实探！滨湖超430亩地块马上开卖！省府东3宗，启动区2宗！

一个字，绝！今年三批次滨湖供地，地块相当优质！尤其是启动区2宗，稀缺度非常高。

前两天，合肥市第三批集中供地公告发布，21宗地块将于11月29日竞拍出让。滨湖区一次性供应5宗地块，占地约431.75亩。

 

本次滨湖区供地主要集中在哪些板块？地块位置好不好？代建成本高不高？周边都有哪些配套？地块初期开发进度如何？今天，我们一起来分析。

 

NO.1丨壹

距离省府2-3公里，最高限价24847元/㎡

 

根据出让公告，省府板块有滨湖科学城BK202105号地块、滨湖科学城BK202106号地块、滨湖科学城BK202107号地块，3宗地块待出让。

 

经实探发现，05号地块前期土地平整工作已完成，06号地块还处于荒草丛生的状态，07号地块正处于外运土方阶段。具体到各个地块来看：

 

1.滨湖科学城BK202105号地块

 

地块位于滨湖区南淝河路西、福州路以北，占地约47.5亩，毛坯备案限价24590元/㎡，容积率≤1.8。

 

竞得人须按规划设计条件和批准的规划方案要求，同步修建地块外的万泉河路南侧和南淝河路西侧的公共绿地、地块西侧南北向的规划支路，并在本宗地内配建不少于住宅计容总建筑面积20%的保障性租赁住房。

除去配建比例，按每套100㎡、容积率1.8计算，该地块后期预计有约455套房源入市。

 

地块航拍图

地块距离省府约3公里。其对面就是滨湖沁园小区，旁边即滨湖新区广东路初中，已开通地铁5号线扬子江路站距此约1.7公里，在建地铁7号线天津路站距此约500米。地块周边还有紫云山公园、方兴湖公园、合肥滨湖国家森林公园等。

 

2.滨湖科学城BK202106号地块

 

地块位于滨湖区紫云路北、广东路东，占地约133.54亩，毛坯备案限价23565元/㎡，容积率≤2.2。

 

竞得人须按规划设计条件和批准的规划方案要求，同步修建1所60班小学、紫云路北侧和南淝河路西侧的公共绿地、地块间南北向的规划支路，并在本宗地内配建不少于住宅计容总建筑面积15%的保障性租赁住房。

除去配建比例，按每套100㎡、容积率2.2计算，该地块后期预计有约1665套房源入市。

 

地块航拍图

地块与05号地块南北一路之隔，配套基本共享，但代建成本有差异。

 

3.滨湖科学城BK202107号地块

 

地块位于滨湖区上海路以东、扬子江路以南，占地约138.87亩，毛坯备案限价24847元/㎡，容积率≤2.2。

 

竞得人须按规划设计条件和批准的规划方案要求，同步修建1所48班小学、上海路东侧的公共绿地、商业地块内规划的110KV变电站和开闭所两个项目的土建工程、两条规划支路，并在本宗地内配建不少于住宅计容总建筑面积20%的保障性租赁住房。

除去配建比例，按每套100㎡、容积率2.2计算，该地块后期预计有约1629套房源入市。

 

地块航拍图

地块距离省府约2公里，交通优势突出，地铁5号线扬子江路站就在旁侧，距离非常近。其南侧就是保利和光尘樾，周边还有雍和府、江山印等小区。此外，合肥四中距离约1.7公里，方兴湖公园距离约3公里。

 

综上所述，省府板块的3宗地块距离较近（2公里范围内）。除交通外，其配套差异不大，通勤主要依赖地铁5号线或自驾，居住环境都比较好，非常清净。目前初期开发进度最快的是05号地块，最慢的是06号地块。

 

NO.2丨贰

师范附小在侧，最高限价25433元/㎡

 

除省府3宗，启动区也有2宗地块待出让：滨湖科学城BK202108号地块、滨湖科学城BK202109号地块，位置更佳。

 

