竞品质浪潮下的保利合肥双子！- 大数跨境

第一房研究院

2022-03-28

导读：2022年首轮集中供地已经结束，合肥房地产市场进入新的篇章，竞品质成为改善型需求和高品质盘的象征，过去维权活

2022年首轮集中供地已经结束，合肥房地产市场进入新的篇章，竞品质成为改善型需求和高品质盘的象征，过去维权活动未来也将大大减少，第一房研究员深度解析，新形式下楼市市场，为购房者提供更精准，更安全的购房参考指南。我们今天先看看房企龙头代表央企保利的地块。

NO.1丨壹

深度解读：竞品质评分标准

1、建筑层高：

建筑层高2.90米-3米之间，每增加0.05米，加4分；超过3米后，每增加0.05米，加1分。分值10分。

解读：通常层高为2.9米，次项若想拿满分层高至少要做到3.1米

2、建筑外立面：

住宅建筑外立面美观大气，沿街、主次干道两侧外立面采用公建化处理。分值5分。

解读：此项若想拿满分，基本上地块四至只要有路基本上都需要公建化处理，无疑也是增加成本。

3、建筑材质：

①住宅基座以上重要部位外立面采用石材、陶板、金属板、一体板等富有质感、高品质的建筑饰面材料。分值5分。

②公共服务配套的建筑（学校、邻里中心等）全部采用石材、陶板、金属板、一体板等富有质感、高品质的建筑饰面材料。分值5分。

解读：大部分基本上县城及地级市项目都采用1-3F基座用多彩漆，3F以上真石漆，经济耐用。但此项竞品质加分项出来后，基本上告别墙体用涂料的时代，也告别了时间久了小区外墙掉色的时代。

4、海绵城市建设：

地块年径流总量控制率达到85%以上，加3分；达到90%以上加4分。分值4分。

解读：此项评分标准出来后将对小区的吸水、蓄水、渗水、净水要求更高，无疑是对开发商能力的一种考验。

5、配套停车位配比：

在规划设计条件规定的基础上，停车位配建指标每提高10%加2分。分值6分。

解读：合肥地面停车比例要求不高于10%，固有停车位配建指标提高的前提无疑是需要增加土方量增加额外成本。

6、景观绿化：

绿地率超过规定标准的，每增加1%，加1分，最高分2分

解读：此项评分标准出来后，也表明了政府对居住舒适度的态度，牺牲建设用地来降低建筑密度换取更高的居住舒适度。

7、景观绿化：

①绿地布局、功能分区合理，以植物造景为主，乔、灌、花、草(地被)合理配置，集中绿地覆土深度>1.5米，乔木覆盖面积占绿地总面积比例>50%,每100平方米的绿地上乔木>3株；乔木与建筑有窗朝阳面最小间距>5米，乔木常绿、落叶比<3：7，乔木胸径>12cm。最高分2分。

②居住区内幼儿园等6层以下公共建筑设置屋顶绿化，覆土深度满足种植规范要求，种植设计合理。最高分2分。。

③居住区采用通透式围墙，设置垂直绿化，栽种藤本植物。最高分2分。

④亭、廊和儿童游乐设施满足居民功能需要。最高分2分。

解读：高绿化能提升客户的感知价值和居住舒适度，但目前很多小区使用的是大面积草坪进行交付，此项评分标准出台后更考验房企的园林打造能力。

8、人车分流：

住宅小区实现人车分流

解读：合肥地面停车比例要求不高于10%，想拿满分是需要做到人车分流。无疑是需要增加土方量增加额外成本。相反，人车分流小区舒适度也会大大提升，家有宝宝的宝爸宝妈在小区也可以尽情解放自己的双手。

9、绿色建筑：

全面实施绿色建筑,一星级加3分，二星级加6分，三星级加10分

解读：绿色建筑是需要在建筑全寿命周期内，最大限度地节约资源，包括节能、节地、节水、节材等，保护环境和减少污染。星级越高对开发商对建筑开发能力要求越高。

10、装配式建筑：

装配率55%，得5分；装配率60%，得10分；装配率65%，得15分

解读：装配率越高，成本越高，但同时也会带来一定的备案价格奖励，这个是双向的。

11、超低能耗建筑：

实施超低能耗建筑面积达到2000平方米，加2分，每增加2000平方米，加1分。分值5分。

解读：也是政府对节能、环保的一种措施，对开发商无疑是增加成本。

12、可再生能源建筑应用：

全面采用建设运营一体化方式应用地(水)源热泵可再生能源技术供暖制冷。分值10分。

解读：是政府对节能、环保的一种措施，对开发商无疑是增加成本。

13、配建充电设施：

安装充电设施占总车位比例达到15%（含增加相应的电力负荷）加3分，达到20%及以上加5分

解读：一方面增加充电桩比例会增加成本，另一方面也是政府对新能源汽车的认可。

14、绿色建材：

使用通过星级认证（评价）的绿色建材产品。每选用1类且100%应用二星级的，加1分，每选用1类且100%应用三星级的，加2分

解读：也是政府对节能、环保的一种措施，对开发商无疑是增加成本。

15、工程质量保险：

购买工程质量保险（竣工备案之后2年开始计算保险期），受益人为住宅产权人（保险期内权益随产权转移）。地基基础、主体结构保险期不低于10年且安装、装修（含外保温、防水）工程保险期不低于5年；地基基础、主体结构保险期每增加1年加0.5分，最多加至3分。安装、装修工程保险期每增加1年加0.5分，最多加至3分

