包举宇内显胸怀，吴楚要冲兵家争——23年供地解读系列（包河）- 大数跨境

第一房研究院

2023-02-22

导读：包河区作为合肥市刚改改善的供销主战场，经过多年发展，区域配套成熟优质，紧邻政务和滨湖区，地理优势成为兵家必争

包河区作为合肥市刚改改善的供销主战场，经过多年发展，区域配套成熟优质，紧邻政务和滨湖区，地理优势成为兵家必争，之地是客户购房重点关注的区域，同时承接政务、滨湖外溢客户的需求。区域和板块市场均处在快速发展期，品牌争相进驻，淝河与省府北板块热度高；

N0.1丨壹

住宅市场：供销主力区域，第二梯队价格，刚改改善主力客户

格局走势：近两年年成交均值稳定在140万方，近三年均处于供不应求的趋势，21年供求比为0.8，22年创近三年成交新低，供应不足限制成交；

成交均价：在全市限价的背景下，拉平了各区域之间的价格环体系，在售成交价格来看仍稳步在第二梯队；

存量分析：区域整体在售未售存量11713套（约130万方），去化周期15个月；从结构来看，主力集中在淝河板块占比46%，政府批次供地导致项目集中出让集中入市阶段性加大竞争态势；

N0.2丨贰

供地计划：均好性布局主力板块，控盘思维防止市场竞争态势恶化

供地走势：由于包河当前整体库存高位，ZF从控盘角度考虑，23年出让地块较22年环比下滑43%，一定程度上缓和未来市场竞争格局；

供地结构：23年全年供地936亩，其中住宅844亩，结构上看，政务东3宗，淝河镇4宗，卓越城3宗，省府北1宗，供地特征上看，政务东、淝河镇、卓越城供地平均，省府北未来将出现房荒状态；

批次供地：一批次386亩，共计4宗；二批次216亩，共计2宗；三批次333亩，共计5宗；参拍热度上，预计政务东及省府北地块热度最高，其次淝河镇；

N0.3丨叁

板块分析：优质板块优质地块热度仍可持续，边缘板块或遭遇成交滑铁卢

政务区的东侧，22年星澜湾热销，23年招商臻悦再次摇号，板块虽供应较少，但成熟度高，客户资金实力强，其次顶级二手房建发雍龙府、中海央墅等均价达到3.5万；地铁4号线、1号线，合肥南站等交通枢纽齐聚，唯一不足为学区资源欠缺；

竞争走势：三个批次各一块逐次出让，地块规模较小，预计不会加剧板块内的竞争环境，可吸纳部分政务外溢客户导入，目前板块在售招商臻悦限价2.3万，与周边二手房2.5-2.6万有一定倒挂；

整体定位打造集产业、绿色、乐活为一体的宜居乐业的品质之城，板块有独立规划，东部新中心规划的一部分，目前屯溪路小学+48中学区资源优质，万科/招商/保利/华润等品牌房企齐聚，加持板块价值；

竞争走势：板块当前存量5480套，润城中心持续热销，主力热销盘万科朗拾与保利和光熙悦首开150-200套，小步供应引发摇号，后续皖投项目开盘明显蓄力不足，且后期将有信达、轨交项目加入新战局，预计竞争将进入“白热化”状态；23年目标供应地块成交后，竞争势必进一步加剧；

空间布局“一轴八区”，包括中央水轴、文华园、卓越中心、休闲旅游度假区、全球创新中心、都市乡村旅游区等，目前在售项目仅招商雍境湾，首开热销，持销热度持续下滑，后期启动分销；板块处于初步发展阶段，需较长时间培育；

竞争走势：板块当前存量887套，存量本身不高，但招商前两次拿地均在市场低点，招商26号地块经过两次挂地，中间不乏流拍情况出现；因板块处于滨湖包河区末位，板块内各项配套缺失，后续出让仍可能再次出现流拍现象；

N0.4丨肆

总结分析

整体供求：区域内整体广义存量周期15个月，市场货量充足，且受到同价格体系经开/高新区项目的分流竞争；全年住宅地块约844亩，以平均容积率2.2指标计算，将为市场注入124万方，区域存量高企；从区域结构竞争来看，政务东及省府北仍可保持可控的竞争态势，淝河镇竞争白热化；

供应批次：每批次均有明星地块出让，以此保持全年热度，参拍企业预计对某个单宗地块热衷度高，边缘地块预计报名家数少或无人报名；

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