编者按：2022年首轮集中供地，是合肥普遍进入竞品质时代的开始。第一房新媒体发起的房企品质投票得到了广大网友热烈响应，大家通过投票、留言等多种形式表达了自己的观点，流露出对新房品质巨大的期待。那么，这些拿地房企未来在兑现品质的过程中，在成本、房企能力等方面有哪些优劣势？第一房新媒体、第一房研究院将带您持续深入解读首轮出让地块和拿地房企，让广大购房者对这些新盘的品质做出更加科学、多元的预判。
首先我们来回顾一下2022年合肥市区首场土拍，本次土拍涉宅用地共32宗（2宗保障性租赁用房），本次土拍方式调整为“价高者得+投报高品质住宅建设方案+摇号”，简单来说就是分为三个阶段：
第一阶段，参加竞买的房企举牌报价，如果没有达到土地的最高限价且高于保留底价则为竞得人；
第二阶段，竞价达到最高限价时，仍有其它房企愿意继续参与竞买的，则转入竞高品质住宅建设方案；
第三阶段，若竞品质的最高得分竞买人有两个及两个以上分数相同，则摇号产生竞得人。
蜀山区SS202202号地块位于东至路以东、望江西路以北，华润幸福里西北侧 ， 距离政务区较近， 学区也较为优质 ，但由于是TOD项目，规划设计条件较为复杂，且体量较小，故因报名人数不足，于3月25日转挂牌出让，最终被合肥城轨竞得，下面我们就详细了解下这宗“TOD”项目。
NO.1丨壹
合肥城轨与TOD项目的渊源
合肥城轨是合肥地方性国企，之前在合肥开发项目较少，大家比较熟悉的可能就是滨湖新区的九联湖畔项目，但是今年，合肥城轨明显加快了步伐，2022年2月17日肥西土拍，合肥城轨一口气拿下肥西县FX202206、FX202207、FX202208号三宗地块，3月25日，合肥城轨又拿下蜀山区SS202202号地块。其实，这些土地都有一些共同点，咱们接着往下看：
肥西FX202206、FX202207、FX202208号地块区位
蜀山SS202202号地块区位
从以上地块区位图可以看到，合肥城轨获取的4宗地块均在地铁口附近，其中肥西三宗地是在地铁3号线南延段附近，蜀山地块是在地铁6号线附近，而且这4宗地都是起拍价成交，为啥这些地的成交价都不高，是地块区位不佳，其它开发商不看好？当然不是，那究竟是什么原因，导致蜀山优质地块，仅合肥城轨一家报名。这里就不得不提地块的规划设计条件:
通过以上分析，我们不难发现，TOD项目不仅要求开发商具有TOD项目的开发经验，同时TOD项目的开发建设相比一般的住宅项目具有“开发难度大、周期长、资金要求高”等特点，因此高门槛导致TOD项目的土拍往往报名的房企很少，基本上都是起拍价成交，这意味着低成本的土地给开发商预留了足够的利润空间，这也是为什么合肥城轨会偏爱TOD项目的原因。
NO.2丨贰
合肥城轨过往合肥项目回顾——滨湖九联湖畔
滨湖九联湖畔项目区位
滨湖九联湖畔项目规划（图源来自于合肥城市轨道交通集团官网）
该项目于2016年2月4日，由合肥城轨摘得，占地90.33亩，容积率2.5，成交总价约2.7亿元，成交单价411万元/亩，楼面价2466元/㎡，溢价率0.24%；2020年5月开始销售，成交价格高层毛坯约15000元/㎡，洋房毛坯约19000元/㎡，目前该小区二手房约21000-23000元/㎡，相比滨湖其它小区二手房价格有较大差距，主要受小区地块狭长、车辆段对小区环境的影响。
由此可见，TOD项目在规划设计时还是十分考虑设计水平的，在规划设计阶段既要考虑好与地铁口的无缝衔接，享受轨交带来的便利，又要尽量减少轨交对住宅社区品质的影响。那本次合肥城轨获取的蜀山SS202202号地块究竟如何？未来可能会打造什么样的产品？我们来一探究竟。
NO.3丨叁
蜀山SS2022号地块解读
地块成交信息：
占地22.55亩，容积率2.2，商业用地、商务金融用地、住宅(商住比2:8)，居住用地成交单价1420万元/亩，楼面价9681.77 元/平米，商业用地成交单价415万元/亩，总价27488.45万元，溢价率0.00%，商品住宅(毛坯)平均备案价格21267元/平米。
地块分析：
该地块位于蜀山区黄潜望板块，南侧是在建的地铁6号线，北侧紧邻香樟雅苑，西侧为合肥八中教育集团蜀山分校（十七中校区），地块周边配套成熟，交通便利，距离华润五彩城商业不足200米，目前周边二手房成交价格约25000-38000元/㎡，该率块住宅毛坯限价21267元/㎡，与周边二手房价格存在明显倒挂。考虑地块容积率为2.2，未来预计以高层产品为主。
NO.4丨肆
总结及预测
1、地块住宅毛坯限价与周边二手房存在明显倒挂，且项目本身体量较小，不具备打造高端改善项目的条件，预计项目整体品质难以达到同批次竞品质获取项目的水准，同时地块容积率较高，预计以高层产品为主；
2、考虑项目建设工期相比其它住宅项目更长，预计入市时间晚于同批次地块；
3、地块区位优势明显，体量小，与周边二手房价格明显倒挂，预计后期入市大概率触发摇号。
