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得滨湖者得天下，全市价格风向标——23年供地解读系列（滨湖）
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得滨湖者得天下，全市价格风向标——23年供地解读系列（滨湖）

得滨湖者得天下，全市价格风向标——23年供地解读系列（滨湖） 第一房研究院
2023-02-21
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导读：滨湖新区从2006年诞生之日起发展至今日，可以说是合肥争议最大的一个区，环境好、宜居、升值潜力大、钢铁森林、


滨湖新区从2006年诞生之日起发展至今日，可以说是合肥争议最大的一个区，环境好、宜居、升值潜力大、钢铁森林、蓝藻味、房价虚高等等都是它的标签，当下随着交通、学区、医疗、商业等各项配套的落地，夯实了客户置业信心，全市改善客户聚集地，使滨湖成为真正意义上的价值高地，全市房价走向风向标区域；

N0.1丨壹
住宅市场：供不应求，全市领涨，全市顶级改善区
格局走势：近几年成交峰值达225万方，成交均值143万方，近三年均处于供不应求的趋势，22年达近五年成交新低，市场亟待加仓；
成交均价：在全市限价的背景下，滨湖限价高于其他区域，22年成交均价再次刷新历史高点达2.7万，高出最低区域新站均价80%；
存量分析：区域整体在售未售存量4255套（约51万方），去化周期3.5个月；从结构来看，主力集中在金融板块未售项目上，占比71%；

N0.2丨贰
供地计划：全年供地高位，重点布局省府，板块潜力持续发酵
供地结构：23年全年供地901亩，其中住宅746亩，结构上看，省府8宗，启动区/金融后台/环湖CBD各1宗，供地特征上看，全年延续22年一批次供地节奏，以省府大量供地为主；
批次供地：一批次356亩，分散供地，四大板块均有出让；二批次仅供两宗约129亩，均位于省府；三批次供应415亩，集中火力在省府待开发区域；

N0.3丨叁
板块分析：上半年金融板块热度持续，预计一二批次供地市场热度高
  • 启动区板块——滨湖区人气最旺、最成熟的区域
教育，双本部的整体教育资源在滨湖区最优；商业，世纪金源购物中心的人流量和规模在滨湖都是遥遥领先；医疗，滨湖区唯一的三甲滨湖医院，安徽市口腔医院（滨湖门诊部）；道路，锦绣大道、庐州大道、方兴大道交叉在区域内，地铁1号线贯穿，规划7号线在建；
未来竞争：全年仅一宗地块出让，板块内无在售新盘，本案入市后处于蓝海市场，竞争格局优；区域内二手房万科时代之光高层2.9万，预计倒挂本案0.2-0.4万；
  • 省府板块——以居住和行政办公为主，东西区发展不均，主力发展东区
教育，在营中小学处于二档定位，未来学区持续规划；商业，在营业佳源广场、悦方IDMALL、利港银河、百大等，商业配套齐全；交通，西区，包河大道沿线，地铁1号与5号线交汇；
规划展望，在建有安徽省立医院老年医学康复中心。规划江西路中学，安徽路小学，虽然学校未知，但是普遍看好，地铁有5号线、7号线和S1号线，公园有中轴公园、紫云山公园，十五里河生态公园以及滨湖全民健身中心，后期这里必然是合肥房价最高的区域之一；
地块优劣排序：最优地块6号＞次优地块2/7/8号＞待发展地块5/9/10/11号
最优地块：二批次供地，板块内发展成熟度高，6月份出让预计市场热度再次提升，本案处于省府上游，竞争格局较优；
次优地块：2号地块一批次出让，可与7号8号地块打入市时间差，其中一批次可重点落子2号地块，后续地块与三批次地块有同时间竞争；
待发展地块：该类地块集中在三批次出让，区域处于初步发展阶段，多回迁安置房，需更多配套落地助力板块价值提升；

  • 金融板块——以居住区和后台服务基地两部分构成，板块热度滨湖最末
教育，师范附小四小和四十六中南校区，与省府教育资源齐平；交通，徽州大道、云谷路、方兴大道，地铁5号线云川公园站；商业、医疗配套，2KM区域内无已开业大型购物中心，短期依附融创茂；
未来竞争：两块地从空间上为两个板块，但各项配套共享，一批次出让适逢高速与远大项目入市开盘，市场水温以该两盘为参照，将直接影响两宗出让地块的参拍热情；区域内都会1907、时光印象等二手房从高点2.8-2.9万下滑至2.5-2.6万，从二手房价格表现看，板块热度有下滑迹象；

N0.4丨肆
整体供求：区域内整体广义存量周期3.5个月，市场亟待补货，全年住宅地块月746亩，以平均容积率2.2指标计算，将为市场注入110万方，届时市场供不应求的趋势将有所缓解；
供应批次：一批次供应地块分布于各板块，且地块较为优质，但市场热度需待高速、远大开盘确定，如摇号则市场热度持续，一批次供地势必热度持续；二批次6月份后整体市场修复，届时整体将加码改善市场热度；三批次地块处于省府待发展区域，预计热度下滑；

【声明】内容源于网络
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第一房研究院
第一房研究院公众号隶属于合肥第一房网络科技有限公司，依托院校、研究机构、媒体等资源组建核心团队。自主研发的筋斗云AI楼市指数系统，覆盖土地、房产等数据。作为政企与土地之间的桥梁，精准对接客户需求，助力项目快速落地。
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