解读：本项评分明细是让开发商对后期工程质量保证的一种表现，有效防御了后期交付质量问题。

16、分户验收：

已销售房屋，分户验收邀请业主参加，参与率达50%的，加2分，每增加5%加0.5分。

解读：本项评分明细是客户买得放心，也是防止开发商在赶交付的情况下施工偷工减料的，群众的眼光是雪亮的。

17、资质等级：

房地产开发一级资质5分，房地产开发二级资质及以下4分

解读：此项评分细则是对开发商开发资历的一种考验。

NO.2丨贰

保利品牌实力如何？

保利集团的实力：

保利是大型国有房地产企业,国家一级房地产开发资质企业，国有房地产企业综合实力居前列,曾经连续四年蝉联央企房地产品牌价值第一名，2021年全年，保利发展实现营业收入2850.48亿元，同比增长17.2%；营业利润497.32亿元，较2020年下降4.85%；归属于上市公司股东的净利润275.77亿元，同比下降4.74%。在2021年下半年房地产行业全面遇冷的情况下，保利利润只是微降，实属难得。

保利的企业文化：

保利发展以“不动产生态发展平台”为战略定位，不动产生态发展平台共有五大价值维度、三大业务通道。保利地产秉承“和者筑善”的品牌理念，并提出“美好生活同行者”的品牌愿景。

保利产品系：

尊、善、品、安，其中以“尊居”代言保利TOP级产品系列，定制高端人居。业内众所周知的“天字系”作品天悦、天汇、天珺就是保利尊居系的代表，作为保利住宅产品的巅峰之作见证了保利对于产品品质的不断追求与突破。

保利安徽布局：

截止22年3月底，保利在安徽累计开发30个项目。

保利代表项目：

保利有影响力的二手楼盘：

保利香槟国际，属于政务区，根据过去90天统计，二手房成交10套，成交均价36500元/平，市场挂价普遍在4万/平左右，位于政务区，有自建小学和50中新区。市场流动性好。政务区现在一房难求，市场属于二手房房东卖方市场。

小区自带健身娱乐设施，会所花园，住户车位比1：1，物业保利管理，品质物业。缺点：一期二期，楼间距较窄，采光率稍差。

保利西山林语根据过去90天统计，二手房成交1套，成交均价35032元/平。小区位于高新区，以洋房和别墅为主，容积率小，小区自带小型运动场，绿化超过40%，车位配比1：1.8。缺点离绕城高速近，有噪音。二手房市场挂牌少，房东惜卖严重。一房难求！

保利和盛公馆过去90天统计二手房成交2套,成交均价 29858元/平，位于滨湖，小区在整个片区属于高水平，法式宫廷建筑风格，内部多个小花园配有2万平法式风情街，露天星光泳池。刚需置业不少，共3870户，大型小区。

NO.3丨叁

滨湖、瑶海连下两子，利润空间如何？

3月17日，合肥开启2022年首轮集中供地，其中合肥和旭房地产有限公司（保利）以6.72亿元摘得瑶海区天井湖路以南、幸福路以西地块，起始价2.59亿元，溢价率7.76%。备案价15375元/㎡。

瑶海区保利YH202204号地块属于东部新中心，靠近市区，周边配套成熟。预计以高层为主。

3100元/㎡(建安成本)+8737元/㎡（地价）+1500/㎡(装修成本)+300元/㎡（开发税费）+300元/㎡（管理销售费用）+400元/㎡（融资成本）+1000元/㎡（公共设施费用）=15337元//㎡。预计毛利在18%左右。

缺点则是周边都是老小区，绿化面貌不佳，离高架桥近，有点吵，需要等待拆迁，优点是周边有竞争力的新盘很少。该地块的毛坯限价是15375元/㎡，后期装修入市，预计在1.8万元/㎡。周边的二手房价格在1.1万元/㎡左右.

3月22日，17家房企参与合肥滨科城BK202205号地块竞品质，最终由保利竞得，成交单价2015万/亩，总价177547.8万元，住宅楼面价15112.5元/㎡，溢价率 14.82%。

滨湖BK202205号地块位置在上海路以西、万泉河路以南，该地块91.77亩，其中A地块居住88.02亩；B绿地3.75亩；容积率A≤2.0；配建保障性租赁用房15%。

地块前期规划容积率1.6，现在的数据容积率改成了2.0，意味着可售房源套数也随之增加。另外这块地住宅毛坯限价26351元/平，未来入市的价格会很轻松的突破3万平。预计打造大高层和小高层为主。

周边在售楼盘同上有阳光城檀悦2.5万元/平左右。周边二手房招商雍华府，挂牌价格在3.7万元/平左右。

期待央企保利的杰出新作.....

【声明】内容源于网络

第一房研究院

第一房研究院公众号隶属于合肥第一房网络科技有限公司，依托院校、研究机构、媒体等资源组建核心团队。自主研发的筋斗云AI楼市指数系统，覆盖土地、房产等数据。作为政企与土地之间的桥梁，精准对接客户需求，助力项目快速落地。

内容 3536

粉丝 0

第一房研究院第一房研究院公众号隶属于合肥第一房网络科技有限公司，依托院校、研究机构、媒体等资源组建核心团队。自主研发的筋斗云AI楼市指数系统，覆盖土地、房产等数据。作为政企与土地之间的桥梁，精准对接客户需求，助力项目快速落地。

总阅读6.6k

粉丝0

内容3.5k