编者按：自2019年新冠疫情爆发以来，这几年，全球经济受到重大打击，各国都遭遇了滑铁卢，国内也不例外，经济也在不断下行，而房地产行业更是遭受着疫情和经济下行的双重影响，前期不断扩张的带来的资金问题越加积累，导致在国家金融政策收紧之后暴雷频频。在如今市场遇冷但趋于稳定的现状中，政府在供求两端频繁释放利好政策，全国各地市出台的“救市”政策层出不穷，国家多方面表态稳经济增长，央行降准、降息，房企融资全面放松，超3万亿资金对外流出，似乎预示着拐点将至，不过从实际角度来说市场仍需要一定的修复期。
——2022全剧终策划
NO.1丨壹
回顾2022年合肥土拍市场
NO.2丨贰
展望2023年合肥市场
土地：
近6年合肥土地市场年均供应809.8万㎡，年均成交666.9万㎡，供应成交率82.4%。
而今年1-11月累计供应1369.7万㎡，成交848.8万㎡，供应成交率在62%，平均楼面价6884元/㎡，主要是11月合肥公告里第四批次共有市区涉宅用地18宗，其中商品房用地11宗，预计在12月成交。
纵观近几年土地市场走势，今年的供应成交量有所上涨，但成交率下降明显，且楼面价也有所下滑。
2023年的土地市场大概率会延续当前合肥市场的全年走势，一批次热闹、二三乃至四批次热度逐步降低，而且今年的市场成交不如以往同期，故而土地成交量价有可能都会下滑。虽然政府接连出台利好政策但从政策出台到市场反应还需要一段时间，而且此次寒冬行情波及面甚广，需要更多的反馈时间。而且合肥政府有可能摆脱集中供地方式，恢复至早期的零散供应。
住宅：
近6年合肥住宅市场年均供应645.3万㎡，年均成交652万㎡，成交均价16597元/㎡，市场供小于求，可见前六年的市场火爆；而今年1-11月累计供应421.4万㎡，成交418.3万㎡，成交均价20862元/㎡，供略大于求，且纵观近一年的走势可以看出，合肥市场相对比较稳定，只是与往年同期相比成交有所下滑，但价格提升，整体体现出一种量跌价涨的态势。
这两年在疫情和经济下行的双重影响下，一些支撑力弱、发展无后劲的板块纷纷显现出来，如北城长丰区域，出台了“限跌令”，限制开发商大幅降价；运河新城板块从原先的精装售价1.8W到最新项目毛坯1.5W的售价等等。虽然今年出台了众多利好政策，合肥政府在出让地块时也尽量让利给开发商，但开发商整体资金情况还未得到真正改善，故而明年的合肥住宅市场未必有太大起色，当然类似滨湖、高新的这些热门区域肯定还是购房者的心仪之地，而新站少荃湖、蜀山运河新城等类似主要还是看配套引入能级和落成速度。
库存：
截止到11月份，合肥市住宅库存面积为187.8万㎡，按照近一年的去化速度计算的话，去化周期为4.8个月。而对比合肥九区市场，目前库存量主要集中在新站、包河、蜀山、瑶海和经开，库存量都超过了20万㎡，而去化周期最高的是经开区（政务区特殊原因）11.5个月。
从今年的土拍情况来看，等项目全部入市之后，新站和包河有可能在明年交换库存排名的头把交椅，包河今年可谓是大丰收，淝河板块、高铁板块以及老城板块都有进账，而新站全区仅成交两宗商品房地块，其他都是租赁住房或者安置房地块；而蜀山今年一批次的运河新城地块全部出让，但后面几个批次几近全部流拍，所以政府领导提出要加快配套设施落实；瑶海今年表现不错，但明显可看出瑶海区政府在控制出地的节奏，避免集中扎堆，故而明年瑶海库存依旧保持健康的范围；滨湖区的库存去化周期可能会变高。
NO.3丨叁
小结
1、今年的土拍市场可谓是从波诡云谲，有些区域一批次的热闹异常，报名房企多，竞品质的也多，如蜀山的三块地全竞品质了，而到了二三批次中几乎无人问津；有些区域反而是一批次表现不抢眼，到了后面反而被多家房企争抢，如瑶海区的东部新中心区域的地块，一开始保利时光印象和伟星东新壹号这两宗地并未引起太多房企的兴趣，但等项目入市后的表现一骑绝尘之后，三批次中的两宗地块被激烈竞争；还有一些区域倒是从头到尾没有多大变化，如新站区，今年也就成交2宗商品房地块，后面政府也理解市场和房企了，多是出让一些安置房或者租赁用房用地。
2、虽然市场的表现是多方面因素的集体结果，不过单从土地端来看的话，明年的合肥市场大体走势还是会延续今年的态势，成交量价预计都会有所收缩，因为今年土地成交量（刨掉安置房和租赁用房地块）是小于去年的，而且今年如新站、蜀山、庐阳等区域大多表现不如往年同期。而库存方面有可能今年的土拍成交大户包河区会坐上库存量的第一把交椅，去化周期应该还是能保持在健康范围内。
