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东风已至，伺机待发！ 蚌埠半年度土地市场全解析
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东风已至，伺机待发！ 蚌埠半年度土地市场全解析

东风已至，伺机待发！ 蚌埠半年度土地市场全解析 第一房研究院
2022-07-06
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导读：2022年上半年，受到房企战略收缩、躺平以及疫情影响，全国各地的土地、住宅市场一时间陷入萎靡状态。

2022年上半年，受到房企战略收缩、躺平以及疫情影响，全国各地的土地、住宅市场一时间陷入萎靡状态。时间转瞬即逝，举步维艰的上半年已经收尾，在第二季度的各类市场利好政策的影响下，市场虽然没有快速转向上扬，但大部分市场也呈现稳定态势，一二线市场稳中向好。

蚌埠作为以交通在省内闻名的城市，是京沪铁路和淮南铁路交汇点，同时也是国家区域中心城市、全国性综合交通枢纽城市，蚌埠的铁路包括京沪铁路、京沪高速铁路、京台高速铁路等，均为中部到长三角的重要运输线，是全省最为重要的交通枢纽之一；同时蚌埠是皖北城市群的核心城市，具有重要的战略意义。从交通配套来看，蚌埠在安徽的能级仅次于合肥。在地产全面进入黑铁时代的背景下，蚌埠土地市场表现又如何呢？今天让笔者给大家分析一下蚌埠的土地市场。

NO.1丨壹
年中土地市场解析
蚌埠市上半年（不含三县）共成交3宗涉宅用地；
出让面积约348亩、成交价9.2亿元、成交楼面价3103元/㎡；
成交建筑面积29.6万㎡，预计后期入市新增住宅约2600套。
具体地块成交信息如下：

蚌埠市2022上半年土地市场供求情况

对比2021年上半年的数据：今年蚌埠土地市场的成交数量、成交面积、成交金额均有较大幅度下降。
2022年上半年涉宅用地成交数量同比下降63%、成交面积同比下降58%，成交金额同比下降72%。


其实不难理解这种情况，毕竟全国今年上半年都集中精力在抗击疫情上，同时收紧的融资端口导致房企暴雷不断，导致蚌埠市和开发商都忙于处理其它问题。并且大部分房企的安徽区域总部设置在合肥，在疫情蔓延的周期里，也难有房企前去实地考察。除此之外，我们还可以从具体供地、成交情况，看出一些端倪。

蚌埠半年度土地供求分布

蚌埠上半年供应的6宗地，均位于城市外围板块，除城南新区的蚌挂（2022）26号地块以外，其余地块所处的经开、高新区，区位相对较偏，周边配套尚未完善。

成交地块解析：

蚌挂（2022）17号地块：
龙子湖区黄山大道北地块，占地约94.75亩，容积率1.6，2022年4月20日拍卖，两家房企报名参拍，最终由豪泰置业竞得，成交总价2.104亿元，成交楼面价2082元/㎡，溢价率约10%。
地块位于龙子湖区大学城板块附近，位于蚌埠市区东向开发的前沿，目前区位相对较偏，周边配套有待完善。

蚌挂（2022）26号地块：
货场八路北侧地块，占地约114.73亩，容积率1.1，2022年5月13日挂牌出让，最终由豪泰置业托底价竞得，成交总价4.2749亿元，综合成交楼面价5919元/㎡，溢价率不足1%。
地块位于城南新区，属于蚌埠南向重点发展板块，周边有奥体中心、龙子湖公园、蚌埠嘉年华、九零二医院等大型配套，价值潜力巨大。

蚌挂（2022）27号地块：
中粮大道西侧地块，占地约94.75亩，容积率1.2，2022年5月13日挂牌出让，由安徽自贸区蚌埠片区开发运营有限公司托底竞得，成交总价2.8183亿元，综合成交楼面价2525元/㎡，溢价率不足1%。
地块位于经开区，属于蚌埠西向发展的板块，目前周边生活配套尚未成熟，周边产业园区较多，居住环境一般。

从2022年上半年的土地供应分布和成交情况可以看出，上半年供地节奏缓慢，且大多数的土地并非位于城市的核心发展板块，因此大部分房企持观望态度也情有可原，那么下半场的土拍是否能迎来改变？这就需要从供地计划、住宅市场等角度进行分析了。

NO.2丨贰
供地计划&住宅市场
蚌埠2022年市区国有建设用地计划编制总体思路为“总量平稳，保障重点”。根据前期对各区可出让房地产项目用地的摸底情况，蚌埠年初初步拟定市区计划供应各类土地共87宗 ，10645亩。其中房地产（居住、商住、商业等）用地24宗 ，3158亩，占比30%；工业用地34宗，5595亩，占比52%；公管公服、基础设施等划拨用地29宗，1892亩，占比18%。

信息来源：禹会区政府官网
2022年上半年，蚌埠最终实际供应涉宅用地563.74亩，仅占全国计划供地量的18%左右，这也就意味着，蚌埠上半年受各种因素影响，实际供地量要远少于计划供地量，在各类政策利好频发和财政收入需求的影响下，蚌埠下半年的供地频率预计将会有大幅提升，房企也将拥有更多选择和机会，并且龙子湖区、蚌山区等核心区域的优质土地也将相继面世，对房企产生更大的吸引力。


蚌埠2022年的上半年，由于土地市场缺乏供地，商品住宅供应面积不断减少、而成交量则在保持相对平稳，这意味着蚌埠市场的库存量正在不断减少，而土地/住宅货值储备是房企生存的根本，因此下半年拿地将成为在蚌埠深耕房企的必然选择，那么有哪些房企可能参与蚌埠下半年的土地市场？


从上图可以看出，目前蚌埠市有近三十家房企正在进行开发，其中长期深耕蚌埠的房企包括碧桂园、拓基、和顺、石榴、中铁建、中梁、怡康、禹洲等，蚌埠本土房企包括新威、鼎丰、中淮置业，这些房企在货值进一步减少之后，势必需要在蚌埠市场上继续拿地，以维持团队的持续运营；目前的市场竞争相对较弱，这意味着越早进入土拍的房企，低价拿地的可能性就越大。在各家房企货值储备持续减少的背景下，未来蚌埠的土拍竞争预计将变得更加激烈。

房地产市场政策相继出台
信息来源：蚌埠市住房和城乡建设局

进入6月之后，蚌埠市连续发布多项房地产相关支持政策，涵盖土地供应、土地竞拍保证金、资金监管、信贷、落户、公积金等内容，全面惠及房企和购房者，受以上政策影响，预计蚌埠房地产市场信心将逐步回归，市场曙光即将到来！

NO.3丨叁
总结
1、受到房企资金困局、全国市场信心等因素影响，蚌埠上半年的土地市场热度与往年相比有所减退，但这同样有供地区位、供地节奏、疫情等原因在内。因此，在下半年疫情逐步退去，优质土地入市、政策利好等因素叠加之后，预计蚌埠土地市场将逐步回归正轨。

2、目前的蚌埠土地市场存在良好的进入机会，部分房企已实现了接近底价拿地，若有优质土地土市，深耕蚌埠的房企可以考虑尽早参拍，毕竟若市场回归常态，土拍竞争将愈发激烈。

【声明】内容源于网络
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第一房研究院
第一房研究院公众号隶属于合肥第一房网络科技有限公司，依托院校、研究机构、媒体等资源组建核心团队。自主研发的筋斗云AI楼市指数系统，覆盖土地、房产等数据。作为政企与土地之间的桥梁，精准对接客户需求，助力项目快速落地。
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