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货币政策还有下调空间 这次房贷利率真的要降了?
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货币政策还有下调空间 这次房贷利率真的要降了?

货币政策还有下调空间 这次房贷利率真的要降了? 第一房研究院
2022-01-19
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导读：NO.1|壹政策上预期房贷利率下调 2022年1月18日，中国人民银行副行长刘国强在举行新闻发布会发布会上表
NO.1|壹
政策上预期房贷利率下调
 
2022年1月18日，中国人民银行副行长刘国强在举行新闻发布会发布会上表示，2021年稳健的货币政策灵活精准，为提早应对经济下行压力，2021年7月和12月，分别降准两次，共释放长期资金2.2万亿。下调支农支小再贷款利率0.25个百分点。
 
谈到存款准备金率，刘国强直言，去年降准后，当前金融机构平均存款准备金率是8.4%，无论是与其他发展中经济体还是与我们历史上的存款准备金率相比，应该说现在的存款准备金率的水平都不高了。空间变小了但仍然还有一定的空间。
 
这是一个比较宽信用的货币政策发声，市场普遍预期新的一年，继续会降息降准，虽然空间不大。
 
而在，1月17日，央行进行7000亿元1年期MLF操作，到期5000亿元，净投放2000亿元，利率下调10bp至2.85%。同时进行1000亿元7天期逆回购操作，到期100亿元，净投放900亿元，利率亦下调10bp至2.1%。
 
而明天1月20号是公布LPR利率的时候，中信证券预计1月20日1年期和5年期LPR利率可能相应下调10BP。中金公司预计1月20日1年期LPR将跟随下行10bp，5年期LPR可能下行5bp(2019年9月以来1年期LPR下降45bp，而5年期仅降20bp)。
 
目前普遍预期，5年期LPR利率开始下调5到10bp，这和购房者利益息息，按照5年期以上LPR为4.65%基准利率，5年期以上LPR下降10个基点，如果你贷款了100万元，以等额本息的方式贷款30年时间，月供将从5216.47元减少至5156.37元，累计利息减少了2.16万元，相当于每月少还60元左右。
 
NO.2|贰
合肥房贷上行周期基本结束
 
而对于要买房的小伙伴来说，是个不错的利好，同时未来合肥房贷利率有小幅下调的可能，从目前来看，全国部分城市房贷利率已经开始下调。一线的广州房贷利率就已普遍下调，深圳部分银行也调整了利率，北京和上海虽然未调整，但本身住房贷款利率不高。
 
从趋势看，房贷利率有望进入下行周期。本轮房贷利率上涨开始于2016年，在经历全国房价上涨后，楼市受到了调控，首套房房贷利率从基准4.95%开始上浮，目前部分热点城市如南京，佛山，无锡首套房贷款利率达到6%，其中南京高达6.15%，合肥5.88%也处于全国较高水准。合肥在2017年经历了一轮利率上浮10%的上调后。2018年，11月份合肥开启了第二轮房贷利率全面上调，首套普遍20%，二套至少30%。
 
目前来看，这一轮的上涨周期基本结束。上调利率的政策目标是，压制楼市市场过热，打击投机行为。目前全国楼市市场整体平稳。未来城镇化增速和空间面临放缓，再次上浮房贷利率可能性极低。
 
那是否下调利率呢?对于合肥的情况，取决于合肥楼市本身，如果未来楼市平稳，政府还会延续调控政策，利率难以下降，但从趋势看，随着住房政策不炒观念深入人心，和开征房产税预期，合肥楼市未来投机性需求面临大幅减少，如果楼市出现了一定的供应过剩，那时候，便具备了贷款利率下调的条件，不过下调空间很可能不是太大，参考广州。
 
NO.3|叁
宏观经济决定进入下调整周期
 
从经济周期看，2021年全国GDP比上年增长8.1%，两年平均增长5.1%,全球主要大国中，中国排名第一，而在2021年经济增速中，贡献最大的应该是进出口贸易，2021年全年，我国进出口总额6.05万亿美元，同比增长30.0%。其中，出口3.36万亿美元，同比增长29.9%；进口2.69万亿美元，同比增长30.1%；全年贸易顺差达到6700亿美元。受益于全球疫情严重，产业链不畅通，而中国抗疫，表现优秀，中国完整的制造业供应链体系，促进了全球经济积极的运行。
 
而在2022年，中国将迎来较大压力，2021年12月美联储议息会议纪要表示，在高通胀压力下，今年美联储将加快政策收紧步伐，其中包括可能在年底实施缩表，最早3月就可能启动加息。而近期美联储官员更表示要多次加息。人民币将迎来较大贬值压力。为避免国内降息与美联储加息“撞车”，进而给人民币汇率带来较大下行压力，进出口也会受到一定影响，央行1月降息落地。保持了政策的前瞻性。
 
同时奥密克戎对经济的影响也较为严重，奥密克戎强大的传染力，使得出行受到更多限制，防疫的成本也不断增加，旅游，餐饮，住宿，航空等行业依旧受很大冲击。
 
在这种情况下，央行已经表示货币政策工具依然有操作空间，支持实体经济。
 
从另外一方面看，欧美发达国家的贷款利率目前明显低于中国，中国房贷利率依然有不错的操作空间，美国目前30年期贷款利率为3.45%，日本为 1.41% ，瑞士 1.61% ，法国 1.69% ，德国 1.89% ，比利时 1.94% 。而在20年前，2020年美国20年按揭贷款利率保持在8%左右的高位。
 
从欧美的情况来看，美国受全国房价大涨影响，近2年房贷利率，有所提高，日本和欧盟的情况比较特殊，长期经济增长缓慢，甚至是停滞，目前银行存款属于负利率，房贷成本自然较低。
 
所以从长期来看美国的房贷利率更具有参考意义。
 
从目前的楼市政策来看。2022年政策以稳为主，政策支持消费者合理的消费，信贷放款新年前后明显加快，根据国家金融与发展实验室发布《2021年三季度中国杠杆率报告》。2021年三季度居民部门杠杆率为62.1%，2008年中国居民杠杆率只有18%，居民杠杆率上升与房价息息相关，房价上涨得越快，居民杠杆率上升得就越快。因为房价总额越高，房贷金额就越大。所以目前只要适当下调贷款利率，居民杠杆率也会随之下降。这点上，有房贷的朋友们都很期待。
 
而在人口端，2021年新增人口仅为48万，人口老年化和少子化压力较大，部分城市已经开始实行了多胎购房补贴计划，从未来趋势看，二胎，三胎在未来买房获得补贴的城市会越来越多。
 
所以2022年，买房在政策上的优惠还是比较多的，除了基准利率有望下调外，各城市贷款利率也有机会下调，多生宝宝的父母们也祝大家虎年吉祥了！
【声明】内容源于网络
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第一房研究院公众号隶属于合肥第一房网络科技有限公司，依托院校、研究机构、媒体等资源组建核心团队。自主研发的筋斗云AI楼市指数系统，覆盖土地、房产等数据。作为政企与土地之间的桥梁，精准对接客户需求，助力项目快速落地。
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