向更加明朗 第一房研究院
2022-02-08
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导读：一年一度的新年，曾经是三四线房企每年最期待的日子，根据七普统计，我国流动人口规模已高达3.76亿，近半成的人

一年一度的新年，曾经是三四线房企每年最期待的日子，根据七普统计，我国流动人口规模已高达3.76亿，近半成的人群有返乡置业的意愿，其中有80%的人群来自三、四线城市，近7成在一、二线城市工作。然而今年，返乡置业彻底遇冷。
 
根据AI数据统计，今年三四线城市春节两周供应量较 2021 年和 2019 年同期近乎 " 腰斩 "，即便是人口输出大市徐州等推盘表现依旧不佳，可见房企对于今年 " 返乡置业 " 信心已经不足。成交难言乐观。
 
根据中原地产研究中心提供的数据。该机构报告认为，受疫情波动等因素影响，春节返乡置业已经连续3年相对低迷。特别是三四线城市春节返乡置业成交量，对比疫情前正常年份下跌三成左右。春节期间，一些城市售楼处看房人群逐渐增加，市场有望在春节后开始恢复。
 
不过从目前的情况来看，今年三四线返乡置业销量可能腰斩，甚至更悲观一点。

 NO.1|壹
三四线失约主要原因
 
1，价格优势被削弱
自2015年一二线楼市价格普涨以来，三四线受购房成本低，以及棚改货币化实施，三四线房价也出现不同程度的上涨，部分城市房价甚至翻番，而居民收入明显低于房价增速，三四线便宜的价格优势不再。
 
2，投资属性基本失去，除掉少部分长三角和大亚湾的三线城市，大部分三四线城市经济发展潜力不足，区域人口受大城市虹吸，人口继续向大城市转移趋势不变。投资者普遍担心未来投资无流动性。
 
3，人口高峰期已过，目前购房需求的主力依旧是80后，90后，自70年代计划生育出台以来，人口高峰期已过，购房需求减少是短中期趋势。
 
4，受疫情影响，收入减少，购买力不足，担心房企暴雷，购买信心不足，害怕未来房地产税的推广，看空三四线楼市，等待更低的价格等综合性因素。

 NO.2|贰
未来置业方向
 
随着2021年全国经济数据的发布，未来置业的方向也更加明朗化，经济基础决定置业方向。
 
先从财政看
 


2020年各省，直辖市对中央财税贡献
 
从数据看，广东，上海，北京，江苏贡献了上缴中央财税的绝大部分，而中西部四川，河南，贵州，云南，湖南，广西，内蒙古获得了大部分的中央补贴，由此可见，东部沿海省份和直辖市依旧是中国经济发展的火车头，中西部省份的近些年虽然发展较快，但多数省份造血能力依旧欠缺。需要中央的政策财税补贴。
 
从置业角度看，沿海强省和直辖市是最优选择。
 
从近两年经济看
 

 
中国主要城市经济数据排行
 
一线北上广深，经济发展早，产业结构完整，实力强，经济基础好，近两年经济增速普遍放缓，主要原因在于一方面一线城市限制措施，不管是产业政策，还是人口落户问题，一线城市都有一定限制，另外一方面，一线城市租赁成本较高，政策优惠措施不及二三线城市，造成部分产业转移。
 
 
二线城市，多数作为省会，和区域的经济中心，近十年发展经济增速较快，区域虹吸能力强，叠加部分一线资金和产业转移，强二线城市经济增速普遍快于一线城市。其中苏州，成都，杭州发展较快，人口规模增速较快，是未来的潜在的一线城市，南京，济南，无锡，宁波，合肥，福州，南通，厦门，同样经济增速较快，是典型的强二线城市。增速异常的武汉受疫情影响，增速较低，郑州受洪水影响，表现不佳。不过未来依旧看好经济前景。
 
从置业角度看，一线目前置业成本较高，北京，上海，深圳均价都在6W+,在住房不炒的政策严控下，叠加生活成本较高影响，预计一线城市人口持续流入缓慢，房价受房产税影响，房价缓慢增长。
 
二线城市目前普遍被市场看好，一是从成本看，省会是多数置业的首选，置业成本也能被大部分普通百姓所接受，二线普遍均价在2W+左右，二是，发展空间大，不管是人口规模，土地规模，依然有较大扩张空间，这点远远优于一线城市。人口流入稳定，不过在住房不炒的政策下，房价将保持慢速增长，短期炒房不合适，长期投资抵御通胀依然看好。
 
【声明】内容源于网络
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第一房研究院
第一房研究院公众号隶属于合肥第一房网络科技有限公司，依托院校、研究机构、媒体等资源组建核心团队。自主研发的筋斗云AI楼市指数系统，覆盖土地、房产等数据。作为政企与土地之间的桥梁，精准对接客户需求，助力项目快速落地。
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