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金辉控股快速红码转绿 土储重仓西安
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金辉控股快速红码转绿 土储重仓西安

金辉控股快速红码转绿 土储重仓西安 第一房研究院
2021-10-15
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导读：金辉控股上半年表现良好 2021年上半年，金辉控股确认收入达160.7亿元人民币，同比增幅44.1%；实


金辉控股上半年表现良好  
 
2021年上半年，金辉控股确认收入达160.7亿元人民币，同比增幅44.1%；实现毛利润33.9亿元，同比增长33.2%；实现净利润20.1亿元，同比增长92.4%。同时净利润率也增至12.5%。
 
金辉控股“三道红线”全部绿档：同期的净负债率75.9%，现金短债比1.5，剔除预收款项后的资产负债率为68.3%。
 
截至2021年6月底，金辉在全国共有216个地产项目，土地储备总建筑面积3307万平方米。其中，97.9%的土储位于强二线及核心三线城市，西北、华东及华中的土储规模最大。
 
快速红码转绿
 
去年4月时金辉还处于“三道红线”全部踩中的状态，仅仅过了6个月，就迅速由“红”转“绿”，尤其是降幅达两倍之多的净负债率，不禁让人疑惑。
 
据财报，在2019年，金辉控股的“现金及银行余额”还只有134.0亿元；到2020年，该数据突增至265.9亿元，同比增长98.4%。而该部分增加的“现金及银行余额”，金辉控股并没有详细解释其来源，仅表示系“物业预售增加导致现金及现金等价物增加”。而由于金辉控股未公布详细的现金流量情况，因此该说法尚无法从业绩报告中获得证实。
 
数据显示，2017~2019年间，金辉的毛利率分别为32.2%、30.2%、21.8%，净利率分别仅17.2%、12.6%、9.7%。典型的加杠杆扩张模式。
 
2017到2020年总负债率分别为，83.18%、85.46%、85.68%，85.97%。从现金流看目前金辉控股经营稳定，短期负债压力不大，但是整体负债率目前在百强房企中负债靠前。
 
现金流整体偏紧

截至2021年6月底，金辉控股的有息负债总额约543.97亿元，其中60%的借款来自银行，公司债券、ABS占比约29%、非标准借款约5%。
这样的债务结构，进一步推动了金辉控股融资成本下降。报告期内，金辉控股的加权平均债务成本进一步下降至6.95%，相较于2020年底的7.47%下降了0.52个百分点。
虽然融资成本在7%左右，在房地产企业中，处于中间位置，但整体负债率较高，需要金辉保持资产的流动性。
5月18日，上交所对外披露一则“中金-金辉-北京金辉大厦资产支持专项计划”公告，该ABS产品融资38亿元，消息一经发布，即可引起圈内人关注。明面上看，这是金辉集团为了“盘活”资产，但本质上就是为了融资扩张。增加手上的流动性。毕竟商业地产靠收租为生，现金流有限。而变相抵押能获得大笔现金流。
 
西安是土储第一大重仓

从土储方面看，2021年上半年金辉控股共获取了17宗土地，其中1宗是通过勾地获取，其余均通过公开招拍挂获取，总规划建筑面积约221.77万平方米，权益规划建筑面积约142.9万平方米，应占权益合约地价总额约88.97亿元。

金辉控股的新增土地中，除了北京大兴黄村的1宗地，其余均多是位于东部沿海、长三角地区的二线城市。而在2021年上半年的销售额中，长三角的销售额占比30.52%，对金辉控股的贡献最大。

与新增土储所在的区域有所不同，金辉控股土地储备最多的地方实际上是其西北区域。在金辉控股建筑面积约2538万平方米的总权益土储中，超过四分之一在公司西北区域，主要分布在郑州、西安两座城市。尤其在西安，金辉控股拥有的权益建筑面积约572.23万平方米，占公司西北区域权益土储的86.53%，占总权益土储的22.62%。

在过去几年，西安实行了人才引进计划，短短3年人口流入超过百万，房价从2016年底均价7千，今天均价已经突破1.7万，金辉地产的西安土储货值表面上有不错的提升，但实际上，由于今年西安新政，买房落户难度增加，叠加西安房价在西部已经偏高，未来西安的人口吸引能力明显减弱，受区位影响，陕西省总人口不过三千多万，西部人口偏少，金辉控股在西安持有的地块不少是郊区地块，未来销售情况，相当不乐观。
 


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第一房研究院
第一房研究院公众号隶属于合肥第一房网络科技有限公司，依托院校、研究机构、媒体等资源组建核心团队。自主研发的筋斗云AI楼市指数系统，覆盖土地、房产等数据。作为政企与土地之间的桥梁，精准对接客户需求，助力项目快速落地。
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