合肥开启了一场模范土拍- 大数跨境

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合肥开启了一场模范土拍

第一房研究院

2022-03-18

导读：NO.1|壹一次成功的模范土拍此次土拍是一场成功的土拍，土拍吸引了近40家房产商参加，17宗涉宅地，15宗触

NO.1|壹

一次成功的模范土拍

此次土拍是一场成功的土拍，土拍吸引了近40家房产商参加，17宗涉宅地，15宗触顶触发竞品质，不仅有保利，华润，中海等一线央企，还出现了省内的邦泰，徽创，新华等众多民企参与，甚至出现了不少新的面孔越秀，杭州大家，泽信。

而在3月16日，同是省会城市的福州土拍，最终5宗取消出让、7宗底价成交、2宗摇号的结果结束了土拍。这其中还包括厦门建发、福州三江口建设发展、福州市城投一众城投开发公司过来捧场。

对比之下，经济实力整体相当的城市，土拍结果差距还是很明显的。

主观上，合肥政府此次土拍诚意满满，拿出的地几乎是最好的地块了，从滨湖来看，此次重点供应的是省府板块，周边配套5号线，一次拿出了5块地，而滨湖热捧的环湖CBD，塘西河公园周边基本已经无地可开发，而经开区的三块地也是政府能拿出来的最好的地块，翡翠湖，徽园周边地块早已无地开发，工业园区也多，经开地块本身就很少。唯一的私心就是，本次土拍无高新区住宅的地块出让，按照规划，高新区后续可能开发更多高新科技产业园，住房上优先提供科技人才。

其次在利润端这次，给足了空间，如滨科城BK202205，住宅楼面价15112.5元/㎡，溢价率 14.82% ，毛坯限价26351元/平，但是周边二手房价已经在3.3万+/平左右，意味入市可以轻松3万+/平，利润空间很足。

客观上，改善型需求多，供地不足，根据AI大数据分析，滨湖去化周期不过3个月。基本滨湖住宅开盘就得摇号。

真正的底气在于，合肥经济发展被看好，合肥2021年GDP增长9.1%，全国万亿GDP 城市中排行第一，产业结构好，看多，做多合肥市场很多。所以滨湖区，高新区有那么多挂高价的二手房。不少都是炒房团的踪迹。

NO.2|贰

土拍引领趋势

本次土怕，很符合房地产市场发展的转型之路，完全调动了房企的热情，是一次有模范意义的土拍。

改善型需求是未来楼市发展的重点方向

土拍的两极分化，隐约之中确立未来全国楼市的发展方向，从政策上，房地产依旧是支柱产业，要发展，相反金融端要保持金融系统的稳定，房贷杠杆率总体要保持可控，这就要求面对刚需端保持房价稳定，要让刚需买的起，不然他们承受太多负担，不会轻易出现断供的情况，要严控地价；而改善端是未来房地产可以重点挖掘的市场，一是改善性需求的消费者多数经济基础好，且对品质要求高，这正好契合了竞品质的需求。潜移默化中，房价和地价小幅上升。保持了改善型市场的热度。

近期在长沙的土拍规划中，已经有梅溪湖，滨江等几宗热点板块的地块不限价，作为全国控房价的模范生，长沙的举动，也非常参考意义，2月17日，长沙城建工作会议提出试点房价指数，刚需年增速不得超过5%，改善型控制在8-10%。

简单说就是容许改善型需求，每年房价适度上涨。适度的上涨更能刺激改善型的消费。也能保证房企的利润。

房地产市场新方向标？？

刚需盘土地策略需要调整

此次土拍挂牌，近一半都是刚需盘，光新站就有6宗地，是刚需的好的机会，而在实际报名中，直接被房企无视，对比滨湖，刚需盘地块大，周边配套不成熟，过去新房供应充足，销售端竞争激烈，不能像滨湖地块，未来可以高价出售精装修，车位等配套价值。

客观上，在疫情影响下，刚需对房价的承受能力下降，在住房不炒，三道红线下，房企也更加谨慎，追求利润是第一参考线，所以刚需盘的推地策略，我想政府必然有新的调整，如调低楼面价，让利房企，甚至可以考虑微调销售楼面价。提振整个刚需市场。或者将刚需大地块一分为二，让更多的房企也有机会分一杯羹。特别是照顾一些中小本地房企。

NO.3|叁

小结

从土拍再次审视合肥的发展方向

分化是多数大城市发展的的必然，从土拍结果看，合肥的城市规划很成功，滨湖就是案例，滨湖从无到有，直到今天得到了市场的完全认可。那么下一个呢？

大湖名城，创新高地，短短八字，已经表明了方向！

高新区是安徽经济创新的根据地，地块少经济潜力空间大，稀缺属性强，一定是下一次房企的重点争夺地。溢出的运河新城在土拍的表现就是证明！