近期，合肥国土市场网发布公告，肥东县5宗涉宅土地同时挂牌入市，土地出让区域遍布东部新中心、泛瑶海、肥东经开区和东部新城。近期肥东、长丰、肥西、巢湖以及万众瞩目的合肥市区土地集中挂网，超过45宗土地将在6月23日集中出让，肥东的土地能否在风云变幻的市场上占据一席之地？今天让我们先来看看占据合肥东部新中心高地的FD202206号、FD202207号地块。
NO.1丨壹
东部新中心双星入市
5月19日，合肥国土市场网挂牌肥东5宗地。具体信息如下：
FD202206号地块位于瑶岗路与大彭路交口东北角，FD202207号地块位于池河路与王岗路交口东北角，两者均在东部新中心的规划辐射范围内，区域内各类高规格配套已落地，包括合肥师大附小肥东分校、四十八中东肥东分校、瑶海湾湿地公园、龙誉中心、爱琴海购物中心，搭配毗邻瑶海的绝佳区位，是这两宗地最重要的卖点。周边大众路向南畅达裕溪路高架，交通条件也十分便利。
FD202206号、FD202207号地块东部新中心规划占位
肥东FD202206号地块航拍图
肥东FD202207号地块航拍图
（长按二维码，进入航拍云景展示）
肥东土地市场从去年底至今沉寂了一段时间，但上次的土拍，东部新中心规划范围内的土地，依然吸引了万科、尚泽等房企的目光，那么本次FD202206号地块、FD202207号地块是否具备更强的吸引力？我们先看看两宗地的利润指标。
FD202206号地块利润率预测（按毛坯限价+1500元/㎡精装计算）
备注：测算指标及利润结果仅供参考
FD202207号地块利润率预测（按毛坯限价+1500元/㎡精装计算）
FD202206号地块，起始居住楼面价在5455元/㎡，毛坯备案限价均为14273元/㎡，在此基础上，加上1500元/㎡的精装修备案，备案价15773元/㎡时，净利率可达17%，毛利率更是高达22%！
FD202207号地块，起始居住楼面价在6000元/㎡，毛坯备案限价均为14827元/㎡，在此基础上，加上1500元/㎡的精装修备案，备案价16327元/㎡时，净利率可达15%，毛利率也能超过20%！
看来两宗地起拍价下的利润空间都十分可观，那么泛瑶海板块的市场，是否可以支撑起这个价格？
两宗地位于东部新中心泛瑶海板块，和睦湖以东，周边的在售项目主要为伟星珑胤台、斌锋悦境和中海橙郡，住宅均价在1.43-1.57万元/平米，相比周边新建的二手房，价格基本持平；当然，在日趋成熟的板块配套加持下，房企十分认可两宗地的土地价值，因此FD202206/07号是难以低价获取的，大概率会像一批次的万科地块一样，进入竞品质阶段。
那么FD202206/07号地块的拿地门槛如何？下面笔者带大家分析一下它的出让条件。
NO.2丨贰
出让条件全面解读
（1）本次公告地块采取“投报高品质住宅方案”的挂牌方式。即：“价高者得+投报高品质住宅建设方案+摇号”。
解读：周边县城已经跟随市区脚步，采用‘’限地价+竞品质+摇号“的方式进行拍卖，鉴于肥东市场前期的平淡，预计达到"竞品质“阶段的可能性较低。
（2）竞买人须为企业法人。该企业法人须具有中华人民共和国境内房地产二级以上（含二级）开发资质。
解读：对于开发资质的要求，肥东地块相比肥西、长丰要略显宽松，未对注册资本金设置准入要求，这也能够让更多的房企参与其中，提高地块的关注度。
（3）FD20220号地块竞得人须按规划设计条件和批准的规划方案要求，同步配建一所15班幼儿园和2班托儿所;在地块内瑶岗路与大彭路交口东北角配套建设不小于1600平方米的开敞空间。
解读：幼儿园、托儿所和开敞空间的配建，将进一步增加地块的建设成本，但对于目前周边配套处于完善阶段的地块而言，整体利大于弊；而设置开敞空间也为小区周边居民提供了充足的活动区域，后期地块自带的配套要略优于周边。
（4）FD202207号地块竞得人须按规划设计条件和批准的规划方案要求进行建设，沿长临路轨道交通严格控制区内，不得新建、扩建非轨道交通建设项目；在影响范围内，确需建设的项目，建设单位应当编制轨道交通设施保护方案，并征求轨道公司意见。
解读：FD202207号地块位于轨道交通规划沿线旁，因此项目规划相关方案需要经过轨道公司批准，对产品强排布局可能产生一定限制，处理不当可能延误工期，因此对于长期深耕肥东或有相关规划报批经验的房企，在获取FD202207号地块上要具备更大优势。
（5）FD202207号地块竞得人须按规划设计条件和批准的规划方案要求进行建设，地块须配建一座建筑面积不小于8000平方米的社区级党群服务中心（睦邻中心），党群服务中心（睦邻中心）内须配置不小于1000平方米菜市场，且不得设置于地下。党群服务中心（睦邻中心）建成后须无偿移交给肥东县人民政府。
解读：配建党群服务中心搭配菜市场，方便周边居民的生活和购物，但也一定程度上增加了房企的成本，对于肥东202207号地块来说，起拍价下预留的利润空间已足够充分，因此8000平方米的配建不会成为房企拿地的阻碍。
NO.3丨叁
总结与展望
1、结合政策暖风劲吹的节点，肥东也响应市场，在各板块中选取优质地块推出，保持了集中供地时期的竞争力，同时也通过充足的利润空间吸引了房企的目光。
2、合肥五大规划片区之一的东部新中心，准入门槛并不高，这也是该板块的土地市场能长期火热的原因之一，相信在二批次供地中，会有更多的房企竞逐FD202206/07号地块。
3、位于东部新中心的肥东泛瑶海板块，教育、商业、景观等各类配套正在逐步成熟当中，价值潜力正在逐步兑现，在轨道交通和医疗等资源进一步完善之后，相信会有更多房企选择进驻，也希望两宗优质土地能够成功配对，为肥东人民带来更高品质的社区和生活！