4.滨湖科学城BK202108号地块

 

地块位于滨湖区玉龙路以东、林芝路以南，占地约69.08亩，毛坯备案限价25433元/㎡，容积率≤2。

 

竞得人须按规划设计条件和批准的规划方案要求，同步修建玉龙路东侧的公共绿地，并在本宗地内配建不少于住宅计容总建筑面积35%的保障性租赁住房。

除去配建比例，按每套100㎡、容积率2计算，该地块后期预计有约599套房源入市。

 

此地块东侧即师范附小（南教学区），斜对面一“小区”之隔是师范附小本校，北侧是书香门第、滨湖惠园、滨湖家园等小区，周边配套完善。

 

其2公里内交通有地铁5号线云川公园站，2公里内公园有滨湖体育公园、塘西河体育公园、云川公园等，1公里左右还有时代MALL购物中心等。

5.滨湖科学城BK202109号地块

 

地块位于滨湖区玉龙路东、方兴大道南，占地约42.76亩，毛坯备案限价23968元/㎡，容积率≤1.8。

竞得人须按规划设计条件和批准的规划方案要求，同步修建1所12班幼儿园，并在本宗地内配建不少于住宅计容总建筑面积25%的保障性租赁住房。

除去配建比例，按每套100㎡、容积率1.8计算，该地块后期预计有约385套房源入市。

 

此地块与08号地块距离较近，配套基本共享。交通上，地铁5号线云川公园站距离约1公里。教育上，师范附小第四小学、四十六中南校区等均在1.5公里范围内。

 

同时，MALL购物中心、华冶金谷广场；滨湖体育公园、云川公园等，距离基本都在1.3公里左右。

 

综上所述，启动区2宗地块位置不错，配套健全且教育优势突出，距离省府约5-6公里。

此次滨湖供应的5宗地块，质量都非常高。从长远角度来看，省府板块的3宗地块发展前景会更好。但就目前而言，启动区的2宗地块配套更为成熟，教育资源丰富。

NO.3丨叁

8大纯新盘，明年滨湖新房供应潮来袭！

不难看出，滨湖供应地块具有以下特点：

1.新房倒挂红利仍然明显。2.3-2.5万/㎡的毛坯限价，对比3-4万/㎡的二手房价格，差距明显，“打新”潮火热。

以05号地块为例，新房限价2.4万+，周边链家在售的江山印，二手房挂牌均价约3.4万+，倒挂差近1万。

受政策影响，目前这种新房、二手房倒挂差正在逐步缩小。预计首批二手房指导价落地后，效果会更明显。

2.不少于住宅计容总建筑面积15-35%的保障性租赁住房，加上代建幼儿园、小学、绿地等，仍然对成本有一定影响。尤其是“竞品质”规则。

3.第三次集中供地，“定品质”竞拍方式继续实行。

公告规定，本次滨湖供应地块将按照“价高者得+投报高品质住宅建设方案+摇号”的方式进行拍卖。

若地块在拍卖第一阶段成交，则住宅须使用装配式建筑技术，装配率不低于30%。本轮土拍以热门地块试点新型竞拍方式，同时做好“预防”，大概率可以避免新规的“流产”。

有全新的竞拍方式、严格的竞买要求以及固定的代建成本，开发商想要拿下滨湖地块也不轻松。

4.对购房者来说，这批库存最快也要等到明年中旬上市。而当前滨湖区已有的3大纯新盘，预计最快明年上半年上市。

如果滨湖5宗地块全部成交，届时8大纯新盘入市，滨湖房荒情况将得到进一步缓解。

NO.4丨肆

结语

 

在房地产整体运行“稳定”态势保持不变的基础上，优质的土地供应加上调控的缓和，第三次集中土拍热度应该会有所回升。

 

不出意外，“定品质”仍然是本轮土拍的重大看点。这轮土拍，收割房企还会不会是国企、央企？我们不妨拭目以待。