新站一、二批次土拍回顾：
新站1批次涉宅用地供应6宗地全部以流拍告终。新站2批次涉宅用地供应2宗，全部成功出让。其中，XZ202203号地块被意禾&金茂以总价5.7亿，楼板价6420元/㎡竞得。XZ202207号地块被乐富强以总价4.8亿，楼板价8333元/㎡ 竞得。从成交结果上来看，两次土拍反差很大。背后的原因笔者总结有以下两点：
1、一批次热点区域及板块出让的土地较多，比如滨湖的5宗，经开的3宗，运河新城的3宗等等，地块位置都是非常优质的，板块新房流速也是有保障的，相比之下新站出让的6宗地就略有逊色。而二批次出让的地块整体没有一批次优质，但新站二批次出让的两宗地都是位置比较好的地块。
2、新站一批次出让的土地整体面积都偏大，宗地总价相对来说偏高。在现阶段开发商资金有限的情况下，即使地块位置不错也是心有余而力不足。可能是汲取一批次的经验后，新站二批次出让的2宗地块整体面积都偏小。
那合肥三批次出让的地块中，新站又会有哪些地块可能出让呢？今天，让我们来一起看看最近网络流传的相山路以西，学林路以北地块。
特别申明：最终三批次土地出让以政府官方公布数据为准！
NO.1丨壹
地块基础信息
最近网络流传新站三批次将出让5宗优质地块，其中一宗位于职教城核心区域，大众路居住板块。相山路以西，学林路以北地块，地块占地面积约81.23亩，容积率1.8。
周边现有圣联梦溪小镇、绿地朗香书院和教师公寓3个住宅小区，片区规划人口约2.73万人。地块周边交通便利，北侧紧邻地铁三号线职教城站，东侧为梦溪路生态廊道。邻近地块规划一座12班幼儿园，周边已建成两座9班和12班幼儿园，一座36班中学。板块周边二批次土地出让中，XZ202203号地块被意禾&金茂以总价5.7亿，楼板价6420元/㎡竞得，基本上是以底价成交，属于捡漏地块，该地块最高毛坯限价14422元/㎡。
新站区相山路以西，学林路以北地块全景航扫码观看
NO.2丨贰
板块市场及地块指标测算
1、房地产板块划分：
七里塘：老城成熟板块（认知度最佳）
板块特征：新站发展最早的板块，也是新站最成熟板块，生活氛围足。可出让地块少，项目较少；
陶冲湖：环境好、配套优质（认知度佳）
板块特征：板块内有168、陶冲湖公园、地铁4号线；
少荃湖：新站未来新中心（认知度与职教城相近）
板块特征：拥有新站最大规划，未来新站新中心，品牌房企云集，板块内规划有少荃湖湿地、奥体公园
职教城：热点刚需板块（认知度与少荃湖相近）
板块特征：高教基地、宜居板块，开发火热，在售和新盘较多，黉街、9中、3号线、正荣悦都荟（大型商业综合体）
2、市场情况：
地块位于职教城板块，板块内目前在售竞品较多。但受新站瑶海取消限购的影响，现阶段流速有明显提升。1-7月新站成交4878套，月均走量697套，成交均价15411元/㎡。单盘月均流速60-70套。
3、测算情况：
参考意禾&金茂新站区 XZ202203 号地块号地块成交楼面价6420元/㎡，住宅按照03地块毛坯限价14422元/㎡，装修售价按照2500元/㎡测算，利润高达11%，满足现阶段大部分房企投拓标准。
NO.3丨叁
总结
1、新站区对比政滨高整体规划及城市面貌确实有一定的差距，但是新站区同时也是刚需来肥首置的集聚地。而且，新站区相山路以西，学林路以北地块，位于职教城板块核心区，大众路居住板块，客户认知度佳。
2、初步测算，目标地块成交价下的利润都能在在11%左右，从利润率上来看，项目收益还是很可观的。
3、新站区相山路以西，学林路以北地块赶上了政策利好的节点，瑶海、新站这次限购的放开，能够为区域内的房企带来更多的客户，项目流速会有一定意义上的提升。同时，小板块内仅意禾&金茂新站区 XZ202203 号地块一个竞品，竞争压力较小。
最后，我们希望拿地房企在利润空间预留足够的情况下，也能够为新站区带来更高品质的改善型产品！
特别申明：最终三批次土地出让以政府官方公布数据为准！
